COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00155 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAYY

Minute N° : 25/00351

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [X] [I]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 20/5/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 août 2019, la société GRAND DELTA HABITAT a consenti à Madame [X] [I] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 6].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 mars 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a mis en demeure Madame [X] [I] de lui payer sous huitaine la somme de 1 533,43€ au titre des loyers impayés à cette date.

Après avoir été saisi par la société GRAND DELTA HABITAT par acte introductif d’instance du 06 mai 2024, le tribunal de céans a notamment, dans son jugement du 28 janvier 2025, déclaré irrecevable la demande de résiliation judiciaire formée par celle-ci à l’encontre de Madame [X] [I] et a condamné cette dernière à payer à sa bailleresse la somme de 3 148,41€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024.

Par exploit délivré le 17 mars 2025, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer Madame [X] [I] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON afin qu’il :

— prononce la résiliation judiciaire du bail la liant à la société GRAND DELTA HABITAT, aux torts de celle-ci ;

— ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamne à lui payer la somme de 1 575,42€€ correspondant à l’arriéré locatif pour la période allant du 1er novembre 2024 au 31 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse ;

— la condamne à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 596,39€ à compter du 1er février 2025 ;

— la condamne aux entiers dépens.

L’affaire est fixée le 20 mai 2025 où elle est plaidée.

La société GRAND DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation.

Madame [X] [I] ne comparait pas à l’audience et n’y est pas représentée.

La décision est mise en délibéré au 08 juillet 2025.

Madame [X] [I] a été citée à étude.

En application de l’article 473 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 8], ce qui a été le cas en l’espèce, suivant courrier électronique enregistré le 18 mars 2025, au moins six semaines avant l’audience du 20 mai 2025.

En outre et conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CAF a été avisée le 07 novembre 2023 de la situation d’impayés locatifs, au moins deux mois avant l’assignation du 17 mars 2025, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Par ailleurs, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition qui est d’ordre public. Enfin, ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Les articles 1224, 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, que aa résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 24 IV. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989, et le bail du 05 août 2019 rappellent l’obligation des locataires de payer leurs loyers et charges courantes.

*

En l’espèce, la société GRAND DELTA HABITAT justifie avoir notifié à Madame [X] [I] le 12 mars 2024 une mise en demeure de lui payer la somme de 1 533,43 euros au titre de l’arriéré locatif, sous huit jours.

Il apparaît que malgré cette mise en demeure, la dette locative de la défenderesse n’a fait que croitre, comme le démontre le décompte versé par la bailleresse.

Il convient ainsi de considérer que la société GRAND DELTA HABITAT justifie suffisamment que Madame [X] [I] n’a pas déféré aux obligations contractuelles mises à sa charge en matière de règlement des loyers et charges dus.

Ce manquement contractuel grave doit conduire à la résiliation judiciaire du contrat de bail qui lui a été consenti portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 6].

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail du 05 août 2019 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société GRAND DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 30 avril 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) totale d’un montant de 6 532,70 euros, loyer d’avril 2025 inclus.

Cependant, dans son jugement du 28 janvier 2025, le tribunal de céans a condamné Madame [X] [I] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 3 148,41€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024 et cette dernière sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 1 575,42€€ correspondant à l’arriéré locatif pour la période allant du 1er novembre 2024 au 31 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse, le surplus étant pris en compte au titre des indemnités d’occupation.

En conséquence, Madame [X] [I] sera condamnée à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 1 575,42€€ correspondant à l’arriéré locatif pour la période allant du 1er novembre 2024 au 31 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la résolution judiciaire du bail, Madame [X] [I] est occupante sans droit ni titre et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation du logement sans droit ni titre par Madame [X] [I] constitue une faute et cause un préjudice à la société demanderesse, qui se trouve privée du logement.

En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la bailleresse.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [X] [I] à verser à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 596,39 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Madame [X] [I] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 05 août 2019 portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 6] loués par Madame [X] [I] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire dudit contrat de bail pour manquements contractuels à l’obligation de payer le loyer et les charges ;

CONDAMNE Madame [X] [I] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 1 575,42€€ correspondant à l’arriéré locatif pour la période allant du 1er novembre 2024 au 31 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse ;

CONSTATE que Madame [X] [I] est occupante sans droit ni titre des lieux du fait de la résiliation judiciaire du bail ;

AUTORISE l’expulsion de Madame [X] [I] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, cette dernière pourront être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 596,39 euros ;

CONDAMNE Madame [X] [I] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation de 596,39 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 8] ;

CONDAMNE Madame [X] [I] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 08 juillet 2025,

Le Greffier Le Juge