TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01575 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3WPP

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00008

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 Décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet IFNOR

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Cédric LECOMTE-SWETCHINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0178

ET :

La société [Localité 7] RÉSIDENCES SA HABITAT LOYER MODÉRÉ

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Séverine CARDONEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 1172

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EXPOSE DU LITIGE

Le 29 avril 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SA d’HLM [Localité 7] RÉSIDENCES ont conclu un protocole d’accord transactionnel dans le cadre de la réalisation par cette dernière de travaux de démolition portant notamment sur la « mise en place de pare-vues sur les logements du 2ème et 3ème étage sur le pignon de l’immeuble à construire d'[Localité 7] RÉSIDENCES afin d’éviter le vis-à-vis sur la terrasse de M. et Mme [M] ».

Le 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le CABINET IFNOR, a fait assigner la SA d’HLM [Localité 7] RÉSIDENCES à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins de voir :

Vu les articles 1103 et 1221 du Code civil,

JUGER que le protocole d’accord du 29 avril 2021 a force obligatoire ; JUGER que la société [Localité 7] RÉSIDENCES SA HABITAT LOYER MODÉRÉ est défaillante dans l’exécution de ses obligations ; ORDONNER l’exécution forcée en nature du protocole d’accord et enjoindre la société [Localité 7] RÉSIDENCES SA HABITAT LOYER MODÉRÉ d’exécuter ses engagements dans un délai d’un mois sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; CONDAMNER la société [Localité 7] RÉSIDENCES SA HABITAT LOYER MODÉRÉ à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’inexécution contractuelle ; CONDAMNER la société [Localité 7] RÉSIDENCES SA HABITAT LOYER MODÉRÉ à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’inexécution contractuelle ; CONDAMNER la société [Localité 7] RÉSIDENCES SA HABITAT LOYER MODÉRÉ à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER la société [Localité 7] RÉSIDENCES SA HABITAT LOYER MODÉRÉ aux entiers dépens.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation. Il explique que la société défenderesse a exécuté le protocole d’accord régularisé le 29 avril 2021 exceptée de la mise en place des pare-vues. Dans l’hypothèse où le juge des référés considèrerait que le litige soulève une contestation sérieuse, il sollicite que le dossier soit transmi au juge du fond selon la procédure accélérée au fond.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SA d’HLM [Localité 7] RÉSIDENCES demande au juge des référés de débouter le syndicat des copropriétaires estimant avoir exécuté le protocole d’accord et qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires qui soulève une contestation sérieuse.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 5 décembre 2025 et la décision mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Législation applicable

Conformément aux dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il y a urgence toutes les fois qu’un retard dans la décision qui doit être prise serait de nature à compromettre les intérêts légitimes du demandeur ou conduirait à un préjudice irrémédiable pour l’une des parties.

Par ailleurs, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En application de l’article L. 131-2 du code précité, l’astreinte est provisoire ou définitive. C’est ainsi que l’astreinte est considérée comme provisoire à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif, étant précisé qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

Par suite, l’astreinte constitue une mesure comminatoire de nature judiciaire qui permet d’exercer une pression financière sur le débiteur afin qu’il procède à l’exécution de la décision de justice exécutoire prononcée à son encontre.

Réponse du juge des référés

Le litige porte sur l’exécution d’un protocole transactionnel régularisé entre les parties le 29 avril 2021 et plus précisément sur la « mise en place de pare-vues sur les logements du 2ème et 3ème étage sur le pignon de l’immeuble à construire d'[Localité 7] RÉSIDENCES afin d’éviter le vis-à-vis sur la terrasse de M. et Mme [M] ».

Le syndicat des copropriétaires considère que la société défenderesse n’a pas respecté le protocole précité dès lors qu’il ressort de la photographie qu’il produit en pièce 2 et du constat dressé le 15 juillet 2025 par commissaire de justice (pièce 5) que les pare-vues mises en place ne permettent pas d’occulter le vis-à-vis sur la terrasse de M. et Mme [M].

Cependant, il ne ressort pas du protocole précité que soient identifiés le modèle et les dimensions des pare-vues à mettre en œuvre pour éviter le vis-à-vis sur la terrasse des copropriétaires. À cet égard, force est de constater qu’il ne ressort pas des éléments du dossier qu’une étude technique ait été réalisée ni qu’un modèle particulier de matériel ait été convenu entre les parties. Par ailleurs, la preuve de la certitude qu’il soit possible d’occulter en totalité le vis-à-vis n’est pas rapportée tant d’un point de vue technique que sur le plan administratif, un permis de construire ayant déjà été délivré. Enfin, dans le protocole, il est simplement mentionné que le vis-à-vis doit être évité ; il n’est donc pas fait état d’une occultation totale.

Ainsi, il n’apparaît pas, avec l’évidence requise à la juridiction des référés, que la société défenderesse n’ait pas respecté les obligations mises à sa charge dans le cadre du protocole d’accord transactionnel du 29 avril 2021.

Par suite les parties seront renvoyés à mieux se pourvoir. À cet égard, il n’y aura pas lieu de renvoyer l’affaire devant le juge du fond dans le cadre d’une procédure accélérée au fond dès lors que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le présent litige nécessite une réponse de l’autorité judiciaire dans des délais contraints, le caractère urgent n’étant pas établi.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, le syndicat de copropriétaires qui succombe sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le CABINET IFNOR, et le RENVOYONS à mieux se pourvoir ;

DISONS n’y avoir lieu à transmettre le dossier au juge du fond dans le cadre d’une procédure accélérée au fond ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le CABINET IFNOR, et la SA d’HLM [Localité 7] RÉSIDENCES de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le CABINET IFNOR, aux entiers dépens ;

AUTORISONS le recouvrement direct des dépens dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 JANVIER 2026.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN