TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/53610 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WNX

N° : 1

Assignation du :

16 Mai 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 août 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société IMMO FRANCE LOCATION SARL

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e David BARIS, avocat au barreau de PARIS – #C1810

DEFENDERESSE

La société MJ FOOD S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 23 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte à effet au 10 juin 2021, la société Immo France Location a donné à bail dérogatoire à la société Tegrity Pizza, pour une durée d’une année, des locaux situés [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 8 100 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement et d’avance.

Par acte du 9 juin 2022, la société Immo France Location et la société Tegrity Pizza ont régularisé un avenant au bail dérogatoire.

Le locataire s’étant maintenu dans les lieux à l’expiration du bail dérogatoire, conformément aux dispositions de l’article L145-5 du code de commerce, un bail commercial a succédé au bail dérogatoire.

Par acte du 24 janvier 2023, la société Tegrity Pizza a cédé le fonds de commerce à la société ALM Collab.

Par acte du 18 juillet 2024, la société ALM Collab a cédé le fonds de commerce à la société MJ Food représentée par la société BRM Marketing.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte extrajudiciaire délivré le 9 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 2 553,36 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 1er janvier 2025, augmentée du coût de l’acte.

Par assignation délivrée le 16 mai 2025, la société Immo France Location a attrait la société MJ Food devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

juger acquise la clause résolutoire insérée dans le bail du 10 juin 2021 et portant sur les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8] ;juger que, par jeu de la clause résolutoire de plein droit, le bail du 10 juin 2021, la liant à la société MJ Food est résilié de plein droit le 7 février 2025 ;juger que la société MJ Food depuis sa prise de possession des lieux par suite de son acquisition du droit au bail le 18 juillet 2024, a réglé seulement quatre mensualités, au surplus au-delà des termes contractuellement convenus au 10 de chaque mois, soit 890 euros le 13 août 2024, 906,77 euros le 20 septembre 2024, 1 500 euros le 15 décembre 2024 et 200 euros le 25 janvier 2025 ;prononcer la résiliation de plein droit du bail commercial du 10 juin 2021 aux torts exclusifs du preneur à compter du 7 février 2025, soit un mois après la date du commandement de payer resté infructueux du 7 janvier 2025 visant la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion de la société MJ Food et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,assortir l’expulsion d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite remise des clés et libération des locaux au bailleur ;ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;condamner la société MJ Food au paiement, à titre provisionnel de :la somme de 3 460,13 euros (2 553,36 euros + 881,77 euros + 25 euros pour le mois de février 2025) au titre des loyers et charges contractuellement dus arrêtés au 7 février 2025, et majorée des intérêts au taux légal et anatocisme, à compter chacune de leur date d’exigibilité, à parfaire jusqu’à la libération des locaux, outre le paiement de la somme de 150,33 euros au titre des frais de commandement et 255,33 euros au titre de la clause pénale de 10% figurant à l’article 10 du bail, soit une somme totale d’un montant de 3 865,99 euros ;la somme de 1 763,54 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 8 mars 2025;tous frais de commandement, procédure, et contentieux engagés par le bailleur contre le preneur, conformément à l’article 13 du bail ;juger que le montant du dépôt de garantie d’un montant de 4 408,86 euros rester acquis au profit de la société Immo France Location, à titre de dommages-intérêts provisionnels, en application du dernier alinéa de l’article 13 du bail ;condamner la société MJ Food à lui payer à titre provisionnel la somme de 4 408,86 euros au titre de l’indemnité de relocation ;fixer le montant de l’indemnité d’occupation au double du dernier montant du loyer contractuel en cours, à compter du 7 février 2025, date d’effet du commandement du 7 janvier 2025 jusqu’à la parfaite remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail, soit une somme de 1 763,54 euros par mois ;condamner la société MJ Food au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La société locataire, citée par assignation délivrée à étude, n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 23 juillet 2025, la société Immo France Location a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus en indiquant que les clefs des locaux ont été restituées depuis le 17 juillet 2025.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée. Ces demandes -qui n’en sont pas et constituent en réalité un résumé des moyens- ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— l’inexécution de l’obligation contractuelle visée dans le commandement ou la sommation soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En application de l’article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

En l’espèce, le bail du 10 juin 2021 mentionne qu’il est consenti à compter du 10 juin 2021 pour une durée de douze mois, soit jusqu’au 9 juin 2022.

