MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 26 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 23/02585 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R7GV

NAC : 30A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 8

JUGEMENT DU 26 Mai 2025

PRESIDENT

Madame SEVELY, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 24 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE, RCS [Localité 9] 841 425 838, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laure FREXINOS-FERREOL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 138

M. [J] [U]

né le 04 Février 1977 à [Localité 6] (82), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Laure FREXINOS-FERREOL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 138

DEFENDERESSE

Mme [N] [L]

née le 04 Octobre 1951 à [Localité 8] (34), demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 416

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 24 mai 2018 souscrit par l’intermédiaire de l’agence DEMOISELLE IMOBILIER située à [Localité 7], Madame [N] [L] a consenti à Monsieur [J] [U] un bail commercial portant sur un local commercial d’une superficie de 37 m2, situé dans un immeuble sis [Adresse 2], lot n°3263, pour une durée : « 3/6/9 années entières et consécutives à compter du 1er juin 2018 jusqu’au 31 mai 2027 », moyennant un loyer annuel de 4800 euros, outre la somme de 50 euros par mois à titre de « provision sur les charges, travaux, impôts, taxes et redevances qui lui incombent. ». Le contrat prévoyait que le preneur devrait exercer dans les lieux loués l’activité de « PROTHESISTE DENTAIRE » TECHNIK DENTAIRE «   ».

Par courriel du 30 juillet 2018, Madame [N] [L] a " autorisé la société Technik Dentaire en cours d’immatriculation à établir son siège et son activité à l’adresse [Adresse 1] « , son courrier reprenant les termes du » modèle " communiqué au préalable par Monsieur [J] [U].

Par courrier daté du 9 décembre 2020, le locataire a adressé à Madame [N] [L] un congé devant prendre effet au 3 juin 2021, celui-ci soutenant avoir signé le contrat le 4 juin 2018.

Madame [L] a refusé ce congé en faisant valoir le non-respect du délai de 6 mois.

Par exploit d’huissier délivré le 24 juin 2021 à Madame [N] [L], Monsieur [J] [U] a fait signifier un nouveau congé, en se prévalant des dispositions de l’article L 145-4 alinéa 4 du code de commerce. Madame [N] [L] a répondu par LRAR du 29 juin 2021 que le congé n’était pas conforme, ni valable, faute pour Monsieur [J] [U] de justifier d’une attestation de perception de la rente d’invalidité datant de moins de 5 ans.

De nombreux courriers ont été échangés par la suite, Monsieur [J] [U] ayant reproché à la propriétaire d’avoir mis à sa charge du locataire depuis le début du contrat de manière injustifiée des prélèvements sociaux et lui ayant demandé par lettre adressée le 1er octobre 2021 le remboursement de la somme de 2.232,80 euros pour les années 2018 à 2020.

Par lettres des 1er et 6 octobre 2021, Madame [L] a maintenu sa position et affirmait par ailleurs à Monsieur [U] qu’elle lui avait loué le local à titre personnel et non à une « quelconque société ».

Par LRAR du 20 octobre 2021, le conseil de Monsieur [J] [U] sollicitait à nouveau, au visa de l’article R635 du code de commerce et des termes du contrat de bail, le remboursement de la somme de 2.232,80 € au titre des sommes indûment versées pour les années 2018 à 2020.

Madame [N] [L] a adressé pour sa part un décompte correspondant à la régularisation du montant du loyer en fonction de l’indice ILAT, appliqué à dès la première année de bail, soit à compter du 1er juin 2018. Elle fixait par ailleurs le montant de la provision sur charges à compter du 1er juin 2019 à la somme de 94,53 euros.

Entre temps, Madame [L] a demandé à sa Banque de rejeter le dernier virement bancaire effectué au titre du loyer d’octobre par la société TECHNIK DENTAIRE au motif qu’elle n’avait aucun contrat de bail avec cette société. Elle a confirmé à Monsieur [J] [U] son refus dorénavant d’être réglée par la société au motif que le contrat de bail aurait dû être modifié.

Par courrier du 24 novembre 2021, Monsieur [U] lui a adressé le décompte rectifié avec application de l’indexation débutant le 1er juin 2019 en se prévalant des termes du contrat. Par le même courrier, il interrogeait Madame [L] sur les charges sollicitées et demandait une compensation entre ce qu’il devait au titre des loyers indexés et les sommes indûment versées au titre des prélèvements sociaux en contestant le rejet de ses virements rappelant qu’elle avait toujours émis des quittances de loyer au nom de TECHNIK DENTAIRE.

