TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 1]

N° RG 24/02452 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FPGD

Minute :

JUGEMENT

DU 30 AVRIL 2025

AFFAIRE :

[X] [D] veuve [V]

C/

[K] [C]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

Madame [X] [D] veuve [V]

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Florence GASTINEAU, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Denis LAMBERT, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 44184-2025-000095 du 23/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

____________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Hélène CHERRUAUD

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 26 février 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 30 avril 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé du 22 juillet 2022 prenant effet à compter du 26 juillet 2022, monsieur [E] [V] et madame [X] [D] épouse [V] ont donné à bail à monsieur [K] [C] un appartement meublé à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 510 € “tous compris EAU, EDF, GAZ”.

Par courrier recommandé en date du 15 janvier 2023, madame [V] demande à monsieur [C] de cesser les nuisances sonores qu’elle dénonce aux dates suivantes : 1er, 2 et 4 janvier 2023.

Par courrier recommandé en date du 19 juillet 2023, madame [V] met en demeure monsieur [C] de lui régler la somme de 1.530 € au titre des loyers demeurés impayés.

Elle a ensuite fait délivrer le 4 janvier 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour un principal de 3.570 €.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, madame [D] veuve [V] a fait assigner monsieur [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, aux fins principales de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de la somme de 5.022 € au titre de l’arriéré locatif.

La juridiction a réceptionné le 7 janvier 2025 un diagnostic social et financier sur la situation du locataire, complété le 9 janvier 2025 par un décompte du bailleur.

L’affaire appelée à la première audience du 15 janvier 2025 a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à la demande du défendeur.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 février 2025, à laquelle les parties ont comparu, représentées par leur avocat respectif.

Madame [D] veuve [V] demande dans les termes de ses conclusions en réponse, au visa de l’article 1227 du code civil , de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1728-1° et 1729 du code civil, à voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur ;

— ordonner la résiliation du bail consenti à monsieur [C] le 26 juillet 2022 ;

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de monsieur [C] et de tous occupants de son chef sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner monsieur [C] à lui verser les sommes suivantes :

—  7.062 € au titre des arriérés de loyers et charges de juin 2023 à décembre 2024, déduction faite de l’APL perçue ;

—  510 € par mois au titre des loyers postérieurs conformément au bail ;

—  510 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du jour où le jugement sera passé en force jusqu’à l’expulsion ;

— dire que les sommes dues produiront intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 ;

— dire que le jugement à intervenir sera exécutoire par provision, nonobstant appel et sans caution ;

— débouter monsieur [C] de toutes ses demandes contraires ;

— condamner monsieur [C] à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner monsieur [C] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’huissier de commandement de payer.

Monsieur [C] demande dans les termes de ses conclusions, au visa des articles 1219 et 1343-5 du code civil, à voir :

— débouter madame [D] de l’ensemble de ses demandes contraires aux siennes ;

— dire que sa dette au titre des arriérés de loyer s’élève à 6.042 € ;

— dire qu’il bénéficiera d’une réduction de loyer de 70 % du fait de l’exception d’inexécution ;

— dès lors, dire qu’il est redevable à madame [V] de la somme de 1.812,60 € ;

— condamner madame [D] à lui verser la somme de 1.500 € de dommages et intérêts du fait de son préjudice moral ;

— dire qu’il pourra s’acquitter de son éventuelle dette à raison de 50 € par mois au titre d’une demande de délai suivant les dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;

— condamner madame [D] aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de loire-atlantique par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version alors en vigueur.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

La bailleresse a fait délivrer le 4 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en donnant au locataire un délai de deux mois pour payer un arriéré locatif de 3.570 € correspondant aux loyers de juin à décembre 2023.

Cette somme est constestée par monsieur [C] qui démontre que la CAF a versé directement son allocation de logement à madame [V] à compter d’octobre 2023. Il justifie avoir signalé l’erreur par un courrier du 14 janvier 2024.

Il ressort des attestations de paiement et des borderaux de paiement de la CAF versés aux débats par les deux parties que madame [V] a reçu pour le mois d’octobre 2023 la somme de 187 €, pour le mois de novembre 2023 la somme de 187 € et pour le mois de décembre 2023 la somme de 187 €.

En conséquence, lors de la délivrance du commandement de payer, monsieur [C] n’était redevable que la somme de 3.009 € (3.570 – 561).

L’erreur sur le montant sollicité n’a pour effet de priver d’effet le commandement de payer.

Il n’est pas contesté que monsieur [C] n’a pas réglé l’intégralité de la somme de 3.009 € dans le délai qui lui a été imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 mars 2024.

Monsieur [C] étant devenu occupant sans droit ni titre et en l’absence de demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef.

II – SUR L’EXCEPTION D’INEXÉCUTION

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si celle inexécution est suffisamment grave.

Par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à monsieur [C] de rapporter la preuve de ses allégations selon lesquelles il n’a jamais pu jouir plainement et paisiblement de son logement qu’il qualifie d’insalubre.

Le contrat de location à usage d’habitation conclu entre les parties prévoit expressément qu’il est régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, faisant obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il s’agit d’une obligation continue, le bailleur devant vérifier même en cours de bail que le logement répond à ces obligations.

Le bailleur est à ce titre obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 édicte les conditions auxquelles le logement doit satisfaire pour être décent, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Il convient de relever qu’aucune des parties ne produit un état des lieux lors de la remise des clés du studio à monsieur [C], situé au 3 étage d’un immeuble au sein duquel demeure la bailleresse madame [V].

