TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00156 – N° Portalis DB2G-W-B7I-ITQQ

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [G] [K] représentée par son mandataire la SARL SOGIM ayant son siège sis [Adresse 6]

née le 03 Juin 1939 à [Localité 8] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Olivia ZIMMERMANN de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 27 substituée par M^e Sarah ACHOUR, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [H] [L] épouse [I]

née le 21 Décembre 1967 à [Localité 8] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 21 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 29 mars 2017, Mme [G] [K] a loué à Mme [H] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450,00 € outre 135,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2023, Mme [G] [K] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 718,22 € au titre des loyers et charges échus au 04 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 janvier 2024, Mme [G] [K] a fait assigner Mme [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins, notamment, d’expulsion, d’impayés de loyer et de dommages et intérêts.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 12 janvier 2024.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 21 mars 2024 puis renvoyée à la demande des parties avant d’être plaidée le 21 novembre 2024.

A cette audience, Mme [G] [K], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions du 18 novembre 2024, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer la défenderesse irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— l’en débouter,

— déclarer la demande recevable et bien fondée,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

— condamner la locataire à payer la somme de 2 322,36 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 675,16 € à compter du 15 novembre 2023 jusqu’à la libération complète des lieux et après remise des clés,

— condamner la locataire à payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la locataire à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire que l’ensemble de ces montants porteront intérêts au taux légal à compter de la demande en justice et ordonner la capitalisation des intérêts.

Au soutien de ses prétentions, Mme [G] [K] expose que la locataire est mal fondée à contester les charges pour l’année 2023 dans la mesure où un relevé de charges lui a été communiqué. S’agissant des manquements évoqués par la défenderesse, Mme [G] [K] soutient qu’il appartient à celle-ci de se rapprocher de sa compagnie d’assurance afin de procéder aux éventuelles reprises dans son logement, le dégât des eaux ayant été stoppé. S’agissant des travaux réclamés concernant le meuble de la cuisine, de la baignoire et du tableau électrique, la bailleresse indique que la défenderesse ne prouve pas la non-conformité du tableau électrique, lequel est sans danger, et, indique, pour le reste, que cela relève de l’entretien courant du logement à la charge de la locataire.

Pour justifier sa demande indemnitaire, Mme [G] [K] soutient qu’elle n’a pas vocation à servir d’organisme de crédit à son locataire et qu’elle a subi un préjudice matériel tiré de l’impossibilité de louer son bien à un autre locataire.

Enfin, Mme [G] [K] s’oppose à toute suspension des effets de la clause résolutoire et à tout délai de paiement.

Citée par acte délivré selon dépôt à l’étude, Mme [H] [I] comparaît. Elle déclare qu’elle verse le loyer tous les mois. Elle conteste les charges mises en compte qu’elle considère non justifiées nonobstant les pièces produites par la demanderesse. Elle ajoute avoir demandé la réparation d’un radiateur ainsi que la réparation d’un lavabo, sans succès. Enfin, Mme [H] [I] demande à pouvoir rester dans les lieux.

L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mars 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le principe énoncé par le premier alinéa de l’article 23 de la loi n° 89-462loi du 6 juillet 1989 demeure que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives. Le bailleur peut néanmoins toujours justifier des charges appelées au cours de l’instance de demande en paiement

En l’espèce, Mme [G] [K] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges.

Il convient d’ores et déjà de relever que le décompte produit aux débats par la demanderesse ne détaille pas le solde antérieur au 4 septembre 2023.

Le décompte le plus complet produit aux débats est celui fournit par la locataire lequel commence en janvier 2022.

Dans ces circonstances, seuls les montants réclamés à partir du 1er janvier 2022 seront analysés et pris en compte.

Au surplus, alors même que les charges sont contestées par la défenderesse sans indication de période, seul un relevé des charges communes, eau chaude, eau froide et chauffage est produit pour l’année 2023.

Il n’en est rien pour les années antérieures et aucun justificatif n’est produit s’agissant des taxes ordures ménagères et des consommations de gaz.

Ainsi, il ressort ainsi des pièces fournies aux débats que les sommes dues par la défenderesse sont les suivantes :

— pour l’année 2022 : uniquement les loyers, à l’exclusion des charges lesquelles ne sont pas justifiées : 467,99 € x 12 mois = 5 615,88 € ;

— pour l’année 2023 : les loyers et charges justifiées : (475,52 € x 12) + 3 551,13 € = 9 257,37 € ;

— pour l’année 2024 : les loyers et les provisions pour charges, l’année n’étant pas écoulée au jour de l’audience : (509,37 € x 10) + (183 € x 10) = 6 923,70 € au 1er novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

En conséquence, Mme [G] [K] justifie des loyers et charges à hauteur de 21 796,95 €.

Parallèlement, il ressort du décompte produit aux débats par la locataire et du relevé de Me [J] en date du 20 novembre 2024, que celle-ci a payé, à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus, la somme de 22 773 €.

En conséquence, il n’existe aucune dette locative.

Ainsi, la demande en paiement est rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi qu’en l’absence de justificatifs d’une partie des charges locatives mise en compte, il n’y a pas de dette locative, même au jour de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent la demande tant en constat de l’acquisition de la clause résolutoire qu’en résiliation du bail sont rejetées.

Les demandes en expulsion, en indemnités d’occupation et en dommages et intérêts, accessoires à la demande en résiliation du bail, sont également rejetées.

Sur la demande reconventionnelle aux fins de réaliser les travaux

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les pièces produites par la demanderesse au soutien de sa demande aux fins de travaux, soit un mail et deux photos en noir et blanc non datées, sont insuffisantes à établir la responsabilité de la bailleresse.

Par conséquent, la demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [K] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnée aux dépens, la demande de Mme [G] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉBOUTE Mme [G] [K] de l’ensemble de ses prétentions ;

DÉBOUTE Mme [H] [I] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE Mme [G] [K] aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,