MINUTE N° : 25/00213

DU : 22 Avril 2025

RG : N° RG 24/00547 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JHPG

AFFAIRE : Le Syndicat de Copropriété de l’immeuble du 33, Rue des Jardiniers à NANCY (54000), agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA LCA C/ [Y] [I], [E] [I], [G] [I], [S] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

JUGEMENT

du vingt deux Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat de Copropriété de l’immeuble du 33, Rue des Jardiniers à NANCY (54000), ayant siège 33, Rue des Jardiniers à NANCY (54000), agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA LCA, dont le siège social est Tour Thiers 4, Rue Piroux à NANCY (54000) prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis 33 RUE DES JARDINIERS – 54000 NANCY

représentée par M^e Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [I],

demeurant 11 RUE DE LORRAINE – 57220 MOMERSTROFF

non comparant

Monsieur [E] [I],

demeurant 7 BIS RUE DES SALINES ZA ULRICH – 64400 CERET

non comparant

Monsieur [G] [I],

demeurant 7 RUE DES EGLANTINES – 57220 HOLLING

non comparant

Madame [S] [I]

Bénéficiaire de l’Aide Juridictionnelle Totale selon décision du 9 Décembre 2024

demeurant 16, Rue Jean Moulin – 66690 PALAU DEL VIDRE

représentée par M^e Norman THIRIET, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 49

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 25 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2025.

Et ce jour, vingt deux Avril deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 11 février 1984, l’immeuble situé 33 rue des Jardiniers à Nancy a été soumis au régime de la copropriété et divisé en trente-quatre lots.

Souhaitant recouvrer les charges de copropriété dues par les propriétaires des lots 13, 23 et 34, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société FONCIA LCA a, par actes de commissaire de justice délivrés les 27 septembre, 1er et 3 octobre 2024, fait assigner MM. [Y], [E] et [G] [I] et Mme [S] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant selon la procédure accélérée au fond.

Outre aux dépens, le syndicat des copropriétaires demande leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

15 171,65 euros, à la date du 2 janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12 777,63 euros à compter de la mise en demeure du 30 juillet 2024, et à compter de l’assignation pour le surplus 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande en outre d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

À l’appui de sa demande, il fait valoir que les indivisaires susmentionnés n’ayant pas réglé les charges de copropriété dues depuis le 1er mars 2020 en dépit de la mise en demeure qui leur a été adressée le 30 juillet 2024, il sollicite leur condamnation à ces sommes.

Pour s’opposer à la fin de non-recevoir soulevée par Mme [S] [I], il affirme que celle-ci n’ayant pas informé le syndic de son changement d’adresse, il a valablement adressé la mise en demeure à la seule adresse dont il avait connaissance à cette date. Il précise que la rectification d’adresse intervenue pour l’assignation tient uniquement aux recherches de l’huissier mandaté.

Sur la solidarité contestée par Mme [S] [I], il répond que la solidarité des dettes est prévue dans le règlement de copropriété pour le cas où le lot serait détenu par plusieurs propriétaires.

Sur les demandes de report ou délais de paiement sollicitées par Mme [S] [I], il soutient qu’ayant fait voter un appel exceptionnel de trésorerie de 5 000 euros pour faire face aux impayés de l’indivision [I], cette autorisation mettrait en péril les finances de la copropriété.

Mme [S] [I] demande de déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable à son égard et à titre subsidiaire de le débouter de sa demande de condamnation solidaire et en conséquence limiter sa condamnation au quart des sommes réclamées, soit 3 366,79 euros maximum, et le débouter du surplus et de rejeter sa demande de capitalisation des intérêts.

Elle demande en outre de reporter l’exigibilité de la dette à deux années et à défaut l’autoriser à s’acquitter de la dette en vingt-quatre mensualités et écarter l’application des intérêts légaux de retard.

Elle demande enfin la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens et à lui verser une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la fin de non-recevoir, elle soutient que la mise en demeure n’ayant pas été expédiée à son adresse, la procédure de recouvrement initiée par le syndicat est entachée d’irrégularité et ne saurait prospérer à son encontre. Elle ajoute que l’ayant fait assigner à son domicile, le syndicat des copropriétaires connaissait son adresse.

Sur l’absence de solidarité, elle soutient que la solidarité ne se présumant pas, chaque indivisaire sera redevable des dettes éventuelles à proportion de sa quote-part.

Sur la demande de report ou de délais de paiement, elle dit que ses revenus ne lui permettent pas d’assumer la charge financière de cette dette.

M. [Y] [I], cité à étude, ainsi que MM. [E] et [G] [I], cités à personne, n’ont pas constitué avocat à l’audience du 25 février 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il est constant que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour permettre un recouvrement des charges de copropriété non réglées ne peut être utilisée que sous réserve d’en respecter les conditions d’application telles que l’envoi préalable d’une mise en demeure demeurée infructueuse passé un délai de trente jours.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 65 du même texte dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque propriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

En l’espèce, il est constant qu’à compter du 23 décembre 2019, date d’ouverture de la succession d'[K] [I], sa fille, Mme [S] [M], possède un quart en nue-propriété des lots de copropriété litigieux, l’usufruit réservé à sa mère sa vie durant.

