TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NARBONNE

Service des contentieux

de la protection

AFFAIRE N° RG 25/00471 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DMOG

☒ Copie exécutoire délivrée le

à : Maître Nicolas MUNCK

☒ Copie à :

Maître Nicolas MUNCK

Copie dossier

Copie préfécture

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE SEIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

Monsieur, [W], [T]

demeurant 25 rue Granier – 38530 PONTCHARRA

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE,

Madame, [V], [D] épouse, [T]

demeurant 25 rue Granier – 38530 PONTCHARRA

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur, [O], [R]

demeurant 78 avenue de réveillon – Résidence Amarante Bât B 04 – 11100 NARBONNE

non comparant

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES, Juge du contentieux et de la protecion au tribunal judiciaire de Narbonne

GREFFIER : Madame Bérengère CASTELLS

PROCEDURE :

Date des débats : 02/02/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Mars 2026

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 12 septembre 2024, M, [W], [T] et Mme, [V], [D] épouse, [T] ont consenti un bail d’habitation à M., [O], [R] sur des locaux sis 78 avenue de Réveillon, Résidence Amarante, Bâtiment B 04, 11100 Narbonne, pour un loyer mensuel de 440 euros, outre une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, M, [W], [T] et Mme, [V], [D] épouse, [T] ont fait délivrer à M., [O], [R] un commandement de payer la somme principale de 1 480 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [O], [R] le 30 juillet 2025.

M, [W], [T] et Mme, [V], [D] épouse, [T] ont ensuite fait assigner M., [O], [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025 pour demander de :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

Ordonner l’expulsion de M., [O], [R] ;

Le condamner au paiement :

De l’arriéré locatif à la somme de 1 070 euros ;

D’une indemnité mensuelle d’occupation ;

De 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2025.

A l’audience du 2 février 2026, M, [W], [T] et Mme, [V], [D] épouse, [T], représentés, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes.

M., [O], [R] n’a pas comparu ni personne pour le représenter.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l’Aude le 26 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, M, [W], [T] et Mme, [V], [D] épouse, [T] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 30 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

2.1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Il est constant que cette sanction ne frappe que le défaut d’assurance, la loi ayant vocation à sanctionner le locataire qui, n’étant pas garanti contre les risques locatifs avant la délivrance du commandement, ne souscrit pas l’assurance dans le délai qui lui est imparti et non, le locataire négligent qui bien qu’assuré avant même la délivrance du commandement, n’avertit son bailleur qu’au-delà du délai d’un mois.

En l’espèce, le bail conclu le 12 septembre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié le 29 juillet 2025. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 août 2025.

2.2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

En l’espèce, le bail conclu le 12 septembre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 juillet 2025 pour un montant principal de 1 480 euros.

Cette somme n’a pas été réglée par M., [O], [R] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M., [O], [R] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M, [W], [T] et Mme, [V], [D] épouse, [T] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ainsi qu’aux articles R.433-1 et suivants du même code au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M, [W], [T] et Mme, [V], [D] épouse, [T] produisent, outre le contrat de bail signé le 12 septembre 2024, le commandement signifié le 29 juillet 2025 un décompte démontrant que M., [O], [R] reste leur devoir, après soustraction des frais d’impayés, la somme de 1070 euros.

M., [O], [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1 070 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

Il est constant que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 août 2025, M., [O], [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera donc condamné au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 30 août 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M., [O], [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M, [W], [T] et Mme, [V], [D] épouse, [T], M., [O], [R] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 septembre 2024 entre M, [W], [T] et Mme, [V], [D] épouse, [T] et M., [O], [R] concernant les locaux à usage d’habitation sis 78 avenue de Réveillon, Résidence Amarante, Bâtiment B 04, 11100 Narbonne sont réunies à la date du 30 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M., [O], [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M., [O], [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M, [W], [T] et Mme, [V], [D] épouse, [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE M., [O], [R] à verser à M, [W], [T] et Mme, [V], [D] épouse, [T] à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 1 070 euros (décompte arrêté au 25 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE M., [O], [R] à payer à M, [W], [T] et Mme, [V], [D] épouse, [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M., [O], [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M., [O], [R] à verser à M, [W], [T] et Mme, [V], [D] épouse, [T] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière La juge