Par nouvelle lettre, Madame [L] a maintenu sa position et demandé à Monsieur [U] de la régler par chèque.

Par LRAR du 9 décembre 2021, Monsieur [U] a informé Madame [L] de son déménagement et lui faisait parvenir un chèque de 900 € à son nom au titre des loyers de novembre et décembre.

Selon LRAR reçue le 30 décembre 2021, Madame [N] [L] a adressé au père de Monsieur [J] [U], Monsieur [P] [U], qui s’était porté caution du contrat de bail, une mise en demeure de payer la somme de 1.593,68 euros au titre des loyers impayés.

Les parties n’ont pu parvenir à un règlement amiable, malgré les nombreux échanges de courriers, chacun campant sur ses positions.

Selon exploit d’huissier délivré le 15 juin 2023 à Madame [N] [L], la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE, prise en la personne de son gérant, Monsieur [J] [U] et celui-ci en son nom personnel, ont fait délivrer assignation à Madame [N] [L] aux fins d’obtenir l’annulation du contrat de bail ou subsidiairement sa résolution et à titre infiniment subsidiaire, la délivrance des quittances depuis le mois de novembre 2021. En toute hypothèse, ils sollicitent le remboursement da la somme de 2.232,80 euros.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 09 septembre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience devant le juge unique du 24 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions du 07 mars 2024, la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE et Monsieur [J] [U] demandent au tribunal de :

— PRONONCER la nullité de contrat de bail et par conséquent :

o CONDAMNER Madame [L] à verser à la société TECHNIK DENTAIRE ou à défaut à Monsieur [U] la somme de 24.789,48€ au titre des loyers versés avec intérêt au taux légal

— SUBSIDIAIREMENT prononcer la résiliation dudit contrat à la date du 1 er novembre 2021 et par conséquent :

o CONDAMNER Madame [L] à verser à la société TECHNIK DENTAIRE ou à défaut à Monsieur [U] la somme de 8.030,45 € au titre des loyers versés depuis cette date avec intérêt au taux légal

— A titre encore plus subsidiaire, CONDAMNER Madame [L] à :

o Délivrer à la société TECHNIK DENTAIRE ou à défaut à Monsieur [U] les quittances de loyer depuis le mois de novembre 2021 sous astreinte qu’il plaira au tribunal et

o à verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1228 du code civil à la société TECHNIK DENTAIRE ou à défaut à Monsieur [U]

— EN TOUTE HYPOTHESE :

— CONDAMNER Madame [L] à verser la somme de 2.232,80 € avec intérêts au taux légal à compter de la première demande soit du 1 er octobre 2021 à la société TECHNIK DENTAIRE ou en tant que de besoin à Monsieur [U]

— LA DEBOUTER de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

— LA CONDAMNER également à verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions, notifiées par RPVA le 05 janvier 2024, Madame [N] [L] demande au tribunal de :

REJETER l’intégralite des demandes de Monsieur [U] et de la SARL TECHNIK,

S’agissant du remboursement de la somme de 2 232,80 € :

CONSTATER la qualité de débiteur malheureux et de bonne foi de Madame [L].

LUl ACCORDER les plus amples délais pour s’acquitter de cette dette.

CONDAMNER Monsieur [U] et la SARL TECHNIK DENTAIRE à payer solidairement à [D] [L] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER Monsieur [U] et la SARL TECHNIK DENTAIRE à payer solidairement à Madame [L] la somme de 3 000 € por opplication des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile insi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIVATION

Sur la demande principale aux fins d’annulation du contrat de bail

La S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE et Monsieur [J] [U] sollicitent à titre principal l’annulation du contrat de bail au visa des articles 1132 et 1133 du code civil. Ils soutiennent que depuis le 19 novembre 2021, Madame [N] [L] réclame une provision sur charge de 94,53 euros par mois, alors que la provision convenue dans le contrat était de 50 euros. Ils en déduisent que le contrat ne remplit pas les conditions requises pour sa validité, puisque Monsieur [J] [U] a commis une erreur sur les conditions substantielles du local loué, au regard de l’augmentation substantielle des charges.

Aux termes de l’article 1132 du code civil, « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

L’article 1133 ajoute que " Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité. "

Il est constant que à l’erreur sur les « qualités essentielles de la prestation » ne peut engendrer l’annulation du contrat de bail que si la qualité essentielle, objet de l’erreur, était déterminante dans le consentement de la partie qui l’invoque, ce qu’il appartient à celle-ci d’établir.