Il résulte de la copie intégrale de l’acte de décès de [O] [U], mère des défendeurs, survenu le 11 octobre 2023 (annexe à la pièce n° 2 du demandeur) que depuis cette date Mme [S] [I] en possède la pleine propriété à égalité avec MM. [Y], [E] et [G] [I], ses frères.

Mme [S] [M] ne justifie pas avoir notifié au syndic son domicile réel ou élu.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’instance un certificat collectif d’héritiers délivré par le tribunal judiciaire de Metz en date du 18 janvier 2023 aux termes duquel il est indiqué que Mme [S] [I] demeure « 7 bis rue des Salines – ZA ULRICH – 66400 CERET » (pièce n° 2, p. 2).

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 30 juillet 2024 à Mme [S] [I] à l’adresse suivante : « 7 bis rue des Salines – ZA ULRICH – 66400 CERET » (pièce n° 5 du syndicat demandeur).

Il résulte de l’assignation litigieuse que la mention du domicile réel de Mme [S] [I], 16 rue Jean Moulin à Palau-del-Vidre, a été ajoutée par M. [W] [C], commissaire de justice qui lui a délivré l’acte introductif d’instance.

Mme [S] [I] ne démontrant pas que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de son nouveau domicile, ni qu’il a manqué aux exigences des textes susvisés, sa fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur le paiement des charges

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il est toutefois constant qu’un règlement de copropriété peut valablement contenir une clause de solidarité entre les indivisaires d’un lot.

En l’espèce, MM. [Y], [E] et [G] [I] et Mme [S] [I] sont, par l’effet de la dévolution successorale de leurs père et mère, propriétaires des lots 13, 23 et 34.

Le règlement de copropriété de l’immeuble litigieux (partie II, chap. II, art. 3, III) dispose que « dans le cas où un lot viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires ou à des nus-propriétaires et usufruitiers ou propriétaires et titulaires de droits d’usage et d’habitation, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat » (pièce n° 3, p. 16).

Il ressort des procès-verbaux des assemblées générales produits aux débats que les comptes annuels des exercices du 1er avril 2020 au 31 mars 2024 ainsi que le budget prévisionnel de la copropriété pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 ont été approuvés par les assemblées générales et n’ont pas fait l’objet de contestation.

En outre, le syndicat des copropriétaires demandeur justifie de quatre mises en demeure avec demande d’avis de réception en date du 30 juillet 2024 qui n’ont pas été suivies de paiement de la part de MM. [Y], [E] et [G] [I] et Mme [S] [I].

Le syndicat des copropriétaires justifie également d’un solde débiteur d’un montant total de 15 171,65 euros au titre du relevé compte de copropriété, actualisé au 2 janvier 2025, à la charge de MM. [Y], [E] et [G] [I] et Mme [S] [I].

Dans ces conditions, la demande est justifiée et il convient en conséquence de condamner solidairement MM. [Y], [E] et [G] [I] et Mme [S] [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 15 171,65 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12 777,63 euros à compter de la mise en demeure du 30 juillet 2024, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes de report et de délais de paiement

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [S] [I] demande de reporter l’exigibilité de la dette à deux années et à défaut l’autoriser à s’acquitter de la dette en vingt-quatre mensualités et d’écarter l’application des intérêts de retard.

Il ressort des pièces n° 11 à 14 versées au débat que Mme [S] [I] dispose d’un faible revenu.

Le syndicat des copropriétaires produit cependant à l’instance le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2024 aux termes duquel celle-ci a voté un appel de fonds exceptionnel de 5 000 euros pour couvrir les charges courantes eu égard aux impayés de l’indivision [I] (pièce n° 9 a, résolution n° 7, p. 5-6).

En outre, il appartient à l’indivision de mettre en vente le bien immobilier pour régler la dette, Mme [I] disposant comme ses co-indivisaire de ce patrimoine

Dans ces conditions, Mme [S] [I] ne pourra se voir accorder de délais de paiement.

Il n’y a pas lieu davantage d’écarter l’application des intérêts de retard, dus au taux légal.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, MM. [Y], [E] et [G] [I] et Mme [S] [I], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

MM. [Y], [E] et [G] [I] et Mme [S] [I], condamnés aux dépens, devront solidairement payer au syndicat des copropriétaires une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1 500 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne perdant pas son procès, la demande d’indemnité formulée par Mme [S] [I] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [S] [I] ;

CONDAMNE solidairement MM. [Y], [E] et [G] [I] et Mme [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 15 171,65 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12 777,63 euros à compter de la mise en demeure du 30 juillet 2024, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE Mme [S] [I] de sa demande de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’application des intérêts légaux de retard ;

CONDAMNE solidairement MM. [Y], [E] et [G] [I] et Mme [S] [I] à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 1 500 euros (mille cinq cents) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Mme [S] [I] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision malgré appel ;

CONDAMNE solidairement MM. [Y], [E] et [G] [I] et Mme [S] [I] aux dépens.

La greffière La présidente

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le