MINUTE N° : 2025 /

JUGEMENT DU : 27 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00691 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DOO7 /

NATURE AFFAIRE : 72A/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : SDC 38 RUE MARCHANDE & 13 RUE TESTE DU BAILLER C/ [H] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET,

DESTINATAIRES :

la SCP PYRAMIDE AVOCATS

délivrées le :

Copie exécutoire a été délivrée à M^e GILLE le :

DEMANDEUR

Syndicat des copriétaires de l’immeuble 38 RUE MARCHANDE & 13 RUE TESTE DU BAILLER sis 38 Rue Marchande et 13 Rue Teste du Bailler – 38200 VIENNE, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA VALLEE DU RHONE, inscrite au RCS de ROMANS (26) sous le numéro 334 627 650 et dont le siège social se situe 50 Cours Emilie du Châtelet – Bâtiment Echo – 26300 ALIXAN

représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

M. [H] [O]

né le 16 Septembre 1985 à VIENNE (38200), demeurant 1588 Route du Grisard Lotissement Le Pré aux Biches – 69560 SAINT CYR SUR LE RHÔNE

défaillant

Débats tenus à l’audience du 05 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Juin 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame BERGOUGNOUS, Présidente, et par Madame ROLLET GINESTET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [O] est propriétaire au sein de l’immeuble situé 38 rue Marchande & 13 rue Teste du Bailler à Vienne (38200), des lots de copropriété n° 11, 12, 13 et 15.

Celui-ci ne s’acquitte plus de ses charges de copropriété.

Par lettres recommandées avec avis de réception des 6 mai 2024 et 9 janvier 2025, le syndic en exercice, la société FONCIA VALLÉE DU RHONE, a mis en demeure Monsieur [H] [O] de lui régler les sommes dues au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 RUE MARCHANDE & 13 RUE TESTE DU BAILLER a fait délivrer à Monsieur [H] [O] un commandement de payer la somme de 2 016,46 euros, correspondant pour le principal aux charges de copropriété restant dues selon comptes arrêtés au 10 juillet 2024.

Se plaignant d’un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 RUE MARCHANDE & 13 RUE TESTE DU BAILLER a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, Monsieur [H] [O] devant le tribunal judiciaire de Vienne, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1153 et 1154 anciens du code civil :

— condamner Monsieur [H] [O] à lui régler la somme de 4 150,86 euros à titre principal, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— le condamner à lui régler la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— le condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 RUE MARCHANDE & 13 RUE TESTE DU BAILLER a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Il expose que Monsieur [H] [O] est défaillant dans son obligation de régler les charges de copropriété au titre des appels de provision pour charges courantes.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [H] [O] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

— Sur les demandes principales en paiement :

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot […] [et] aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent” lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur situation. Par ailleurs, “le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive, toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Enfin, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'“à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 RUE MARCHANDE & 13 RUE TESTE DU BAILLER verse notamment aux débats :

— le relevé général des dépenses du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 mars 2024,

— les mises en demeure des 6 mai 2024 et 9 janvier 2025,

— la relance du 27 mai 2024,

— le commandement de payer du 12 juillet 2024,

— le décompte des sommes dues arrêté au 24 avril 2025,

— le décompte des sommes à échoir dues,

— les contrats de syndic pour les périodes s’échelonnant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2026,

Il convient d’exclure du décompte produit les frais libellés “Sommation de payer Me [E]”, d’un montant de 135,52 euros. Ces derniers constituent des frais irrépétibles déjà indemnisables à ce titre.

S’agissant des frais libellés “Constitution du dossier transmis à l’huissier”, “RI5s – suivi du dossier transmis à l’avocat”, et “Constitution du dossier transmis à l’avocat”, d’un montant respectif de 390 euros, 149 euros et 496 euros, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution et au suivi du dossier, ces frais constituant un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Au surplus, ils ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété. Ces frais seront donc écartés du décompte produit.

Seront également écartées la somme de 6,02 euros au titre des “intérêts de retard au 27 mai 2024”, outre celle de 133 euros au titre des frais de mise en demeure et de relance.

Ainsi, il apparaît que Monsieur [H] [O] reste devoir, suivant arrêté du compte au 24 avril 2025, les sommes de :

—  2 609,82 euros au titre des charges de copropriété,

—  231,50 euros au titre des provisions non encore échues devenues exigibles.

En conséquence, Monsieur [H] [O] sera donc condamné en deniers ou quittances à payer la somme de 2 841,32 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 RUE MARCHANDE & 13 RUE TESTE DU BAILLER réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [H] [O] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [H] [O] a manqué à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, depuis le mois de janvier 2024.

Ce défaut de paiement de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir, de manière permanente, la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer, malgré eux, le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra, en conséquence, de condamner Monsieur [H] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 RUE MARCHANDE & 13 RUE TESTE DU BAILLER la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice causé.

— Sur les autres demandes :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [H] [O] ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 RUE MARCHANDE & 13 RUE TESTE DU BAILLER formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Aux termes de l’article 696 de ce même code, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Monsieur [H] [O], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 RUE MARCHANDE & 13 RUE TESTE DU BAILLER la somme de deux mille huit cent quarante et un euros et trente-deux centimes (2 841,32 euros) en deniers et quittances à titre de charges de copropriété échues et non échues mais devenues exigibles suivant arrêté du compte au 24 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [H] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 RUE MARCHANDE & 13 RUE TESTE DU BAILLER la somme de mille euros (1 000 euros) à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 RUE MARCHANDE & 13 RUE TESTE DU BAILLER du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [H] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 38 RUE MARCHANDE & 13 RUE TESTE DU BAILLER la somme de huit cents euros (800 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [O] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de procédure,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 27 juin 2025,

La Greffière La Présidente