TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00496 – N° Portalis DB3S-W-B7J-[Immatriculation 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01492

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 18 septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société BEAU SEVRAN INVEST,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 3]

ET :

La société OPHTALYA SEVRAN,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Stéphane DEMINSTEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2095

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2021, la société BEAU SEVRAN INVEST a consenti à la société OPHTALYA SEVRAN un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 5].

Le 9 décembre 2024, la société BEAU SEVRAN INVEST a fait délivrer à la société OPHTALYA un commandement de payer des arriérés locatifs visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 60.755,09 euros.

Soutenant que le commandement n’a pas été régularisé, la société BEAU SEVRAN INVEST, par acte du 27 février 2025, a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société OPHTALYA [Adresse 6], pour :

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

– Ordonner, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la société OPHTALYA [Adresse 6] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte dont le juge des référés se réservera la liquidation ;

– Juger que les meubles garnissant les locaux donneront lieu à l’application des dispositions des article L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– Condamner la société OPHTALYA [Adresse 6] à lui payer à titre provisionnel :

une somme de 53.577,23 euros à valoir sur les loyers et accessoires impayés, arrêtée au 20 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal majoré de 500 points de base ;une indemnité d’occupation fixé à 1% du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location jusqu’au départ définitif des lieux par la remise des clés,– Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société BEAU [Adresse 6] INVEST ;

– Condamner la société OPHTALYA [Adresse 6] à lui payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer avec distraction au profit de M^e HALLARD.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025.

À l’audience, la société BEAU SEVRAN INVEST actualise sa créance à la somme de 37.950,50 euros et indique ne pas s’oppose à l’octroi de délais de paiement sur 16 mois, avec clause de déchéance du terme en cas d’impayé. Elle maintient ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En défense, la société OPHTALYA [Adresse 6] reconnaît le principe de la dette, qu’elle chiffre à la somme de 37.650,50 euros, septembre 2025 inclus, et sollicite l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, sur une durée de 16 mois. Elle demande en outre la condamnation de la société BEAU SEVRAN INVEST à lui régler la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 et aux dépens. Elle fait principalement état d’un retard dans l’ouverture du centre pour expliquer ses difficultés financières qui seraient en voie de résorption.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues oralement.

MOTIFS

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la société BEAU SEVRAN INVEST justifie que le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 9 décembre 2024 pour une somme en principal de 60.755,09 euros est demeuré infructueux dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 10 janvier 2025.

Il ressort du décompte produit par la société BEAU SEVRAN INVEST au jour de l’audience que la société OPHTALYA SEVRAN reste lui devoir au 18 septembre 2025, après déduction des frais de commandement de payer compris dans les dépens et facturés pour un montant de 348,98 euros, une somme de 37.950,50 euros, 3e trimestre 2025 inclus.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc d’accueillir la demande de provision à hauteur de 37.950,50 euros.

Cette somme sera assortie de l’intérêt au taux légal, la majoration du taux d’intérêt étant soumise à l’interprétation et à l’appréciation du juge et présentant à ce titre les caractéristiques d’une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée en référé.

Au vu des éléments financiers produits aux débats, compte tenu de la diminution de la dette et étant démontré que la société défenderesse effectue des paiements et paraît en capacité de s’acquitter de sa dette en plus du loyer courant, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion pourra être poursuivie.

A défaut de respect des modalités de paiement ainsi accordées, la clause de résiliation reprendra son plein effet et il pourra être procédé à l’expulsion. La demanderesse serait alors fondée à obtenir, à titre provisionnel, jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la société OPHTALYA [Adresse 6] restera acquis à la société BEAU [Adresse 6] INVEST dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

La société OPHTALYA SEVRAN, qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société BEAU [Adresse 6] INVEST l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 10 janvier 2025 ;

Condamnons la société OPHTALYA [Adresse 6] à payer à la société BEAU SEVRAN INVEST la somme provisionnelle de 37.950,50 euros correspondant aux loyers et accessoires impayés, 3ème trimestre 2025 inclus, somme arrêtée au 18 septembre 2025 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société OPHTALYA [Adresse 6] se libère de la provision ci-dessus allouée en 16 mensualités de 2.232,39, outre une dernière mensualité majorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, avant le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expulsion de la société OPHTALYA [Adresse 6] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,

— la société OPHTALYA [Adresse 6] devra payer à la société BEAU [Adresse 6] INVEST à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer trimestriel résultant du bail outre les charges, jusqu’à libération des lieux ;

Rejetons les autres demandes ;

Condamnons la société OPHTALYA [Adresse 6] à payer à la société BEAU SEVRAN INVEST la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société OPHTALYA [Adresse 6] à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, qui pourront être recouvrés par M^e Régis HALLARD conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 14 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE