RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

MINUTE N° : 2024/

N° RG 22/03814 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HC5C

NAC : 57A Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Madame [D] [I]

née le 07 Novembre 1965 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Florent MOREL, membre de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [N]

né le 01 Avril 1958 à [Localité 11],

demeurant[Adresse 2]

[Localité 11]

Représenté par M^e Céline DUSSART, avocat au barreau de ROUEN

Madame [C] [Y] divorcée [K]

née le 16 Juillet 1955 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 6]

— [Localité 3]

Représentée par M^e Nathalie LEROUX, membre de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau d’EURE

JUGE UNIQUE : Madame Louise AUBRON-MATHIEU, Présidente

Juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux.

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 01 Octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 02 décembre 2024.

N° RG 22/03814 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HC5C jugement du 02 décembre 2024

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame Louise AUBRON-MATHIEU

— signé par Madame Louise AUBRON-MATHIEU, juge et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

Copie exécutoire délivrée le :

Copie délivrée le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] ont conclu le 28 mars 2022 un mandat de vente sans exclusivité avec Madame [D] [I], comportant une clause pénale, aux fins de vendre leur bien immobilier indivis situé au [Adresse 5] à [Localité 7] (27).

Ce bien immobilier a finalement été vendu à un acheteur par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière avec laquelle Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] avaient conclu un autre mandat de vente sans exclusivité portant sur le même bien.

Considérant que Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] avaient méconnu leurs obligations contractuelles dans le cadre du contrat de mandat, Madame [D] [I] a assigné les vendeurs devant le tribunal judiciaire d’EVREUX aux fins de voir condamner solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] au paiement de la somme de 17 000 euros au titre de la clause pénale, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 avril 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement est mis à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 février 2024, Madame [D] [I] demande au tribunal de :

Condamner solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] à payer à Madame [D] [I] la somme de 17 000 euros au titre de la clause pénale ;Condamner solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] à payer à Madame [D] [I] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] aux dépens ;Ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

N° RG 22/03814 – N° Portalis DBXU-W-B7G-HC5C jugement du 02 décembre 2024

Madame [D] [I] soutient, au visa des articles 1102, 1103, 1104, 1231-5 du code civil qu’elle est fondée à demander aux vendeurs le paiement du montant de la clause pénale insérée dans le contrat de mandat, dès lors que ces derniers n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles, en décidant de vendre leur bien par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, alors même que l’acheteur, M. [P] [T], avait été présenté aux vendeurs par Madame [D] [I]. Cette dernière assure qu’elle a bien présenté M. [P] [T] aux vendeurs le 9 avril 2022 et qu’elle a communiqué les coordonnées de ce dernier à Madame [C] [Y]. Selon elle, les vendeurs auraient décidé de faire appel à l’agence concurrente car l’agent commercial de cette agence acceptait de baisser ses honoraires, contrairement à Madame [D] [I]. Les vendeurs n’ont ainsi aucunement respecté l’interdiction de traiter de manière directe ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent immobilier signataire du contrat de mandat.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 avril 2024, Monsieur [V] [N] demande au tribunal de :

Débouter Madame [D] [I] de ses demandes ;Si l’application de la clause pénale devait être retenue, Monsieur [V] [N] sollicite que la clause soit réduite à de plus justes proportions et sollicite le recours en garantie contre Madame [C] [Y] ; Condamner Madame [D] [I] aux dépens ;Condamner Madame [D] [I] à payer à Monsieur [V] [N] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Monsieur [V] [N] fait valoir au visa des articles 1103, 1104, 1231-5 du code civil, que Madame [D] [I] leur a adressé le mandat de vente par courrier le 25 mars 2022, sans apporter d’explications à ses clients sur les obligations pouvant en résulter. De plus, il souligne que Madame [D] [I] n’a jamais présenté l’acheteur potentiel, Monsieur [P] [T] à Monsieur [V] [N] et n’a pas rédigé de compte-rendu écrit de la visite de Monsieur [P] [T]. Il considère par conséquent que Madame [D] [I] ne démontre pas que Monsieur [V] [N] avait connaissance du fait que le potentiel acheteur avait déjà visité le bien avec Madame [D] [I] avant de le visiter avec une autre agence immobilière.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 avril 2024, Madame [C] [Y] demande au tribunal de :

