N° RG 22/06871 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W772

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

71F

N° RG 22/06871 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W772

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

[I] [M], [L] [B], [F] [X]

C/

S.D.C. [Adresse 25], S.A.S. LINCOLN [Localité 20] PREMIER

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SAS DELTA AVOCATS

la SELARL DYADE AVOCATS

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [M]

né le 30 Mars 1954 à [Localité 24]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [N] [W]

née le 27 juillet 1963 à [Localité 17]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Monsieur [L] [B]

né le 28 Juin 1972 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 5]

Madame [S] [B]

née le 19 mars 1979 à [Localité 18] (MAROC)

de nationalité française

[Adresse 8]

[Localité 5]

N° RG 22/06871 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W772

Madame [F] [X]

née le 01 Août 1969 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [R] [X]

né le 4 décembre 1969 à [Localité 16]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par Maître Clémentine PARIER-VILLAR de la SELARL DYADE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, M^e Bertrand de CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.D.C. [Adresse 25] représenté par son Syndic la SAS LINCOLN [Localité 20] PREMIER sise [Adresse 14]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, M^e Laurence GUEGAN-GELINET de la SELARL BERGER & ASSOCIES, avocat plaidant

S.A.S. LINCOLN [Localité 20] PREMIER

[Adresse 13]

[Localité 12]

Représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [M] et Mme [N] [W], M. [L] [B] et Mme [S] [B], M. [R] [X] et Mme [F] [X], sont propriétaires de lots au sein de la résidence “affaires” de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 25] située [Adresse 11] soumis au statut de la copropriété. La résidence “affaires” est exploitée par le [21] RESIDE ETUDES APPARTHOTELS (REA) avec lequel les copropriétaires précités ont conclu un bail commercial relatif à la gestion de leurs appartements dans la résidence.

Par actes en date du 9 septembre 2022 ils ont assigné devant la présente juridiction le [Adresse 29] [Adresse 27] [Localité 19] représenté par son syndic en exercice et la SAS LINCOLN [Localité 20] 1er (LFP) en sa qualité de syndic, en contestation de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 23 juin 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2025, M. [I] [M], Mme [N] [W], M. [L] [B], Mme [S] [B], M. [R] [X] et Mme [F] [X] demandent au tribunal au visa des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment son article 22, des dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 modifiée par la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022, de l’article 1240 nouveau du code civil et des articles 699 et 700 du code de procédure civile de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

— annuler en son entier l’assemblée générale de la Résidence [28] qui s’est tenue le 23 juin 2022,

— condamner la société LINCOLN [Localité 20] PREMIER à verser aux époux [X], aux époux [M] et aux époux [B] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— débouter la société LINCOLN [Localité 20] PREMIER de l’ensemble de ses demandes,

— condamner in solidum le [Adresse 29] [Adresse 27] [Localité 19] et la société LINCOLN [Localité 20] PREMIER à payer aux requérants la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Les requérants vont d’abord valoir qu’ils sont parfaitement recevables à agir en nullité de l’assemblée générale du 23 juin 2022 ; les époux [B] et [X] en leur qualité de copropriétaires défaillants et le couple [E] en qualité d’opposants/défaillant au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ils exposent ensuite que cette assemblée générale doit être annulée eu égard aux irrégularités formelles tenant au non respect du délai de convocation de M. [M] et Mme [W], au lieu de tenue de cette assemblée, et aux imprécisions et irrégularités affectant la convocation à cette assemblée (lieu de réunion non déterminé, absence de précision de la possibilité d’un vote par visioconférence ou de l’impossibilité à recourir au vote par visio-conférence), privant ainsi les copropriétaires de la possibilité de participer activement à une réunion au cours de laquelle le renouvellement du syndic allait être voté.

Les requérants considèrent par ailleurs que le syndic de copropriété , la SAS LINCOLN [Localité 20] 1ER, a commis des fautes engageant sa responsabilité envers eux. A ce titre, ils invoquent l’envoi d’un 1er formulaire de vote erroné et l’absence de transcription à l’ordre du jour de l’assemblée des résolutions qu’ils avaient sollicitées. Ils reprochent ainsi au syndic de copropriété d’avoir usé de manoeuvres pour écarter la participation à l’assemblée des petits copropriétaires, stigmatisés, leur causant un préjudice moral.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2024 la SAS LINCOLN-[Localité 20] 1ER (LFP) entend voir quant à elle sur le fondement de l’article 1240 du code civil :

— rejeter les demandes présentées à son encontre,

— condamner solidairement les requérants au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

S’agissant de l’irrégularité alléguée de la convocation, le SAS LFP réplique que les requérants n’ont aucun intérêt à agir en nullité de l’assemblée générale du 23 juin 2022 en ce qu’ils ont donné mandat à la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS pour les représenter aux assemblées générales de la copropriété laquelle a été régulièrment convoquée. Ils précisent que M. [M] a voté en faveur d’une partie des résolutions soumises au vote lors de cette assemblée et qu’il est donc irrecevable à en demander la totale annulation.La SAS LFP conteste également toute irrégularité tenant au lieu de tenue de l’assemblée au motif qu’elle a été choisie par le syndic conformément aux possibilités offertes par la loi du 22 janvier 2022 durant la période de crise sanitaire. Elle affirme que la convocation n’était ni imprécise ni irrégulière et que l’erreur matérielle affectant le 1er formulaire de vote a été rectifiée par l’envoi d’un 2ème formulaire de vote reçu par les copropriétaires avant l’assemblée.

