TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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Site ATHENA

44, Avenue Robert Schuman

CS 83047

68061 MULHOUSE CEDEX

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00529 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IV4R

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [C] [D] épouse [J]

née le 14 Février 1960 à [Localité 4] (HAUT RHIN)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [K] [U],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 21 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par une requête en date du 8 février 2024, Mme [C] [D] épouse [J] a attrait Mme [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande sa condamnation à lui verser la somme de 1 368 € au titre d’impayés locatifs, outre la somme de 1 500 € à titre indemnitaire au regard des dégradations locatives.

A l’appui de ses prétentions, Mme [C] [D] épouse [J] expose avoir donné à bail à la défenderesse, selon acte en date du 15 mai 2014, un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 260 €, révisable, outre la somme de 20 € au titre de provisions sur charges.

Mme [C] [D] épouse [J] précise que la défenderesse a quitté le logement le 21 septembre 2023. Elle précise qu’alors même que Mme [K] [U] a bénéficié d’un suivi par l’Udaf afin de gérer son budget et assurer la propreté de son logement, cette dernière reste débitrice au titres des loyers et charges. Elle ajoute que le bien a été rendu dans un état de saleté avancé.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 juin 2024 lors de laquelle la défenderesse a sollicité un report par mail.

L’affaire a ensuite été renvoyée et plaidée à l’audience du 21 novembre 2024 lors de laquelle Mme [C] [D] épouse [J] est présente et reprend oralement les termes de sa requête ainsi que ses conclusions du 11 novembre 2024, régulièrement notifiées par mail du 12 novembre 2024, par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 805,68 € au titre des impayés locatifs arrêtés au jour de l’état des lieux de sortie,

— Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 520 €, correspondant à deux mois de loyers des suites de l’impossibilité de louer le bien compte tenu de l’état du logement,

— Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 000 € pour résistance abusive à respecter ses obligations de locataire.

Régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mars 2024, Mme [K] [U] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [C] [D] épouse [J] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 octobre 2023, la dette locative de Mme [K] [U] s’élève à la somme de 805,68 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2023 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

Selon l’annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s’agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s’il est constant que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

En l’espèce, il ressort des courriers, des photos et de l’état des lieux de sortie produit aux débats que le logement a été laissé dans un état de saleté avancé.

Le temps nécessaire pour le nettoyer peut être évalué à un mois de loyer, soit la somme de 260 €.

Par conséquent, Mme [K] [U] est condamnée à payer à Mme [C] [D] épouse [J] la somme de 260 € correspondant aux réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande pour résistance abusive

L’ article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est par ailleurs responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, la demanderesse n’apporte pas la preuve de la malice, de la mauvaise foi ou d’une erreur grossière équivalente au dol de la part de la défenderesse.

Par conséquent, cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [U] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [K] [U] à verser à Mme [C] [D] épouse [J] la somme de 805,68 € (huit cent cinq euros et soixante-huit centimes) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [K] [U]à verser à Mme [C] [D] épouse [J] la somme de 260 € (deux cent soixante euros) au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE Mme [C] [D] épouse [J] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [K] [U] aux dépens,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,