TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 22/01142 – N° Portalis DB2G-W-B7G-HZXZ

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [G] [T]

née le 02 septembre 1993 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Candice BOOS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 2

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Y] [E]

né le 03 Décembre 1943 à [Localité 10] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Joséphine HENRICH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

Nature de l’affaire : Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 décembre 2020 prenant effet le 1er janvier 2021, M. [Y] [E] a donné à bail à Mme [G] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Mme [G] [T] a donné congé pour le 30 avril 2022.

Estimant avoir subi des problèmes d’humidité très importants pendant la période d’occupation, Mme [G] [T] a saisi le tribunal judiciaire de Mulhouse par requête reçue au greffe le 24 mai 2022, d’une demande dirigée contre M. [Y] [E] et tendant à la condamnation de ce dernier à l’indemniser des suites de la perte d’une partie de son mobilier et de son préjudice de jouissance.

L’affaire a été fixée à l’audience du 7 juillet 2022 puis a été ultérieurement renvoyée notamment devant le juge chargé des contentieux de la protection.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a en dernier lieu, été plaidée à l’audience du 7 mars 2025.

A cette audience, Mme [G] [T] régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 3 juin 2024 et demandé au juge, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2022 et du décret du 18 août 2023 pris pour l’application de l’article 6 de la loi de 1989, de :

— à titre liminaire, juger sa demande recevable,

— sur la demande principale, condamner M. [Y] [E] à lui payer une somme de 900€ au titre du préjudice matériel subi,

— condamner M. [Y] [E] à lui payer une somme de 2500€ au titre du préjudice de jouissance,

— condamner M. [Y] [E] à lui payer une somme de 2500€ au titre du préjudice moral subi,

— sur la demande reconventionnelle, débouter M. [Y] [E] de l’intégralité de ses prétentions,

— en tout état de cause, condamner M. [Y] [E] aux dépens et le condamner à lui payer une somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [G] [T] souligne que l’appartement était insalubre, raison pour laquelle elle a donné congé. Elle se réfère aux photographies et surtout au courrier adressé par le conciliateur de justice à son propriétaire et au rapport de l'[Localité 6] saisie le 1er mars 2022.

Mme [G] [T] considère que M. [Y] [E] est de mauvaise foi et procède à une analyse tronquée dudit rapport.

En réponse aux demandes reconventionnelles présentées par M. [Y] [E], Mme [G] [T] objecte qu’elle est à jour du paiement des loyers et que M. [Y] [E] ne rapporte pas la preuve des dégradations locatives qu’il invoque.

M. [Y] [E] régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusios du 10 février 2025 et demande au juge de :

— sur la demande principale, débouter Mme [G] [T] de l’intégralité de ses prétentions,

— sur les demandes reconventionnelles, condamner Mme [G] [T] à lui payer une somme de 228€ au titre des arriérés de loyer avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2022 date de la sommation interpellative,

— condamner Mme [G] [T] à lui payer une somme de 1000€ au titre des dégradations de l’appartement,

— condamner Mme [G] [T] à lui payer une somme de 900€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Mme [G] [T] aux dépens et à lui payer 1000€ au titre des frais irrépétibles.

A l’appui de ses demandes, M. [Y] [E] expose ne pas avoir été informé de problèmes d’humidité antérieurement à la lettre de congé. Il ajoute avoir été contraint de mandater un commissaire de justice pour obtenir paiement des loyers de janvier et février 2022, loyers réglés en mars avec retard.

Il soutient que la cause de l’appartition des moisissures, apparues en cours de bail, est inconnue et relève que le rapport de L'[Localité 6] permet d’imputer les désordres à la faute de la locataire qui n’a pas usé correctement des lieux (défaut d’entretien, obstruction des entrées d’air, chauffage insuffisant ou inapproprié notamment).

M. [Y] [E] précise que sur les montants versés au commissaire de justice au titre des loyers impayés, Mme [G] [T] reste lui devoir un reliquat de 228€. Il ajoute également qu’aucun état des lieux de sortie n’a pu être realisé alors que Mme [G] [T] avait détérioré l’appartement.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 prorogé au 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation au titre du logement indécent :

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, dans leur version en vigueur à la date de prise d’effet du bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002 le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques ci-après définies :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Enfin le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

En l’espèce, le bail a pris effet le 1er janvier 2021 et les lieux ont été libérés le 30 avril 2022, Mme [G] [T] ayant donné congé par courrier daté du 8 janvier 2022.