Débouter Madame [D] [I] de toutes ses demandes ;Condamner Madame [D] [I] à verser à Madame [C] [Y] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [D] [I] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SARL AVOCATS NORMANDS par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; Madame [C] [Y] fait valoir que la clause pénale ne peut trouver à s’appliquer dans la mesure où deux mandats de vente sans exclusivité ont été contractés à des prix différents, l’un avec Madame [D] [I], conseillère immobilière auprès de l’agence IAD FRANCE et l’autre avec l’agence immobilière PLAZA IMMOBILIER de [Localité 9], les vendeurs disposaient donc de la liberté contractuelle de conclure la vente avec l’une ou l’autre des agences immobilières. Madame [C] [Y] souligne que l’agence immobilière PLAZA IMMOBILIER a été la première, le 26 mars 2022, à publier l’annonce du bien au prix de 420 000 euros, tandis que Madame [D] [I] a publié son annonce le 28 mars 2022 au prix de 417 000 euros. Cette différence initiale de prix explique que Monsieur [P] [T] se soit d’abord tourné vers Madame [D] [I] pour visiter le bien et fasse une offre, sans que Madame [C] [Y] ne soit au courant, au prix de 400 000 euros frais d’agence inclus, soit 383 000 euros net vendeur et 17 000 euros d’honoraires d’agence, qui a été refusée par Monsieur [V] [N] et qui est donc devenue caduque, avant de se tourner vers l’agence PLAZA IMMOBILIER avec laquelle l’acheteur a finalement acheté le bien au prix de 410 000 euros, soit 385 000 euros net vendeur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement du montant de la clause pénale L’article 1102 du code civil prévoit que : « Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public ».

En vertu de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 1104 du code civil, « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Il résulte des pièces versées aux débats que les vendeurs, Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y], ont confié à deux agences immobilières distinctes, des mandats de vente non-exclusifs portant sur le même bien immobilier, situé au [Adresse 5] à [Localité 7] (27).

Le premier mandat de vente non-exclusif a été conclu avec Madame [D] [I], de l’agence immobilière IAD FRANCE et le deuxième mandat non-exclusif a été conclu avec l’agence PLAZA IMMOBILIER de [Localité 9].

Il ressort de la copie du mandat de vente conclu entre Monsieur [V] [N], Madame [C] [Y] et Madame [D] [I] le 28 mars 2022 que le prix de vente fixé s’élevait à la somme de 417 000 euros, dont 17 000 euros d’honoraires d’agence.

La copie du mandat de vente non-exclusif conclu entre Monsieur [V] [N], Madame [C] [Y] et l’agence PLAZA IMMOBILIER n’est pas versé aux débats mais l’annonce postée sur le site Leboncoin par cette agence immobilière permet d’établir que le bien a été proposé au prix de 420 000 euros, dont 20 000 euros d’honoraires d’agence.

Il ressort des pièces versées aux débats que le 9 avril 2022, Madame [D] [I] a fait visiter le bien à un potentiel acheteur, Monsieur [P] [T], qui a envoyé par courrier électronique une offre d’achat à Madame [D] [I] le 11 avril 2022, au prix de 400 000 euros dont 17 000 de frais d’agence. Le jour même, Madame [D] [I] a contacté Monsieur [V] [N] pour lui indiquer qu’elle venait de recevoir une offre d’achat au prix de 400 000 euros en lui précisant que cela ramènerait le prix net vendeur à 284 000 euros et les frais d’agence à 16 000 euros. Monsieur [V] [N] a refusé cette offre, comme en atteste l’échange de SMS produit aux débats.

Le 26 avril 2022, Madame [C] [Y] a informé Madame [D] [I] que Monsieur [P] [T] avait fait une nouvelle offre d’achat auprès de l’agence PLAZA IMMOBILIER, qui avait été acceptée par les vendeurs et que le compromis de vente était en cours de rédaction.