Enfin la SAS LFP expose qu’aucun projet de résolutions justifiant d’être inscrites à l’ordre du jour, ne lui a été adressé par les requérants, le courrier invoqué ne comportant que des considérations personnelles et fantaisistes.

S’agissant de l’action en responsabilité diligentée à son encontre, la SAS LFP conteste les fautes reprochées ainsi que le préjudice invoqué comme son lien de causalité avec les fautes alléguées.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2025 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 26] [Adresse 9] demande au tribunal au visa des articles 9 du décret du 17 mars 1967, 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 et 700 du code de procédure civile de :

— débouter les requérants de leurs demandes,

— condamner solidairement les requérants à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les demandeurs aux entiers dépens.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES conteste également les irrégularités formelles de l’assemblée générale alléguées par les requérants. Il fait valoir que le requérants ont régulièrement été convoqués à l’assemblée par l’intermédiaire du mandataire qu’ils ont chargé de les représenter à l’assemblée générale du 23 juin 2022, lequel a été convoqué à l’assemblée dans les délais légaux et n’avait pas été révoqué à cette date. Il expose également que l’article 36 du règlement de copropriété, n’impose pas par dérogation à l’article 9 du décret du 17 mars 1967 que l’assemblée soit tenue dans la commune de situation de l’immeuble, disposition conforme au fait qu’aucun des copropriétaires ne réside sur le site s’agissant d’une résidence-services hôtelière. Il invoque au surplus les dispositions dérogatoires applicables durant la crise sanitaire, autorisant que l’assemblée se tienne sans présence physique et non à lieu déterminé, et uniquement par votes par correspondance. Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES réfute l’imprécision et irrégularités affectant la convocation adressée au mandataire des requérants et ainsi que le syndic, souligne que l’irrégularité qui affectait le 1er formulaire de vote par correspondance a été régularisé par l’envoi d’un deuxième formulaire rectifié. Il rappelle que depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019 les membres du conseil syndical peuvent être désignés parmi les ascendants ou descendants des copropriétaires. Il indique que les demandes de M. [M] ne constituaient pas des résolutions devant être transcrites à l’ordre du jour et que l’absence de certaiens réolutions demandées par un coporpriétire ne saurait en totue hypothèse rendre nulle l’assemblée dans son entier.

L’ordonnance de clôture a été établie le 20 février 2025.

MOTIVATION

1-SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 23 JUIN 2022.

A titre liminaire il convient d’indiquer que les défendeurs ne soutiennent pas que l’action des requérants serait irrecevable pour non respect du formalisme et conditions prévues par l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 étant précisé que les consorts [B], [X] et [M] sont qualifiés de copropriétaires défaillants dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2022.

L’article 9 al 2 du décret du 17 mars 1967 dispose que sauf urgence la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

L’article 36 du règlement de copropriété de la Résidence [28] stipule que cette convocation est notifiée aux copropriétaires ou aux associés au moins 21 jours avant la date de la réunion, la date de première présentation de la lettre faisant foi.

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 précisant que le délai que fait courir la notification de la convocation a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire

L’assemblée convoquée sans respect du délai prévu à l’article 9/règlement de copropriété est nulle.

Il est constant que le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions est irrecevable à demander l’annulation de l’assemblée pour méconnaissance du délai de convocation.

Le syndic SAS LFP ne verse au débat aucune pièce établissant que M. [M] aurait voté en faveur d’une partie des résolutions examinées lors de l’assemblée générale du 23 juin 2022, en tout cas cela ne résulte pas des mentions portées sur le procès-verbal d’assemblée versé au débat, qui est communiqué sans la copie du formulaire de vote par correspondance de M. [M].

Au demeurant, M. [M] est qualifié sur le procès-verbal d’assemblée générale de copropriétaire défaillant s’entendant du copropriétaire absent et non représenté.

Par conséquent, il est parfaitement recevable à demander l’annulation de l’assemblée générale dans sa globalité pour méconnaissance du délai de convocation.

M. [M] et Mme [W], comme d’ailleurs les autres requérants ont consenti à la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, dont le siège social est à [Localité 23], un bail commercial sur les lots dont ils sont respectivement propriétaires au sein de la Résidence [28] ainsi que cela résulte des baux communiqués en date des 9/09/2014 (époux [X]), 2/10/2014 (époux [B]), 01/09/2017 ([M]/[W]).