Mme [G] [T] produit un compte rendu établi à la suite d’une visite réalisée le 1er mars 2022 par la délégation territoriale du Haut-Rhin du Service Santé et Environnement.

La seule circonstance tenant au caractère inopinée de la visite et à l’absence d’information du propriétaire sur le jour et heure de la visite est inopérant puisqu’aucune disposition n’impose la convocation du propriétaire en amont de ces opérations.

Le rapport est une pièce régulièrement communiquée entre les parties, de sorte que sa portée est librement discutée au cours de la présente instance.

Par ailleurs, ainsi que Mme [G] [T] en justifie, la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin qui a établi un “constat de non décence” le 24 mars 2022 sur la foi de ce rapport, a notifié à M. [Y] [E] la conservation des allocations logement, cette notification tenant lieu de demande de mise en conformité (Pièce 4), ce qui suffit à établir que M. [Y] [E] a été informé des suites de cette visite.

Ainsi, le rapport de la délégation territoriale suite à la visite du 1er mars 2022, conclut à la “non décence” du logement loué en relevant des manquements à l’article 2-6 du décret du 30 janvier 2022 et à l’article 40.1 du réglement sanitaire départemental (ventilation insuffisante voire très insuffisante). (Pièce 5)

Les agents ont en effet noté “ la présence d’humidité et de moisissures est indéniable. La vapeur d’eau générée par la vie courante (respiration, préparation des repas, linge etc.) n’est pas suffisamment extraite et elle condense sur les points les plus froids du logement (coins et angles des murs, caissons de volets etc.)”

Tout en notant l’existence d’un système de ventilation, la délégation a noté que “ le détalonnage des portes (était) insuffisant pour une bonne circulation d’air entre les pièces quand elles sont fermées”.

Les photographies réalisées à l’occasion de cette visite – conformes aux photographies produites par ailleurs par Mme [G] [T] – confirment l’intégralité des constats.

Les entrées d’air ont par ailleurs été jugées “insuffisantes” dans les chambres.

Surtout, les moisissures ont été jugées les plus importantes dans la salle de bain. La fenêtre est décrite comme “imbibée d’eau, formée par condensation de l’humidité ambiante, même si un extracteur d’air existe”.

Les agents ont ainsi relevé la “présence d’eau formée par condensation sur le rebord de la fenêtre” et la formation de “goutelettes sur le caisson du volet tellement la pièce est humide”.

Ce sont ces différents constats qui motivent la conclusion du rapport.

Pour contrer ces constats M. [Y] [E] se réfère à l’obstruction d’entrées d’air constatée lors de la visite et à l’utilisation par Mme [G] [T] d’un dispositif de chauffage au gaz.

Cependant, M. [Y] [E] procède à une analyse tronquée du rapport car si les agents ont effectivement noté que certaines entrées d’air avaient été obturées (présence de scotch), ce constat ne concerne que la chambre d’enfant, seule pièce, bien ensoleillée, épargnée par les moisissures.

Par ailleurs si le dispositif de chauffage gaz est jugé par les agents comme générant de l’humidité, aucun lien de cause à effet n’est établi entre cette utilisation et l’état d’humidité très important de l’appartement que les agents relient en réalité, à la présence d’entrée d’air insuffisante et à un détalonnage des portes insuffisant.

Il est en outre indifférent que M. [Y] [E] n’ait pas été alerté antérieurement au courrier de congé du 8 janvier 2022 puisque le propriétaire doit délivrer un logement décent sans pouvoir exiger de son locataire qu’il ne le lui demande ou le mette en demeure.

Enfin M. [Y] [E] ne peut davantage se référer aux attestations de locataires d’appartements distincts pas plus qu’il ne peut se référer à celle de Mme [I] qui occupe depuis juillet 2023 l’appartement antérieurement loué à Mme [G] [T].

En effet, il échet de rappeler que la la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin a mis en oeuvre la procédure de conservation des allocations logement, ce qu’elle a notifié à M. [Y] [E] le 24 mars 2022, cette notification valant demande de mise en conformité.

L’occupation de Mme [I] est donc postérieure à cette demande.

Mme [G] [T] établit donc que M. [Y] [E] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent au sens des dispositions susvisées.

M. [Y] [E] engage donc sa responsabilité et doit réparer le préjudice subi par sa locataire.

Mme [G] [T] louait un appartement F3 et les agents ont constaté que seule la chambre d’enfant était épargnée par le phénomène de moisissures.

Le préjudice de jouissance concerne donc deux pièces de l’appartement, la pièce à vivre avec couchage et la salle de bains, c’est à dire des pièces essentielles à l’occupation du logement et ce pendant la période du mois de septembre 2021 au 30 avril 2022.