Monsieur [C] a saisi le service Hygiène Environnement et Sécurité de la ville de [Localité 10] au début de l’année 2024. Il a été constaté des anomalies constituant des infractions aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité, un problème d’évacuation des eaux usées qui remontent dans la douche et la présence de tôles en amiante dégradées dans les parties communes. Par courrier recommandé en date du 7 mars 2024, madame [V] a été enjointe de faire le nécessaire pour y remédier dans le délai d’un mois.

Madame [V] justifie avoir fait établir dès le 13 mars 2024 un devis par une entreprise de couverture pour des travaux de réfection de la couverture comprenant la dépose de tôles fibre ciment pour le prix total TTC de 9.855,67 €. Le gérant de la SARL LE SOMMIER atteste avoir reçu le devis signé de madame [V], mais ne pouvoir effectuer lesdits travaux avant décembre 2024 ou janvier 2025. Force est de constater qu’à l’audience du 26 février 2025 il n’a pas été justifié de leur réalisation effective.

Madame [V] justifie en revanche avoir fait intervenir la société ORTEC ENVIRONNEMENT le 5 février 2024 pour un débouchage mécanique du réseau [Localité 7] EV (qu’elle a réglé ladite facture d’un montant de 302,50 €). Elle démontre qu’elle l’avait déjà sollicitée en juin 2023 pour le débouchage mécanique de la colonne des eaux usées et eaux vannes ; qu’elle avait réglé une facture d’un montant de 408,10 €. Elle allègue avoir sollicité un professionnel pour le problème de pente du réseau d’évacuation et dépendre de la disponibilité des entreprises, sans fournir un quelconque devis.

Elle justifie également avoir fait intervenir la SARL LE SOMMIER en urgence en novembre 2022 pour le remplacement et la remise en place des ardoises qui ont glissé, intervention qui a lui coûté la somme de 290,68 €. Monsieur [C] ne prouve certes pas ses allégations selon lesquelles il a plu pendant deux mois sur ses affaires. Si monsieur [C] ne justifie pas en particulier avoir déclaré le dégât des eaux auprès de son assureur, ni même s’en être plaint auprès de madame [V] comme de la fuite d’eau sous l’évier qu’il impute à un mauvais raccordement depuis septembre 2022.

Elle soutient avoir procédé au changement de la porte d’entrée commune, en produisant des photographies de celle-ci ainsi que de l’intérieur du studio loué.

L’employeur de madame [V] atteste de la réalisation d’un nettoyage complet du logement avant l’arrivée de monsieur [C] en septembre 2022. Son beau-frère atteste avoir participé au ménage du logement qu’il décrit comme en excellent état quand le locataire en a pris possession.

Monsieur [T], louant à madame [V] un autre logement situé dans le même immeuble, atteste de problèmes récurrents d’évacuation des eaux usées, d’un problème d’étanchéité de son appartement (fuite d’eau provenant du toit et passage d’air à la jointure du vélux), ainsi qu’un “problème de puce de parquet”.

Il résulte de l’intervention sollicitée en urgence d’un couvreur à la fin de l’année 2022, associée aux constats de la ville en février 2024, à l’attestation de l’autre locataire occupant l’immeuble ainsi qu’aux travaux retenus dans le devis et au problème relevé par la société ORTEC que madame [V] tarde à faire réaliser les travaux nécessaires à la salubrité des logements qu’elle met en location.

Monsieur [C] est bien fondé à se prévaloir d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent en cours de bail, sans qu’il puisse revêtir le caractère de gravité exigé pour être dispensé de sa propre obligation de payer le loyer à terme échu, soit le 5 de chaque mois.

Il convient néanmoins d’évaluer la diminution sollicitée du montant du loyer à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance à de plus justes proportions, en retenant une base mensuelle de 150 € à compter de juin 2023 seulement, période à laquelle il cesse tout règlement.

III – SUR LES DEMANDES FINANCIRES

Au vu des motifs développés supra, monsieur [C] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à 360 €, à compter du 5 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Monsieur [C] sera condamné à payer à madame [V] la somme de 2.067 € au titre de l’arriéré locatif de juin 2023 à février 2024 inclus (9 x 360 – 187 – 187 -187 – 204 – 204 -204).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [C] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, faute de démontrer un préjudice moral distinct du trouble de jouissance causé par l’attitude de madame [V] à son égard.

Monsieur [C] sera débouté de sa demande de délais de paiement, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de ses ressources limitées au revenu de solidarité active et de la situation de la bailleresse salariée pour une rémunération mensuelle brute de 2.219,53 €.

IV – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’issue donnée aux différents points litigieux justifie de condamner monsieur [C] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 4 janvier 2024.

Pour des considérations d’équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles engagées pour défendre ses propres intérêts.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le22 juillet 2022 entre monsieur [E] [V] et madame [X] [D] épouse [V] d’une part et monsieur [K] [C] d’autre part, concernant le studio meublé à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] (3ème étage), sont réunies à la date du 4 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [K] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, madame [X] [D] veuve [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE monsieur [K] [C] à verser à madame [X] [D] veuve [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 360 €, à compter du 5 mars 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNE monsieur [K] [C] à payer à madame [X] [D] veuve [V] la somme de 2.067 € au titre de l’arriéré locatif de juin 2023 à février 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 jusqu’à son paiement intégral ;

DÉBOUTE monsieur [K] [C] du surplus de ses prétentions indemnitaires ;

DÉBOUTE monsieur [K] [C] de sa demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [K] [C] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 4 janvier 2024 ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions respectives plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture de [Localité 8]-Atlantique en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

S. MEYER H. CHERRUAUD