TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 21/01854 – N° Portalis DB2G-W-B7F-HN7F

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. FLORAX, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Olivia ZIMMERMANN de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 27, substituée par M^e Sarah ACHOUR, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIES DEFENDERESSES :

S.C.I. LE NOYER, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Michel BENOIT de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

Monsieur [B] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Michel BENOIT de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

Nature de l’affaire : Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 15 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 février 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LE NOYER est propriétaire de lots au sein de la résidence dite "la maison médicale de l'[Adresse 9]" sise [Adresse 3] à [Adresse 11].

Le docteur [B] [Y] a exercé son activité de médecin au sein de cette maison de santé.

La SCI FLORAX est propriétaire dans cette copropriété, des lots 21 à 34 correspondant à 13 places de parkings situés [Adresse 6] à Mulhouse.

Le 15 mai 2015, la SCI FLORAX a conclu avec la SCI LE NOYER et M. [B] [Y], médecin, une convention de jouissance partagée des parkings lui appartenant.

La SCI FLORAX a ultérieurement signé avec le syndicat des copropriétaires un contrat de location desdits parkings. Ce contrat a été adopté par délibération de l’assemblée générale des copropriétaires le 4 décembre 2019. (résolution n°6).

Par exploit en date du 26 août 2021, la SCI FLORAX a fait assigner la SCI LE NOYER et M. [B] [Y] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des loyers.

L’affaire a été fixée à l’audience du 21 septembre 2021 puis a été successivement renvoyée à la demande des parties pour être finalement plaidée à l’audience du 15 septembre 2023.

Par jugement du 11 janvier 2024 le juge chargé des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et :

— invité les parties à justifier de l’état d’avancement de la procédure introduite devant la cour d’appel de Colmar visant à la nullité de la résolution n°6 du procès verbal d’assemblée générale du 4 décembre 2019 des copropriétaires de la Maison Médicale, [Adresse 8] à Mulhouse ;

— invité les parties à s’expliquer le cas échéant, sur l’effet relatif des conventions et sur l’effet de la résolution prise par le syndicat des copropriétaires qui n’est pas partie à la convention de jouisssance partagée signée le 15 mai 2015 ;

— invité les parties à compléter leur dossier de toutes pièces utiles, le cas échéant du « contrat de location de parkings » dont le syndicat exposait avoir pris connaissance lors de l’assemblée générale et sur le bénéfice duquel il a été délibéré ;

— invité les parties à développer toutes observations afin de permettre au juge d’identifier les protagonistes visés par la résolution n°6 notamment « les propriétaires des lots principaux ».

L’affaire a été rappelée à l’audience du 8 mars 2024 puis a été successivement renvoyée à la demande des parties pour être en dernier lieu plaidée à l’audience du 15 novembre 2024.

A cette audience, la SCI FLORAX régulièrement représentée a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 2 octobre 2024 et demandé au juge au visa notamment des articles 1103 et 1709 du code civil, de :

— déclarer irrecevables et malfondés les défendeurs en l’intégralité de leurs demandes et les débouter ;

— condamner solidairement la SCI LE NOYER et M. [B] [Y] à lui payer la somme de 5437.13€ augmentée des intérêts au taux légal jusqu’au réglement effectif et les loyers trimestriels impayés et majorés à compter du 1er janvier 2021 ;

— condamner solidairement la SCI LE NOYER et M. [B] [Y] aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de ses prétentions, la SCI FLORAX se prévaut de l’arrêt de la cour d’appel de Colmar rendu le 5 octobre 2023 ayant confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 18 mai 2021 et par conséquent, la résolution n°6 du procès verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 4 décembre 2019.

Elle souligne que cette résolution et le contrat de location – qui ont pris effet le 1er juin 2021 – sont sans incidence, puisque les loyers dont le paiement est réclamé couvrent la période antérieure du 1er trimestre 2019 au 31 mai 2021.

De son côté, la SCI LE NOYER et M. [B] [Y] régulièrement représentés, ont repris le bénéfice de leurs conclusions récapitulatives n°2 du 4 juin 2024 et demandé de :

— débouter la SCI FLORAX,

— condamner la SCI FLORAX à verser à M. [B] [Y] et à la SCI LE NOYER, une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI FLORAX aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la SCI LE NOYER et M. [B] [Y] soulignent que ce dernier a cessé son activité le 1er octobre 2018 de sorte qu’il n’utilise plus les parkings objet de la convention.

Ils observent que la SCI FLORAX n’apporte aucun justificatif de propriété des lieux ni même d’organisation de la copropriété.

