TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [N] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Catherine TRONCQUEE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04024 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PBN

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS DM GESTION dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 1] (BELGIQUE)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04024 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PBN

Par acte de commissaire de justice remis le 31 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] a fait assigner Monsieur [N] [I] copropriétaire des lots 224 et 248 en paiement des sommes suivantes:

—  5066 euros représentant les charges de copropriété impayées au 1er avril 2024, ce avec intérêts à compter du 8 juin 2023 sur la somme de 3997,15 euros, à compter du 20 octobre 2023 sur la somme de 4745,5 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,

—  300 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 28 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [N] [I] assigné à domicile n’a pas comparu.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Monsieur [N] [I], à qui l’assignation n’a pas été remise à personne, n’ayant pas comparu, mais la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

MOTIVATION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] verse aux débats les pièces suivantes :

— la justification de la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [I],

— les procès-verbaux d’assemblées générales en date des 20 février 2019, 10 février 2020, 22 mars 2021, 17 mars 2022, 12 avril 2023, et 29 avril 2024 approuvant les comptes et fixant le budget provisionnel, et décidant des travaux,

— les relevés individuels de charges sur la période concernée, et les décomptes annuels de répartition définitive des charges 2020, 2021 et 2022,

— un décompte de créance au 1er avril 2024, 2ème appel provisionnel inclus,

— une mise en demeure de payer de payer en date du 5 juin 2023 la somme principale de 3729,06 euros hors frais.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Monsieur [N] [I].

Il convient de déduire du principal les frais qui, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de sa créance, sont soit excessifs, soit inutiles, soit non justifiés par des pièces, ainsi que les frais de relance et de procédure, qui, soit sont antérieurs à la mise en demeure et ne peuvent donc être mis à la charge du copropriétaire défaillant, soit ne peuvent être à la fois inclus dans les charges de copropriété et les dépens ou la somme allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sont ainsi exclus notamment les honoraires particuliers du syndic pour procéder à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic ne déployant pas une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, étant rappelé que le copropriétaire défaillant n’est pas lié par le contrat de syndic signé par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande principale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] à hauteur de la somme de 5037,91 euros, avec intérêts légaux à compter du 10 juin 2023 compte tenu de la date de présentation de la lettre de mise en demeure sur la somme de 3729,06 euros due en principal à cette date et à compter de l’assignation pour le surplus.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts, dès lors qu’ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés.

En revanche, il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure préalable par lettre recommandée avec avis de réception. Ainsi, la demande au titre des frais de recouvrement qui correspondent au coût des lettres de rappel envoyées par le syndic est rejetée.

Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et lui crée un préjudice qu’il convient d’indemniser ; ainsi en l’espèce, Monsieur [N] [I] sera tenu de verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts.

Les dépens seront supportés par Monsieur [N] [I], partie perdante.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Monsieur [N] [I] devra les supporter à hauteur de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [N] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] les sommes suivantes :

—  5037,91 euros au titre des charges dues au 1er avril 2024, 2ème appel provisionnel inclus, avec intérêts légaux à compter du 10 juin 2023 sur la somme de 3729,06 euros et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts,

—  400 euros à titre de dommages-intérêts,

Rejette la demande au titre des frais et les autres demandes,

Condamne Monsieur [N] [I] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [N] [I] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis a disposition au greffe les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE PRESIDENT