Par ailleurs, Mme [G] [T] justifie par des photographies de la présence de moisissures sur des effets mobiliers et vestimentaires lui appartenant (petits meubles et objets en bois, chaussures, couvre lit, panier en rotin etc.)

L’allocation d’une somme de 500€ pour le préjudice matériel et de 2000€ pour le préjudice de jouissance assurera la réparation adéquate des préjudices.

Enfin il convient d’allouer une somme de 200€ en réparation du préjudice moral.

M. [Y] [E] sera donc condamné à payer ces sommes à Mme [G] [T].

Sur la demande reconventionnelle en paiement d’un arriéré locatif et des dégradations locatives :

— Sur l’arriéré de loyers :

M. [Y] [E] se réfère aux montants dus pour les mois de janvier et février 2022 dont Mme [G] [T] admet qu’elle les a payés sur sommation de l’huissier.

Mme [G] [T] objecte qu’elle s’est acquittée des sommes dues ainsi qu’en atteste le courrier du commissaire de justice (annexe 6).

En l’espèce, il est constant que le loyer dû mensuellement était d’un montant de 610€.

Le 1er mars 2022 Me [N] a délivré une sommation de payer pour la somme en principal de 1220€ correspondant aux loyers de janvier et février 2022.

Le coût de cet acte de sommation est de 38.23€ TTC ainsi que précisé dans l’acte.

Ainsi que le précise Me [N] dans son courrier du 8 mars 2022 annonçant la fin de sa mission, Mme [G] [T] a réglé les montants dus suite à sommation.

Le coût de la sommation de payer qui participe de la procédure amiable de recouvrement est à la charge du créancier sauf accord avec le débiteur.

Pour le surplus des frais mis en compte au titre d’une requête en IP , ils sont étrangers à la présente instance et ne constituent pas, en tout état de cause, un arriéré locatif.

Par conséquent, la demande en paiement d’un arriéré locatif sera rejetée.

— Sur les dégradations locatives :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappellent qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

M. [Y] [E] soutient que Mme [G] [T] a quitté l’appartement “après l’avoir complètement détérioré” et “sans que ne puisse être réalisé un état des lieux de sortie”.

M. [Y] [E] ne produit ni état des lieux d’entrée, ni état des lieux de sortie.

Il échet de rappeler que contrairement à ce que prétend M. [Y] [E], il disposait de la possibilité de faire établir un état des lieux de sortie par voie de commissaire de justice après avoir dûment constaté la carence de la locataire convoquée aux opérations.

En réalité, M. [Y] [E] ne produit aucun justificatif de ces démarches alors qu’au contraire, Mme [G] [T] justifie lui avoir adressé un courrier regrettant que l’état des lieux n’ait pu être réalisé.

Si Mme [G] [T] est présumée avoir pris possession des lieux en bon état, il incombe cependant à M. [Y] [E] de rapporter la preuve de ses affirmations lorsqu’il allègue que Mme [G] [T] aurait “complétement détérioré” l’appartement.

Or, M. [Y] [E] ne verse au débat que des photographies dont ni la localisation, ni la datation ne peuvent être établies avec certitude.

M. [Y] [E] échouant dans l’administration de la preuve qui lui incombe, sa demande d’indemnisation au titre des réparations locatives sera rejetée.

Le succès de Mme [G] [T] dans ses prétentions impose le rejet de la demande indemnitaire de M. [Y] [E] pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires :

M. [Y] [E] succombant, il supportera les dépens et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [G] [T] les frais exposés et non compris dans les dépens. M. [Y] [E] sera donc condamné à lui payer une somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort ;

CONDAMNE M. [Y] [E] à payer à Mme [G] [T] les sommes de :

—  500€ (cinq cents euros) pour le préjudice matériel,

—  2000€ (deux mille euros) pour le préjudice de jouissance,

—  200€ (deux cents euros) en réparation du préjudice moral,

préjudices consécutifs à l’indécence du logement loué ;

DEBOUTE M. [Y] [E] de sa demande en paiement d’arriérés de loyers ;

DEBOUTE M. [Y] [E] de sa demande en paiement au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE M. [Y] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

CONDAMNE M. [Y] [E] aux dépens ;

DEBOUTE M. [Y] [E] de sa demande au titre des frais irrépétibles .

CONDAMNE M. [Y] [E] à payer à Mme [G] [T] la somme de 1500€ (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 juillet 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,