Ils considèrent que la convention de jouissance partagée a nécessairement pris fin sans formalités à la date de prise d’effet du contrat de location signé par le syndicat des copropriétaires ultérieurement. La SCI LE NOYER et M. [B] [Y] exposent qu’ils ne sont pas partie audit contrat de location de sorte qu’à minima la SCI FLORAX n’est pas fondée à demander paiement de loyers postérieurs au 4 décembre 2019.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la prescription :

La SCI FLORAX soutient que les loyers ne sont plus payés depuis le 1er trimestre 2019 et sollicite condamnation à paiement des arriérés.

Le délai de prescription applicable est le délai quinquennal de droit commun, le délai triennal étant applicable pour les baux d’habitation.

L’assignation est datée du 26 août 2021.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien fondé de l’action en paiement :

Le contrat litigieux a été signé le 15 mai 2015.

Par application des dispositions de l’article 1134 du code civil alors en vigueur, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi."

Quoiqu’intitulé « convention portant sur le droit de jouissance partagé », le contrat signé entre les parties est un contrat de louage en ce qu’en contrepartie « d’une jouissance partagée de 13 places de parking » , le preneur s’est engagé à payer un loyer trimestriel de 483,19 TTC, loyer révisable annuellement en fonction de l’indice des loyers des activités tertiaires autre que commerciales.

(ILAT de référence 4eme T 2014 : 107,80 euros.)

La SCI LE NOYER et M. [B] [Y] soutiennent que la SCI FLORAX ne rapporte pas la preuve de la propriété des parkings.

Cependant à la lecture des décisions judiciaires intervenues, en dernier lieu de l’arrêt de la cour d’appel de Colmar désormais versé au débat, de la convention de jouissance partagée signée entre les parties faisant référence à leur qualité de propriétaires et au contrat de location signé entre la SCI FLORAX et le syndicat des copropriétaires, le juge tient pour établi que la SCI LE NOYER et la SCI FLORAX sont parmi les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à Mulhouse dans laquelle est implantée une Maison Médicale.

La SCI FLORAX propriétaire des lots à consistance de parkings a signé notamment avec la SCI LE NOYER et M. [B] [Y], médecin, la convention de jouissance de parking litigieuse.

Il résulte des décomptes produits en pièces 3, 4 et 8 que la SCI FLORAX sollicite paiements de loyers majorés pour impayés :

— pour la période courant du 1er trimestre 2019 jusqu’au 31 décembre 2019 à hauteur de 2222.57€,

— pour la période du 1er trimestre 2020 au 31 mai 2021 majoré inclus, à hauteur de 3214.56€,

soit la somme totale de 5437.13€.

Elle sollicite que cette somme porte intérêts au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’au jour du réglement effectif.

En premier lieu, la SCI FLORAX agit contre la SCI LE NOYER et M. [B] [Y] qu’elle estime devoir être condamnés solidairement.

Cependant la convention est équivoque concernant la partie engagée au paiement des loyers.

En effet, si M. [B] [Y] est mentionné en en-tête de la convention, et s’il l’a signée, il ne figure pas dans l’encart afférent aux « parties à la convention », paragraphe dans lequel sont seules mentionnées la SCI FLORAX et la SCI LE NOYER.

D’ailleurs la durée de la convention est stipulée rattachée à la durée pendant laquelle la SCI LE NOYER demeurera propriétaire des murs et dans le paragraphe « obligation des parties » le contrat fait référence au « preneur » qui s’engage à payer le loyer étant expressément ajouté la mention suivante : « étant précisé que le non respect par la SCI de l’une de ses obligations » constituera un motif de résiliation du contrat par la SCI FLORAX.

M. [B] [Y] ne saurait donc être condamné à paiement à titre personnel, et la SCI FLORAX sera déboutée de ses prétentions à son égard.

En second lieu, la convention prévoyait que le droit de jouissance partagée pourrait être exercé par la SCI LE NOYER au profit de tout successeur du docteur [Y] qui exercerait en ses lieux et place dans la maison médicale ou (que ce droit de jouissance pourrait être) cédé à tout successeur de la SCI LE NOYER qui viendrait à ces droits dans la propriété du bien immobilier.

La SCI LE NOYER est toujours propriétaire de lots au sein de la maison médicale et compte tenu des précisions ci-dessus rappelées, il importe peu que le docteur [Y] ait cessé son activité.

Par ailleurs la SCI LE NOYER qui supporte la charge de la preuve d’une exception d’inexécution, allègue sans l’établir que les médecins n’auraient pas la libre disposition des emplacements, que ces emplacements seraient squattés ou encore que – à supposé cet argument opérant – les patients du docteur [S], successeur du docteur [Y], n’utiliseraient pas ces emplacements.

Enfin, la SCI LE NOYER se prévaut du procès verbal de l’assemblée des copropriétaires de la Maison Médicale du 4 décembre 2019 et plus précisément de la résolution n°6 portant sur l’adoption d’un contrat de location des parkings des lots 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33 et 34.

La SCI LE NOYER fait valoir que la SCI FLORAX n’a produit aucun document de nature à permettre l’analyse des régles de fonctionnement de la copropriété.

