TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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Site ATHENA

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01711 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4QD

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 07 mars 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. CST représentée par son gérant M. [I] [E]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX

PARTIES REQUISES :

Madame [J] [L] épouse [H]

née le 02 décembre 1974 à [Localité 6] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Monsieur [R] [H]

né le 28 Juin 1997 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Monsieur [G] [H]

né le 1er avril 1971 à [Localité 6] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Madame [N] [H]

née le 11 novembre 2005 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Monsieur [M] [H]

né le 14 Septembre 1999 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 07 mars 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 17 janvier 2025

en présence lors des débats de [F] [D] auditrice de justice

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SCI CST a donné à bail à M. [G] [H], Mme [J] [L] épouse [H], M. [M] [H] , M. [R] [H] et Mme [N] [H], une maison située au [Adresse 3] par contrat du 10 janvier 2020, pour un loyer mensuel de 1400€ outre 150 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 février 2024.

Par exploit en date du 14 mai 2024 la SCI CST a ensuite fait assigner M. [G] [H], Mme [J] [L] épouse [H], M. [M] [H] , M. [R] [H] et Mme [N] [H] (ci-après les consorts [H]) devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 septembre 2024 puis a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être plaidée à l’audience du 17 janvier 2025.

A cette audience, la SCI CST régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de son assignation en l’actualisant et demandé au juge des référés, de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges dans les deux mois du commandement de payer en application de la clause résolutoire;

— d’ordonner l’expulsion des consorts [H] ainsi que de tous occupants de leur chef le cas échéant avec le concours de la force publique;

— condamner solidairement les consorts [H] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 9877.95 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 13 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec les intérêts de droit outre une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant des loyers et charges avec intérêts de droit;

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront le cout du commandement de payer et l’assignation.

Au soutien de ses prétentions et en réponse aux demandes formulées par les défendeurs, la SCI CST précise être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Les consorts [H] régulièrement représentés, ont repris oralement le bénéfice de leurs conclusions du 6 décembre 2024 et demandé au juge de :

— débouter la SCI CST de ses demandes,

— suspendre l’application de la clause résolutoire du bail,

— leur accorder des délais de paiements et les autoriser à régler la dette en 17 mensualités de 476€,

— juger que la SCI CST conservera la charge de ses frais et dépens.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [H] rappellent qu’ils ont effectué des paiements conséquents après avoir connu des difficultés financières attribuées à la liquidation judiciaire de l’entreprise de l’un d’entre eux. Ils précisent que M. [K] [H] perçoit désormais un salaire de 7000 CHF et qu’ils sont en capacité d’honorer la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 21 mai 2024 ainsi qu’en atteste l’accusé de réception électronique versé au débat, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié par le bailleur du signalement de la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives selon accusé de réception du 27 février 2024.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire et l’arriéré locatif :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s’acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version alors applicable aux contrats conclus et renouvelés avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en cas d’impayé du loyer et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 février 2024, pour la somme en principal de 7750€ déduction faite de frais de procédure, selon décompte d’arriéré de loyers et charges pour la période d’août 2023 à janvier 2024 inclus.

La charge de la preuve des paiements pèse sur les locataires qui n’ont produit aucune pièce.

Il convient donc de s’en tenir au décompte produit par le bailleur dont il résulte que dans la période de deux mois suivant le commandement et avant le 7 avril 2024, les consorts [H] ne se sont acquittés que d’un seul paiement à hauteur de 1000€.

Par conséquent, la résiliation du bail est réputée acquise depuis le 7 avril 2024 à minuit.

Depuis cette date, les consorts [H] sont occupants sans droit ni titre du logement et redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de leur départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, les dites indemnités portant intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances.

La SCI CST sollicite condamnation à paiement de la somme de 9877.95€ due au 13 janvier 2025 au titre des loyers et charges impayés, échéance de janvier 2025 incluse et paiement du 10 décembre 2024 déduit et produit un décompte .

Le manquement des locataires à l’obligation de payers les loyers qui n’est pas sérieusement contestable, justifie l’octroi d’une provision.

Les consorts [H] seront donc solidairement condamnés conformément aux stipulations contractuelles, à payer à la SCI CST à payer cette somme de 9877.95€ à titre provisionnel.

— Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de l’audience telle que modifiée par l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l’espèce le contrat prévoit que le loyer est payable entre le 1er et le 5 de chaque mois pour le mois en cours de sorte qu’au jour de l’audience le loyer du mois de janvier 2025 était échu.

Les consorts [H] qui n’ont produit aucune pièce, ne rapporte pas la preuve du paiement du loyer courant pour le mois de janvier 2025.

Au surplus les versements des mois de novembre et décembre 2024 ont été faits avec retard.

Par ailleurs, des paiements ont certes été effectués entre le 4 mai 2024 et le 10 décembre 2024 pour un montant cumulé de 18 370€ mais l’arriéré locatif demeure important et représente près de 6 mois de loyers.

La demande de délais sera donc rejetée et partant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

— Sur les demandes accessoires :

Les consorts [H], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs les consorts [H] seront solidairement condamnés à payer à la SCI CST la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI CST RECEVABLE en son action tendant à la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 janvier 2020 entre M. [G] [H], Mme [J] [L] épouse [H], M. [M] [H], M. [R] [H] et Mme [N] [H] et la SCI CST concernant une maison située au [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 avril 2024 à minuit et que ce contrat est résilié de plein droit depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [H], Mme [J] [L] épouse [H], M. [M] [H], M. [R] [H] et Mme [N] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [H], Mme [J] [L] épouse [H], M. [M] [H], M. [R] [H] et Mme [N] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI CST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE M. [G] [H], Mme [J] [L] épouse [H], M. [M] [H], M. [R] [H] et Mme [N] [H] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [G] [H], Mme [J] [L] épouse [H], M. [M] [H], M. [R] [H] et Mme [N] [H] à payer solidairement à la SCI CST à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

CONDAMNE M. [G] [H], Mme [J] [L] épouse [H], M. [M] [H], M. [R] [H] et Mme [N] [H] solidairement à verser à la SCI CST à titre provisionnel la somme de 9877.95€ (neuf mille huit cent soixante dix sept euros quatre vingt quinze centimes) due au 13 janvier 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de janvier 2025 incluse et paiement du 10 décembre 2024 déduit, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [G] [H], Mme [J] [L] épouse [H], M. [M] [H], M. [R] [H] et Mme [N] [H] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [G] [H], Mme [J] [L] épouse [H], M. [M] [H], M. [R] [H] et Mme [N] [H] solidairement à payer à la SCI CST une somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,