En application de l’article L145-5 précité, le bail dérogatoire cesse en principe à l’arrivée de son terme sans qu’il soit besoin de délivrer congé mais si à l’issue du terme du bail, le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur dans le mois suivant l’échéance du contrat de bail, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

S’il veut éviter la naissance d’un bail soumis au statut, le bailleur doit manifester, avant la date contractuelle de fin du bail ou au plus tard dans le mois suivant l’échéance, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire. Il appartient au bailleur de prouver qu’il n’a pas voulu laisser le preneur se maintenir dans les lieux.

En l’espèce, la société Immo France Location ne démontre ni n’allègue avoir manifesté son refus de laisser le preneur dans les lieux dans le mois suivant l’expiration du bail.

Aussi la soumission du bail au statut des baux commerciaux est-elle établie, ce point ne faisant au demeurant l’objet d’aucune contestation.

Le contrat signé par les parties le 10 juin 2021 comprend une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en application du bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après un commandement resté infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

La bailleresse a fait délivrer, le 9 janvier 2025 après une première tentative le 7 janvier 2025, à la société défenderesse un commandement de payer.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, laquelle est reproduite dans l’acte. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Immo France Location n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 2 553,36 euros en principal, au titre des loyers et charges.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, le bailleur a indiqué à l’audience que la défenderesse avait restitué les clefs des lieux loués le 17 juillet 2025.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse, cette demande étant devenue sans objet, de même que les demandes accessoires relatives au prononcé d’une astreinte et aux sorts des meubles.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au cas présent, la société Immo France Location produit un décompte faisant état d’une dette totale de 3 410,46 euros au 7 février 2025 incluant des « frais d’huissier commandement de payer » à hauteur de 150,33 euros qui sont incontestablement dus comme relevant des « frais de procédure, de poursuites ou de mesures conservatoires » mis à la charge du preneur par l’article 13 du bail.

Ainsi, l’obligation du locataire au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 7 février 2025 (mois de février 2025 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3 410,46 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société MJ Food, avec intérêts au taux légal depuis la date du commandement de payer sur la somme de 2553,36 euros et à compter de la date de délivrance de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société MJ Food depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, intervenue le 17 juillet 2025, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans la majoration du double du dernier montant du loyer sollicitée par la bailleresse, celle-ci s’analysant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause pénale du bail qui prévoit une majoration de 10% des sommes dues en cas de défaut de paiement pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

De même, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

La demande tendant à la condamnation provisionnelle de la société MJ Food au paiement d’une indemnité complémentaire le temps de relocation du local revêt à ce stade un caractère hypothétique et sera en conséquence rejetée.

Enfin, la demande tendant à la condamnation par provision de la société MF Food au paiement des frais de commandement, procédure et contentieux engagés par le bailleur revêt un caractère indéterminé, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette prétention.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La défenderesse, qui succombe, doit supporter la charge des dépens. Bien que le commandement de payer du 9 janvier 2025 entretienne un lien étroit et nécessaire avec la présente instance, il ne saurait être inclus dans les dépens, en ce qu’il est compris dans la provision à laquelle est condamnée la société preneuse.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MJ Food ne permet d’écarter la demande de la société Immo France Location formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 février 2025 à minuit ;

Disons n’y avoir plus lieu à référé sur la demande à voir ordonner l’expulsion de la société MJ Food des lieux loués, la séquestration et le transport des meubles, ces demandes étant devenues sans objet par la restitution des clefs le 17 juillet 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

Condamnons à titre provisionnel la société MJ Food à payer, à titre d’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du 8 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, intervenue le 17 juillet 2025, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société MJ Food à payer à la société Immo France Location la somme de trois mille quatre cent dix euros et quarante-six centimes (3410,46 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 7 février 2025 (mois de février 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 2553,36 euros et à compter du 16 mai 2025 sur le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande formée au titre de l’indemnité complémentaire durant le temps de la relocation du local ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement des frais de commandement, procédure et contentieux engagés par le bailleur ;

Condamnons la société MJ Food aux entiers dépens, excluant le coût du commandement de payer délivré le 9 janvier 2025 ;

Condamnons la société MJ Food à payer à la société Immo France Location la somme de deux mille euros (2 000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 21 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Marie-Hélène PENOT