En l’espèce, Monsieur [J] [U] et Madame [N] [L] ont conclu un bail commercial portant sur un local commercial de 37 m2, moyennant un loyer annuel de 4800 euros et une provision sur les « charges, travaux, impôts, taxes et redevances attachés aux locaux et constatés au cours des trois dernières années » de 50 euros par mois.

L’acte précisait : « Le montant de cette provision pourra être réajusté à l’issue de chaque régularisation, en plus ou en moins, en fonction des charges réelles. (…) La régularisation sera faite chaque année, par l’envoi au locataire d’un état récapitulatif des charges, impôts, taxes et redevances qui lui incombent. Cet état récapitulatif sera adressé au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. »

Le contrat stipulait également une clause d’indexation du loyer, sur la base de l’indice ILAT. Il était précisé que cette indexation conventionnelle ne se confondait pas avec la révision triennale prévue par les articles L145-37, L145-38 et R145-20 du code de commerce. La clause précisait que le « réajustement du loyer » se ferait en vertu de la présente clause tous les ans à compter de la date de signature du bail, et que « l’indexation jouerait de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extra-judiciaire ».

Le bail, signé le 24 mai 2025, a pris effet au 1er juin 2018.

Par LRAR reçue le 30 octobre 2021, Madame [N] [L] a sollicité la régularisation du loyer en application de la clause d’indexation et réévalué la provision à 94,53 euros à compter du 1er juin 2020. Madame [N] [L] a contesté cette augmentation et a continué à ne verser que la somme initialement convenue de 50 euros par mois.

Il ne ressort ni des termes du contrat, ni des pièces produites aux débats que Monsieur [J] [U] ait jamais tenu le montant de la provision sur charges comme une qualité essentielle du bien loué, en considération de laquelle il aurait contracté, d’autant qu’en signant le bail, il a accepté le principe même d’une réévaluation annuelle de la provision stipulée expressément.

Les charges étaient de 1058,76 euros en 2019, 1149 euros en 2020, 1242 euros en 2021, l’augmentation étant essentiellement due à celle de la taxe foncière, laquelle ne peut être imputée à Madame [N] [L].

La S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE et Monsieur [J] [U] échouent à démontrer qu’il existerait une augmentation substantielle et réelle des charges imputables au locataire, de sorte qu’à supposer même qu’il ait contracté en considération du montant initial des charges, ce qui n’est pas établi, il n’établit pas d’augmentation significative des charges réelles, elles seules pouvant constituer une qualité essentielle de la chose louée et non le montant de la simple provision.

Il est au contraire établi que Madame [N] [L] était autorisée à procéder à l’augmentation de la provision par le contrat de bail et que sur le fond, elle était d’autant plus légitime à la faire que le montant réévalué était fixé au plus proche du montant des charges réelles, ce qui était donc aussi dans l’intérêt du locataire dont la dette éventuelle de charges aurait été moins élevée à chaque régularisation.

Au surplus, le locataire n’ignorait évidemment pas que la provision n’était qu’une provision et qu’une régularisation réelle fondée sur le montant des charges réelles s’imposait chaque année, de sorte qu’il ne pourrait soutenir avoir conclu avec la croyance erronée que les charges réelles ou même la seule provision sur charges n’augmenteraient jamais.

Monsieur [J] [U] se prévaut d’un arrêt de la cour de cassation du 13 juin 2001 qui a certes validé le raisonnement d’une cour d’appel ayant retenu que l’erreur sur le montant des charges avait pu constituer une erreur sur les qualités essentielles justifiant l’annulation du contrat mais cette solution n’est pas transposable en l’espèce. Dans l’affaire soumise à la Haute cour, l’augmentation portait sur les charges réelles et non sur la seule provision sur charges et leur montant avait triplé en quatre ans par rapport au montant précis indiqué dans le bail et au montant prévisionnel qui figurait dans une plaquette remise au locataire avant la conclusion du bail. La qualité essentielle ne tenait donc pas au montant de la provision mais bien à celui des charges réelles or Monsieur [J] [U] entretient une confusion dans ses écritures prétendant que les charges avaient augmenté de plus de 86 %, alors qu’en réalité, seules les provisions avaient augmenté dans cette proportion. Il a au surplus refusé d’appliquer l’augmentation de la provision fixée par la bailleresse, laquelle était autorisée à le faire par le contrat de bail, sans contester pour autant le montant des charges réelles, hors la question de la CSG en 2020 mais celle-ci ne figurait précisément pas dans le contrat de bail au titre des charges récupérables et la bailleresse a reconnu qu’elle ne pouvait être mise à la charge du locataire.