En l’espèce, un contrat de location a été signé entre la SCI FLORAX et le syndicat des copropriétaires.

Il y a lieu de tenir pour établies, les énonciations de l’arrêt du 5 octobre 2023 relatives au réglement de copropriété – reçu en l’étude de Me [L] le 13 mars 1998 – qui prévoit que l’affectation des lots de parkings privatifs est exclusivement et en bloc réservée aux praticiens de la maison médicale et ne pourront faire l’objet d’aucune autre occupation ; que les proporitaires de ces parkings établiront une convention d’occupation à cet effet avec le syndic de copropriété (…).

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 décembre 2019, la résolution n°6 a été adoptée à la majorité de l’article 24, résolution aux termes de laquelle :

«  l’assemblée générale après avoir pris connaissance du contrat de location de parkings dépendant du syndicat des copropriétaires a :

— décidé d’adopter ce contrat de location (…) s’obligeant à accomplir et exécuter toutes les charges et conditions s’imposant au syndicat des copropriétaires,

— pris acte que l’adoption de ce contrat de location des parkings modifie les conditions juridiques et financières de l’occupation des parkings votées au point 12 du pv d’assemblée générale du 15 décembre 2015,

— pris acte que les conventions de jouissance partagée signées entre la SCI FLORAX et les différents copropriétaires prendront fin sans formalité nécessaire à la date d’effet du contrat de location de parkings adopté par l’assemblée générale,

— décide de donner tous pouvoirs au syndic, SOGIM SARL, à l’effet de représenter le syndicat des copropriétaires pour signer ce contrat de location.

Cette résolution, contestée par un des copropriétaires la SCI SEGUR, a été validée par décision du tribunal judiciaire de Mulhouse confirmée par arrêt de la cour d’appel de Colmar du 5 octobre 2023.

Si ces décisions n’ont pas autorité de chose jugée à l’égard de la SCI LE NOYER qui n’était pas partie à la procédure, force est de constater que la SCI LE NOYER n’a pour sa part introduit aucun recours contre cette résolution qui s’impose dès lors à l’ensemble des copropriétaires, dont la SCI LE NOYER.

Le contrat de location prévoyait qu’il était conclu pour 6 ans et prendrait effet le 1er jour du mois suivant le jour ou le pv d’assemblée générale des copropriétaires deviendra définitif, le contrat étant conclu sous la condition suspensive du caractère définitif du procès verbal d’assemblée générale.

En l’espèce , pour considérer que le contrat de location a pris effet le 1er juin, la SCI FLORAX se réfère à l’exécution provisoire assortissant le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse le 18 mai 2021.

Cependant l’exécution provisoire qui assortit les décisions de première instance, et ce de plein droit, ne se confond pas avec le caractère définitif de la décision laquelle n’est devenue définitive qu’à l’expiration du délai de pourvoi en cassation, soit deux mois en matière civile.

En tout état de cause, et considérant les recours exercés contre la résolution n°6 du pv d’AG du 4 décembre 2019, la SCI LE NOYER est tenue à minima, des loyers qui ont couru jusqu’au 31 mai 2021.

Par conséquent, la SCI LE NOYER sera condamnée à payer la somme de 5437.13€ au titre des loyers impayés majorés pour la période du 1er trimetres 2019 au 31 mai 2021, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 26 août 2021 date de l’assignation.

— Sur les demandes accessoires :

La SCI LE NOYER qui succombe principalement, supportera les dépens et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Par ailleurs, la SCI LE NOYER sera condamnée à payer à la SCI FLORAX une somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LE NOYER et M. [B] [Y] ont formé une demande « commune » à hauteur de 1500€ au titre des frais irrépétibles. Il convient de considérer, s’agissant de deux personnes juridiquement distinctes, que l’une et l’autre ont formé une demande à hauteur de 750€, chacune pour ce qui les concerne.

La SCI FLORAX qui succombe dans ses prétentions à l’encontre de M. [B] [Y] sera donc condamnée à lui payer une somme de 750€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort ;

DECLARE RECEVABLE la SCI FLORAX en son action en paiement des loyers échus depuis le 1er trimestre 2019 ;

CONDAMNE la SCI LE NOYER à payer à la SCI FLORAX la somme de 5437.13€ (cinq mille quatre cent trente sept euros treize centimes) au titre des loyers impayés majorés pour la période du 1er trimetre 2019 au 31 mai 2021, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter du 26 août 2021 ;

DEBOUTE la SCI FLORAX de sa demande en paiement à l’encontre de M. [B] [Y];

CONDAMNE la SCI LE NOYER aux dépens ;

CONDAMNE la SCI LE NOYER à payer à la SCI FLORAX une somme de 1000€ (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FLORAX à payer à M. [B] [Y] une somme de 750€ (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI LE NOYER de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 février 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,