Tribunal Judiciaire de Mulhouse, Ppep civil, 19 juin 2025, n° 24/01347

TJ Mulhouse 19 juin 2025

Arguments

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Accepté
Subrogation de la caution dans les droits du créancier
La cour a jugé que la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution ayant payé, est effectivement subrogée dans les droits du bailleur pour réclamer le paiement des loyers dus.
Accepté
Insolvabilité du locataire
La cour a constaté que le locataire était en état d'insolvabilité, ce qui renforce la légitimité de la demande de paiement des loyers par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES.
Accepté
Droit à l'indemnité d'occupation après résiliation du bail
La cour a jugé que la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a droit à une indemnité d'occupation pour la période où le locataire a continué à occuper le logement après la résiliation du bail.
Accepté
Droit à la réparation des frais engagés
La cour a reconnu que la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a engagé des frais dans le cadre de la procédure et a donc droit à une indemnisation au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Mulhouse, ppep civil, 19 juin 2025, n° 24/01347
Numéro(s) :	24/01347
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Roger LEMONNIER
Cabinet(s) :	VIDOK
Parties :	S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01347 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I2LX

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : substituée par M^e Corinne VUILLEMIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [I]

né le 04 Mars 1981 à [Localité 8] (HAUT-RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2023 Madame [H] [V] a donné à bail à Monsieur [Z] [I] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 700 € outre une avance sur charges de 50 €.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [H] [V] pour le paiement des loyers et des charges selon le dispositif

“ VISALE ".

Se prévalant de loyers impayés Madame [H] [V] a sollicité la mise en œuvre de l’engagement caution et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2023.

Par jugement du 11 mars 2024, la Première Chambre Civile du tribunal judiciaire de Mulhouse a constaté que Monsieur [Z] [I] est en état d’insolvabilité notoire et a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à son égard en désignant la SELARL MJ AIR, prise en la personne de Maître [X] [J], mandataire judiciaire, pour exercer les fonctions de liquidateur.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de

— Recevoir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action,

— L’en déclarer bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [I] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [Z] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 414 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023 sur la somme de 2 250 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Monsieur [Z] [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Monsieur [Z] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [Z] [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué en substance que le locataire ne s’acquittait pas régulièrement des loyers et n’avait pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois. Elle a ajouté être subrogée aux droits et obligations du bailleur, dans la limite des sommes payées par elle, et ce y compris pour agir aux fins de rupture du bail.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

Par mention au dossier, une réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre à la demanderesse de mettre en cause la SELARL MJ AIR prise en la personne de Maître [X] [J], es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [Z] [I] puisque par jugement du 11 mars 2024 une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions signifiées à la SELARL MJ AIR, es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [Z] [I], et demande au tribunal de

— Condamner Monsieur [Z] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 155,48 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2023 sur la somme de 2 250 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Condamner Monsieur [Z] [I] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [Z] [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— Déclarer le jugement à venir opposable à la SARL MJ AIR prise en la personne de Maître [J], es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [Z] [I].

Elle indique que le locataire a quitté les lieux le 7 septembre 2024 et qu’un état des lieux a été établi et que ce dernier est redevable de la somme de 3155,48 € depuis le 12 mars 2024 conformément au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

Monsieur [Z] [I], bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude et informé de l’audience de renvoi n’a pas comparu et personne pour le représenter.

La SARL MJ AIR prise en la personne de Maître [J], es qualité de mandataire judiciaire de Monsieur [Z] [I], bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à personne morale n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Par note en délibéré autorisée, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, a indiqué avoir effectué une déclaration de créance le 23 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que Monsieur [Z] [I] a quitté le logement le 7 septembre 2024 et que la demanderesse ne maintient plus ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire.

Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il est rappelé que le dispositif « Visale », mis en place par l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le logement pour faciliter l’accès aux garanties locatives des plus démunis en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que l’organisme ayant réglé au bailleur les loyers impayés est subrogé dans tous ses droits et actions, y compris ceux aboutissant à la rupture du bail, pour notamment éviter une augmentation de la dette cautionnée.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant versé aux débats les quittances par lesquelles Madame [H] [V] l’a subrogée dans ses droits d’obtenir paiement des arriérés et rupture du bail, la demanderesse a qualité à agir.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et des quittances subrogatives

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces de la procédure que par jugement du 11 mars 2024, la Première Chambre Civile du tribunal judiciaire de Mulhouse a constaté que Monsieur [Z] [I] est en état d’insolvabilité notoire et a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à son égard.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir déclaré sa créance à ladite procédure.

Elle emporte, à l’égard de Monsieur [Z] [I], effacement des dettes antérieures – en ce compris la dette de loyers – à l’ouverture de la procédure, en l’espèce de la dette de loyers et charges antérieure au 11 mars 2024.

En revanche, les dettes de loyers et charges postérieures au 11 mars 2024 d’une part, sont dues et devaient être payées par Monsieur [Z] [I] à l’échéance et d’autre part, ne bénéficient pas de l’effacement.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges, la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre VISALE, le contrat de cautionnement VISALE, les quittances subrogatives. Il est produit en outre un décompte établi à la date du 11 février 2025 ainsi que la quittance subrogative dont il est justifié qu’ils ont été transmis au locataire. Ainsi, la somme due s’élève à 3 155,48 € soit 375,48 € pour la période du 12 au 31 mars 2024 et 2 780 € au titre des mois d’avril à août 2024.

Le défendeur, non comparant, ne conteste par principe pas le montant de la dette locative et ne rapporte pas, en tout état de cause, la preuve que les sommes demandées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ont d’ores et déjà été réglées par ses soins.

Ainsi, il était établi qu’au 12 février 2025, la dette locative s’élevait à la somme de

3 155,48 € au titre des loyers et charges impayés du 12 mars 2024 au 31 août 2024 inclus, hors frais, et que cette somme a été versée au bailleur au titre de la garantie de loyers par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, Monsieur [Z] [I] représenté par Maître [J] de la SARL MJ AIR, es qualité de mandataire judiciaire sera condamné à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 250 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [I] représenté par Maître [J] de la SARL MJ AIR, es qualité de mandataire judiciaire qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [Z] [I] représenté par Maître [J] de la SARL MJ AIR, es qualité de mandataire judiciaire sera condamné à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’est pas justifié de déclarer le jugement opposable à Maître [J] de la SARL MJ AIR, es qualité de mandataire judiciaire selon jugement du 11 mars 2024 puisque ce dernier n’est pas un tiers mais une partie à la procédure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DIT que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur Madame [H] [V] ;

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] représenté par Maître [J] de la SARL MJ AIR, es qualité de mandataire judiciaire à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 155,48 € décompte arrêté à la date du 11 février 2025 au titre des loyers et charges impayés du 12 mars 2024 au 31 août 2024 inclus ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023 sur la somme de 2250 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] représenté par Maître [J] de la SARL MJ AIR, es qualité de mandataire judiciaire aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] représenté par Maître [J] de la SARL MJ AIR, es qualité de mandataire judiciaire à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 juin 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,