TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2026 – Déliberé prorogé

Président : Monsieur TRUC, 1er vice-président

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2025

N° RG 25/03159 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UVL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 4] CITY

Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son representant légal

Représentée par Maître Jean-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CHILL’N'BEER – [E]

Dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son representant légal

Représentée par Maître Agathe ROBLES, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Marseille City a donné en location à la société Chill’n'Beer – [E], suivant bail en date du 15 mai 2020, des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à Marseille (13001).

Par exploit de commissaire de justice du 5 août 2025, la SCI Marseille City a fait assigner la société Chill’n'Beer – [E] afin d’obtenir :

— le paiement d’une somme de 45 533,45 € à titre de provision à valoir sur sa dette locative arrêtée au 31 août 2025 ;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et en conséquence de la résiliation de celui-ci ;

— l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef sous astreinte ;

— la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 14 042,53 € due jusqu’à la libération effective des lieux ;

— le paiement d’une indemnité de 10 % sur les sommes dues et la fixation d’un intérêt de retard majoré de 5 % ;

— le paiement d’une provision de 84 255,18 € à titre d’indemnité de relocation des locaux ;

— le paiement de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 7 novembre 2025, la SCI Marseille City, par l’intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes, sauf à solliciter le paiement d’une provision de 83 520,01 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 13 871,36 € due à compter du 1er décembre 2025 et d’une provision de 83 228,16€

au titre de l’indemnisation de la période nécessaire de relocation des locaux.

Aux termes de ses conclusions soutenues par son conseil à l’audience, la société Chill’n'Beer – [E] ne s’est pas opposée à la constatation de la résiliation du bail mais a conclu au rejet de toutes les autres demandes de la SCI Marseille City et à sa condamnation au paiement de

3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

SUR CE

Attendu que l’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ; que l’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que l’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ;

Attendu que la société Chill’n'Beer – [E] ne conteste pas le principe de la résiliation du bail qu’elle a conclu avec la SCI Marseille City, par l’effet de sa clause résolutoire visée par un commandement de payer délivré le 2 juillet 2025 et dont il n’est pas discuté qu’il est resté infructueux dans le délai d’un mois imparti ; que celle-ci sera en conséquence constatée ; que l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef sera ordonnée ; que les circonstances du litige n’appellent pas néanmoins le prononcé d’une astreinte ; que par ailleurs la société Chill’n'Beer – [E] deviendra redevable, à compter du 1er décembre 2025, d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 13 871,36 € due jusqu’à la libération effective des locaux ;

Attendu que pour s’opposer aux réclamations financières de la SCI Marseille City, la société Chill’n'Beer – [E] objecte des contestations quelle tient pour sérieuses tenant à l’état des locaux (inondation de la cave, vétusté du système électrique, incendie le 24 février 2025, défaut structurel des planchers), aux graves difficultés économiques rencontrées par tous les commerces de la [Adresse 6] à Marseille et corrélativement au caractère disproportionné de son loyer dont le bailleur se prévaut de mauvaise foi ;

Attendu cependant qu’aucune des pièces produites par la locataire (procès-verbaux de constat des 7 mai 2025 et 14 octobre 2025 sur l’état du sous-sol et du système électrique, rapport d’inspection visuelle du mois d’avril 2025, devis de travaux Renobat) n’établissent que les désordres qu’elle invoque dans les locaux aient interrompu l’activité commerciale ou aient eu un impact négatif sur les résultats de l’entreprise ; qu’au contraire, un procès-verbal de constat daté du 27 octobre 2025 produit par la SCI Marseille City est de nature à confirmer la poursuite de l’exploitation du restaurant ; que le montant du loyer ayant été contractuellement fixé, il ne saurait être reproché au bailleur d’en réclamer le paiement et ainsi être retenue sa mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail compte tenu de la défaillance récurrente de la locataire à s’acquitter du loyer ; qu’ainsi en l’absence d’exception d’inexécution pouvant fonder le non-paiement du loyer, il conviendra de condamner la société Chill’n'Beer – [E] à s’acquitter d’une provision d’un montant de 83 228,16€ correspondant à sa dette locative non sérieusement contestable due pour la période du 1er juin au 1er novembre 2025, nonobstant par ailleurs le litige opposant les parties quant aux travaux à réaliser dans les locaux, étant également observé que la locataire a fait l’objet d’une précédente condamnation par ordonnance de référé du 25 juin 2025 à s’acquitter de son arriéré locatif antérieur au mois de juin 2025, décision qui lui a accordé des délais de paiement non respectés ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes relatives à l’indemnité contractuelle de 10 % et à la majoration des intérêts de retard qui s’apparentent à des clauses pénales que le juge peut modérer et dont l’application est manifestement disproportionnée en l’espèce au regard de la situation économique et financière dégradée de la société Chill’n'Beer – [E] ;

Attendu que la demande provisionnelle au titre de la relocation des locaux qui s’analyse en une demande d’indemnisation supposant l’examen sur le fond de la responsabilité contractuelle de la locataire, échappe à la compétence du juge des référés et sera également rejetée ;

Attendu que l’équité requiert d’allouer 800 € à la SCI Marseille City en compensation de ses frais non compris dans les dépens

Attendu que la société Chill’n'Beer – [E] supportera les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons la résiliation du bail commercial relatif aux locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] liant les parties par l’effet de sa clause résolutoire ;

Ordonnons l’expulsion de la société Chill’n'Beer – [E] et celle de tous les occupants de son chef des lieux loués, et ce dès la signification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire ;

Autorisons la SCI Marseille City, en cas d’expulsion de la société Chill’n'Beer – [E], à procéder à l’enlèvement et à la disposition des éventuels meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de commerce conformément à l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Chill’n'Beer – [E] à payer à la SCI Marseille City 83 228,16 € à valoir sur sa dette locative sur la période du 1er juin au 1er novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamnons la société Chill’n'Beer – [E] à payer, à titre provisionnel, à la SCI Marseille City une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2025 d’un montant de

13 871,36 € due jusqu’à la libération effective des locaux ;

Condamnons la société Chill’n'Beer – [E] à payer à la SCI Marseille City 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 juillet 2025 ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 22.01.2026

À

— Maître Jean-claude SASSATELLI

— Maître Agathe ROBLES