Aux termes de l’article VII de ces baux, les requérants /bailleurs ont notamment donné mandat à la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS ( preneur ) d’assurer leur représentation à toutes les assemblées du syndicat à charge toutefois pour ce mandataire seul destinataire des informations et ordre du jour et par voie de conséquence des convocations , de transmettre une copie de la convocation au bailleur afin de permettre à celui-ci d’ exercer directement ses droits à l’assemblée.

Dès lors que le représentant légal du syndicat des copropriétaires a été informé de ce mandat, ce qui n’est pas contesté en l’espèce, il est simplement tenu de convoquer aux assemblées le mandataire des copropriétaires, jusqu’à ce qu’il soit porté à sa connaissance la retractation du mandat selon les formes rappelées à l’article VII du bail commercial :

“Toutefois pour le cas où le mandant voudrait mettre fin, ainsi que le permet l’article 2004 du code civil, au présent mandat et notamment pour la représentation aux assemblées de syndicat des copropriétaires, il devra lui même notifier expressément, par lettre recommandée avec accusé de réception, simultanément au mandataire et au représentant légal du syndicat des copropriétaires, ces deux formalités étant indivisibles, l’éventuelle révocation qui ne prendra effet qu’un mois après notification effectuée de la manière sus-indiquée.”

En l’espèce M. [M] et Mme [W] versent au débat les courriers qu’ils ont adressé le 4 septembre 2020 en recommandé avec accusé de réception au syndic de copropriété LINCOLN [Localité 20] 1er et au mandataire la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, que rien ne permet de remettre en cause, leur notifiant qu’il mettaient fin au mandat de représentation de la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS , notamment lors des assemblées générales de copropriété et demandant à être désormais destinataires à titre personnel des convocations aux assemblées générales , des informations et ordres du jour à l’adresse portée sur lesdits courriers. Ils produisent également les accusés de réception signés par leur destinataires respectifs le 7 septembre 2020.

M. [M] et Mme [W] ont donc régulièrement notifié la fin du mandat donné à la SAS RESIDE ETUDES APPARTHOTELS pour les représenter lors des assembléees générales de copropriété, le 7 septembre 2020, avec prise d’effet à compter du 7 octobre 2020.

Il incombe aux défendeurs de rapporter la preuve de ce qu’ils ont bien convoqué M. [M] et Mme [W] à l’assemblée du 23 juin 2022 dans les formes et délais rappelé aux articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967 et article 36 du règlement de copropriété.

Force est de constater qu’ils ne versent au débat aucune pièce de nature à dater la notification de cette convocation.

Au vu des éléments communiqués par M. [M] et Mme [W] soit la copie de l’enveloppe d’un courier qui leur a été adressé en recommandé avec accusé de réception par le syndic LINCOLN [Localité 20] 1er, posté le 2 juin 2022 et d’ un extrait de parcours Colis établissant une distribution le 7 juin 2022, que rien ne vient contredire, il se déduit une première présentation du courrier intervenue entre le 3 et le 7 juin 2022, de sorte qu’en application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le délai visé à l’article 9 du même décret et repris au règlement de copropriété a commencé à courir au plus tôt le 4 juin 2022 . La convocation à l’assemblée du 23 juin 2022 a été notifiée à M.[M] et Mme [W] moins de 21 jours avant sa réunion, irrégularité qui justifie à elle seule l’annulation de l’assemblée du 23 juin 2022 , sans qu’il soit nécessaire d’étudier les autres moyens de nullité invoqués par les requérants.

2-SUR LA RESPONSABILITÉ DU SYNDIC

Selon l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Celui qui demande réparation sur ce fondement, ce qui est le cas des requérants doit rapporter la preuve de la faute reprochée, du préjudice invoqué et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, les requérants ne justifient nullement du préjudice moral qui résulterait notamment de leur stigmatisation, au demeurant non établie. Faute de justifier d’un préjudice, leur demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndic de copropriété ne saurait prospérer.

3-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le [Adresse 30] et la SAS LINCOLN [Localité 20] 1er supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit également à les condamner à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les requérants seront en outre dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ANNULE l’assemblée générale de copropriété de la Résidence [28] qui s’est tenue le 23 juin 2022,

DEBOUTE. M.[I] [M], Mme [N] [W], M. [L] [B], Mme [S] [B], M. [R] [X] et Mme [F] [X] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SAS LINCOLN [Localité 20] 1er ,

CONDAMNE in solidum le [Adresse 29] [Adresse 27] [Localité 19] et la SAS LICOLN [Localité 20] 1er à payer à M. [I] [M], Mme [N] [W], M. [L] [B], Mme [S] [B], M. [R] [X] et Mme [F] [X] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le [Adresse 30] et la SAS LINCOLN [Localité 20] 1er aux dépens de l’instance

DIT que M. [I] [M], Mme [N] [W], M. [L] [B], Mme [S] [B], M. [R] [X] et Mme [F] [X] seront en outre dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision

La présente décision est signée par M^me Patricia COLOMBET, Vice-Présidente et M. David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT