TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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Loyers commerciaux

N° RG 24/11753

N° Portalis 352J-W-B7I-C55HQ

N° MINUTE : 5

Assignation du :

02 Juillet 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [Y] [H][2]

[2]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Médiateur : [G] [N]

[Adresse 5]

[Localité 7]

JUGEMENT

rendu le 20 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L SGPA

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Camille TONIOLO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0883

DEFENDERESSE

S.C.I. AN-RI

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Judith BOURQUELOT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0586

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 20 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2015, la S.C.I AN-RI, a donné à bail commercial à la S.A.R.L SGPA des locaux représentant la totalité d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16], pour une durée de neuf ans, à compter du 1er mai 2015 pour arriver à échéance au 30 avril 2024, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 60.000 euros hors taxes et charges, révisé automatiquement au début de chacune des périodes triennales à la parution de l’indice sur les loyers commerciaux.

La destination des locaux est la suivante : « exclusivement destinés à l’usage d’hôtel meuble avec possibilité d’adjonction d’une pension de famille ».

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2019, la S.C.I AN-RI et la S.A.R.L SGPA ont conclu un avenant à leur contrat de bail prévoyant la répartition des coûts des travaux de ravalement de la façade de l’immeuble selon devis établi le 21 décembre 2018 par l’entreprise R.P.I à la demande du bailleur.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 septembre 2023, la S.C.I AN-RI a fait signifier à la S.A.R.L SGPA un congé pour la date du 30 avril 2024, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er mai 2024 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 120. 000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier du 12 octobre 2023, la S.A.R.L SGPA a accepté le principe du renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé.

Par courrier recommandé avec avis de réception notifié le 12 avril 2024, la S.A.R.L SGPA a communiqué à la S.C.I AN-RI un mémoire préalable aux fins substantielles de voir fixée à la somme annuelle en principal de 63.976 euros le loyer du bail renouvelé.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, la S.A.R.L SGPA a fait assigner la S.C.I AN-RI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal :

— fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er mai 2024 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 63.976 euros,

— condamner la S.C.I AN-RI à restituer les loyers trop perçus à compter du 1er mai 2024,

— dire et juger que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er mai 2024 portera intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2024 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date,

— dire et juger que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an,

— condamner la S.C.I AN-RI à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.C.I AN-RI aux entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le juge des loyers commerciaux de céans ordonnerait une expertise :

— mettre à la charge de la S.C.I AN-RI l’intégralité des frais d’expertise,

— fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 63.976 euros à compter du 1er mai 2024,

— condamner la S.C.I AN-RI à restituer les loyers trop perçus à compter du 1er mai 2024,

— dire et juger que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er mai 2024 portera intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2024 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date,

— dire et juger que les intérêts produits depuis la présente décision seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an,

— réserver l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L SGPA fait notamment valoir, en se fondant sur un rapport d’expertise amiable établi par le cabinet COLOMER, que les locaux loués sont des locaux monovalents dont la valeur locative doit être évaluée selon la méthode dite hôtelière. Selon elle, la valeur locative brute est fixée à la somme de 69.990,90 euros arrondie à la somme de 70.000 euros, à laquelle il faut appliquer un abattement de 5 % pour les travaux de conformité mise à sa charge, ainsi qu’un abattement correspondant à la valeur de la taxe foncière pour l’année 2023 qui est mise à sa charge.

Par mémoire notifié le 28 février 2025, la S.C.I AN-RI demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la S.A.R.L SGPA de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er mai 2024 à la somme annuelle HC HT de 63.976 euros,

— débouter la S.A.R.L SGPA de sa demande de fixation d’un loyer provisionnel,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er mai 2024 au bénéfice de la S.A.R.L SGPA, portant sur le local commercial sis [Adresse 3], à la somme annuelle HT HC de 72.000 euros à effet rétroactif au 1er mai 2024, charges et impôts en sus, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Subsidiairement :

— condamner la S.A.R.L SGPA demandeur à l’expertise, aux entiers dépens qui comprendront les honoraires d’expertise judiciaire.

La S.C.I AN-RI soutient principalement que le loyer du bail renouvelé ne peut être fixé à la somme réclamée par le preneur aux motifs que ce dernier se fonde sur une expertise amiable, établi à sa seule demande et non contradictoire, ne permettant donc pas au juge de retenir la valeur locative déterminée par cet expert. Elle ajoute qu’elle a elle-même confié une mission d’expertise au cabinet Robine et Associés évaluant quant à lui le loyer du bail renouvelé à la somme en principale de 72.000 euros. En outre, elle s’oppose à ce que le loyer provisionnel soit fixé à la somme en principale de 63.976 euros, aux motifs qu’il existe un écart séparant les évaluations produites par chacune des parties, l’une étant inférieure au loyer actuel et l’autre supérieure.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le principe du renouvellement du bail à compter du 1er mai 2024.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

L’article R 145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Suivant l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise unilatéralement sollicitée par l’une des parties.

En l’espèce, chacune des parties produit une expertise unilatéralement sollicitée par ses soins, mais dont les estimations ne sont pas pleinement convergentes. En conséquence, il convient, en l’absence d’autres éléments d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte de la nature du présent jugement, il y a lieu de réserver les dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte de la nature du présent jugement, il y a lieu de réserver les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.A.R.L SGPA et la S.C.I AN-RI portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 16] à compter du 1er mai 2024,

Dit que les locaux sont monovalents et que le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des critères posés par l’article R.145-10 du code de commerce,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur [Y] [H]

[Adresse 11]

[Courriel 13] – 01.40.72.89.17

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 2] à [Localité 16], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment sur les travaux éventuellement exécutés au regard de la liste posée par l’article L.311-1 du code de tourisme,

* d’estimer la valeur locative des locaux loués au 1er mai 2024 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des articles L.145-36 et R145-10 du code de commerce,

* de donner son avis sur le loyer renouvelé à la date du 1er mai 2024 suivant les indices applicables, en précisant les modalités de calcul,

* du tout dresser rapport motivé.

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Fixe à la somme de 6.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I AN-RI à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 12] étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 31 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 22 juin 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [G] [N]

[Adresse 6]

06.80.65.07.69 – [Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.R.L SGPA, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Rappelle, conformément à l’article R.145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Surseoit à statuer sur le surplus des demandes,

Rappelle l’affaire à l’audience du 03 septembre 2025 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 15], le 20 juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

M. PLURIEL J-C. DUTON