Il ressort de l’attestation établie par l’étude notariale AUBLE et associés qui a reçu l’acte authentique de vente le 30 août 2022 que le bien immobilier appartenant à Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] a été vendu à Monsieur [P] [T] au prix de 385 000 euros net vendeur.

Madame [D] [I] fait valoir que Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] ont manqué à leurs obligations contractuelles découlant du mandat de vente, dans lequel était insérée la clause pénale suivante : « Pendant le cours du présent mandat, ainsi que dans les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, et sous condition de la réalisation effective de l’opération actée par écrit, le mandataire aurait droit à titre de clause pénale à la charge du mandat à une indemnité forfaitaire d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ».

Madame [D] [I] indique qu’à la suite de la visite du bien par Monsieur [P] [T] le 9 avril 2022, elle a présenté ce dernier aux vendeurs, qui ont ensuite vendu leur bien à ce même acheteur par l’intermédiaire d’un autre mandataire, ce qui contrevient à la clause pénale insérée dans le mandat de vente signé par les acheteurs.

Or, Madame [D] [I] ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle a effectivement présenté Monsieur [P] [T] aux vendeurs, puisqu’il ressort des SMS qu’elle a échangé avec Monsieur [V] [N] qu’elle a simplement informé ce dernier qu’un acheteur avait fait une offre d’achat sans préciser son identité. Il ressort des SMS échangés entre Madame [D] [I] et Madame [C] [Y] que Madame [D] [I] a transmis l’identité de Monsieur [P] [T] à Madame [C] [Y] mais en le présentant comme un potentiel acheteur du terrain adjacent au bien en vente et non comme un acheteur du bien objet du mandat de vente conclu entre les parties au litige.

Ainsi, Madame [D] [I] ne démontre pas que Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] avaient connaissance du fait que l’acheteur, Monsieur [P] [T], avait déjà visité leur bien avec Madame [D] [I] et qu’ils ont par la suite accepté de vendre leur bien à ce même acheteur par l’intermédiaire d’un autre mandataire.

Il apparait ainsi que Monsieur [P] [T], qui avait fait une première offre d’achat par l’intermédiaire de Madame [D] [I], refusée par Monsieur [V] [N], a pu légitimement se tourner vers l’autre agence immobilière qui proposait le même bien à la vente, sans pour autant que Madame [C] [Y] et Monsieur [V] [N] n’aient été informés

que cet acheteur avait déjà visité le bien avec Madame [D] [I].

Ceci d’autant plus que l’offre d’achat faite par Monsieur [P] [T] par l’intermédiaire de Madame [D] [I] avait été refusée par Monsieur [V] [N] et que la vente finale a été conclue à un prix inférieur à celui qui avait été proposé par Madame [D] [I].

Dès lors, il n’est pas démontré que les vendeurs aient commis une quelconque faute, qui aurait privé Madame [D] [I] de la réalisation de la vente.

Par conséquent, Madame [D] [I] sera déboutée de sa demande visant à condamner solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] au paiement de la somme de 17 000 euros, correspondant au montant de la clause pénale, insérée dans le mandat de vente.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

La demande de Madame [D] [I] visant à condamner Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] aux dépens sera rejetée.

Sur l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [D] [I], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [V] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros et à Madame [C] [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros.

La demande de Madame [D] [I] visant à condamner solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

REJETTE la demande de Madame [D] [I] visant à condamner solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] au paiement de la somme de 17 000 euros, au titre de la clause pénale, insérée dans le mandat de vente ;

CONDAMNE Madame [D] [I] aux dépens, dont distraction au profit de la SARL AVOCATS NORMANDS par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à Monsieur [V] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à Madame [C] [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [D] [I] visant à condamner solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [D] [I] visant à condamner solidairement Monsieur [V] [N] et Madame [C] [Y] aux dépens ;

RAPPELE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

En foi En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente,

Aurélie HUGONNIER Louise AUBRON-MATHIEU