TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01479 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKVD

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 20 janvier 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SA d’HLM 3F GRAND EST dont le siège social est sis [Adresse 8] prise en son agence de [Localité 10] sise [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [C] [H],

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [J],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président, assisté d’Elodie PFEFFER auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 avril 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST (ci-après la société 3F GRAND EST) a loué à Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 420,75 euros hors charges, outre 200,42 euros de provision pour charges et à titre d’annexe, un parking pour un loyer de 31.05€.

Par avenant au contrat de bail en date du 5 juillet 2024, le bailleur et Monsieur [I] [J] ont convenu de la résiliation du bail du premier parking et de l’ajout d’un autre emplacement de stationnement pour un loyer de même montant. (31.05€)

Par acte d’huissier du 28 novembre 2024, la société 3F GRAND EST a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 655,62 euros au titre des loyers et charges échus mois de novembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la société 3F GRAND EST a fait assigner Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 novembre 2025.

A cette audience, la société 3F GRAND EST, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 817,45 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’octobre 2025 inclus.

Elle sollicite ainsi, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 2 498,93 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 655,62 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— Condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant ;

— Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 850 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Elle a produit un décompte actualisé de la créance à hauteur de 2 817,45 euros, en indiquant que le loyer est désormais de 434,46 euros hors charges. Elle expose que Monsieur [I] [J] a repris le paiement du loyer courant et verse 200 euros supplémentaires par mois. Concernant les délais de paiement sollicités par ce dernier, le bailleur a indiqué s’en remettre à l’appréciation du Tribunal.

Cités par actes délivrés à étude pour chacun des locataires, seul Monsieur [I] [J] est présent. Il ne conteste pas la demande en son principe mais précise qu’il n’a plus de nouvelle de Madame [C] [H], cette dernière ayant quitté le domicile. Il précise avoir payé le loyer courant et avoir commencé à verser entre 100 et 200 euros par mois supplémentaires pour apurer sa dette. Il indique vouloir rester dans le logement en sollicitant des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 novembre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 26 mai 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 25 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de la société 3F GRAND EST est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société 3F GRAND EST verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

L’article 13 du contrat de bail stipule une clause de solidarité et d’indivisibilité en ces termes « En cas de dualité ou du pluralité de locataires, ceux-ci seront tenus indivisiblement et solidairement entre eux au paiement des loyers et accessoires, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement de toutes les obligations résultant du présent bail, jusqu’au départ du dernier occupant ».

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 novembre 2025, la dette locative de Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J] s’élève à la somme de 2 817,45 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient de condamner Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J] solidairement au paiement de cette somme, conformément à la clause de solidarité stipulée dans leur contrat de bail en son article 13.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 28 novembre 2024 pour la somme de 1 655,62 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer rester infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire a été délivré le 28 novembre 2024 pour paiement d’un montant en principal de 1655.62€.

Monsieur [I] [J] sur lequel pèse la charge de la preuve de ses paiements libératoires, reconnait cette dette.

L’analyse du décompte produit par le bailleur, fait ressortir que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai de six semaines puisque les locataires restaient devoir la somme de 2236.02€ à la date du 9 janvier 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 janvier 2025.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsqu’un bail est conclu avec une clause de solidarité, tous les copreneurs sont solidairement responsables du paiement du loyer et de l’exécution des obligations contractuelles. La solidarité implique que le bailleur peut agir contre n’importe lequel des preneurs pour l’intégralité de la dette, et que tout manquement constaté engage l’ensemble des copreneurs.

En conséquence, la demande en acquisition de la clause résolutoire est indivisible entre copreneurs : la résiliation ne peut être prononcée à l’égard d’un seul des locataires solidaires (Cass. 3e civ., 14 nov. 2019, n°?18-21.922). En effet, l’article 1319 du Code civil prévoit que « les codébiteurs solidaires répondent solidairement de l’inexécution de l’obligation ».

Toutefois, le juge peut, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement à un copreneur.

Par ailleurs, lorsqu’il est saisi en ce sens, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire. En l’espèce, la demande de Monsieur [I] [J] qui désire rester dans l’appartement, s’analyse juridiquement comme une demande de suspension de la clause résolutoire.

La suspension de l’effet de la clause résolutoire profite alors à tous les copreneurs solidaires tant que le délai est respecté.

Compte tenu de la situation financière exposée par Monsieur [I] [J], de la reprise du paiement du loyer courant, de ses précédents règlements en sus du loyer courant de l’ordre de 200 euros depuis juin 2025 et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [I] [J], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 16 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 187 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et frais.

En revanche, Madame [C] [H] ne s’étant pas présentée à l’audience et n’ayant sollicité aucun délai de paiement, le bailleur sera en droit de se retourner contre cette dernière afin de réclamer l’intégralité de l’arriéré locatif.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés à l’égard des deux locataires compte tenu de l’indivisibilité du bail. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmentée des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

La fixation en ce cas d’une indemnité d’occupation ne justifie pas le prononcé d’une astreinte assortissant la libération des lieux. Cette demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux dépens compte tenu de la clause de solidarité insérée au bail et portant également sur les frais de procédure judiciaire.

— Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnés aux dépens, Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J] indemniseront solidairement la société 3F GRAND EST de ses frais non compris dans les dépens par une somme de 500 euros.

La présente décision est exécutoire de plein droit par provision sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2024 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST d’une part et Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Adresse 12] [Localité 1] et de son parking, sont réunies à la date du 9 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J], à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST la somme de 2 817,45 euros (deux mille huit cent dix-sept euros et quarante-cinq centimes), avec intérêt au taux légal à compter du 28 novembre 2024 sur la somme de 1 655,62 euros (mille six cent cinquante-cinq euros et soixante-deux centimes) et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [I] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en quinze (15) mensualités de 187 euros (cent quatre-vingt-sept euros) chacune et une seizième (16ème) mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISE que chaque paiement mensuel devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sans astreinte, la société anonyme d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J] soient condamnés solidairement à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [H] et Monsieur [I] [J] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST la somme de 500 euros (cinq cents) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 20 janvier 2026, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,