En conclusion, dès lors que Monsieur [J] [U] ne démontre ni avoir contracté en considération du montant de la provision sur charges de 50 euros par mois, puisqu’il a accepté le principe de son ajustement possible en cours de bail, ni surtout qu’il existe une augmentation significative et/ou disproportionnée des charges réelles entre les charges dues à la date du contrat et les charges réelles dues les années suivantes, le tribunal ne peut que rejeter la demande d’annulation du bail commercial.

Sur la demande de résiliation du bail commercial

La résiliation judiciaire du bail commercial est soumise aux articles 1224 et suivants du code civil.

Le premier de ces textes dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civile dispose par ailleurs que : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Il appartient en tout état de cause à la partie qui se prévaut d’un manquement de son cocontractant de démontrer qu’il était d’une gravité suffisante, dans les circonstances de l’espèce, pour justifier la résolution ou résiliation du contrat.

En l’espèce, Monsieur [J] [U] et la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE sollicitent subsidiairement la résiliation du bail commercial au visa des articles 1104, 1224, 1227 à 1229 du code civil, en faisant valoir que :

— Madame [N] [L] lui a réclamé indument et de mauvaise foi un pourcentage de 17,20 % en sus du loyer alors que les prélèvements sociaux ne font pas partie des charges incombant au locataire,

— Madame [N] [L] ne lui délivre plus de quittance depuis le mois de novembre 2021,

— Madame [N] [L] s’est montrée menaçante et de mauvaise foi depuis qu’elle a refusé ses congés. Elle a notamment menacé le père de Monsieur [J] [U], au prétexte qu’il était caution, menacé Monsieur [J] [U] d’un contrôle fiscal et a également renoncé du jour au lendemain à encaisser les chèques de la société.

Madame [N] [L] conclut au rejet de cette demande en faisant valoir qu’elle a de bonne foi été induite en erreur par l’agence immobilière en ce qui concerne la somme réclamée à tort au titre de la CSG. Elle ajoute que Monsieur [J] [U] avait accepté oralement de la prendre en charge et que les termes du bail pouvaient prêter à confusion.

Elle soutient avoir délivré les quittances après régularisation et paiement des charges par Monsieur [J] [U] qu’elle a dû relancer à maintes reprises pour qu’il honore ses obligations.

Elle ne conteste pas avoir adressé une mise en demeure au père de Monsieur [J] [U] mais soutient qu’elle était en droit de le faire dès lors que son locataire n’était pas à jour des loyers et charges.

Elle ne conteste pas plus avoir refusé les paiements de la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE, mais soutient là aussi qu’elle était légitime à le faire dès lors qu’elle n’avait jamais contracté avec cette société. Elle reproche à Monsieur [U] de n’avoir pas fait les démarches nécessaires pour régulariser la situation et d’être de mauvaise foi, notamment en prétendant être resté « sans le savoir » seul titulaire du bail et en utilisant la présente procédure pour pallier l’inefficacité de ses précédents congés.

Il ressort effectivement des pièces produites aux débats que Madame [N] [L] a sollicité le paiement de la CSG qu’elle avait avancé à l’occasion de la régularisation des charges pour l’année 2020, calculée sur la base de 17,20 % du montant des loyers perçus, soit la somme de 825,60 euros (pièce 9 de la défenderesse).

Monsieur [J] [U] a sollicité le remboursement de la somme de 2018 à 2020, soit la somme totale de 2.232,80 euros, sans préciser le détail des sommes dues et appelées pour chaque année, or il ne justifie pas que Madame [N] [L] lui ait réclamé cette somme totale, ni même qu’il l’ait payée en intégralité.

Il ne ressort en effet d’aucune des pièces produites par les demandeurs que Monsieur [J] [U] se voit vu réclamer la CSG pour les années 2018 et 2019, contrairement à ce qu’il allègue. La CSG n’est en effet mentionnée ni sur la régularisation des charges pour l’année 2019, ni sur la régularisation de 2021 et 2022, alors qu’elle apparaît clairement, en tant que poste de charge distinct sur la régularisation de l’année 2020 et que c’est précisément à l’occasion de la notification de celle-ci que Monsieur [J] [U] a contesté devoir cette charge.

Dans ses conclusions en réponse, Madame [N] [L], qui seule produit les régularisations annuelles adressées au locataire, ne conteste cependant ni le principe, ni le montant de la dette alléguée de 2.232,80 euros et sollicite des délais de paiement pour s’en acquitter, ce qui vaut reconnaissance de dette.

Il n’en reste pas moins que le seul fait d’avoir réclamé au titre de l’année 2020, ou même de 2018 à 2020 une charge indue, ne caractérise pas un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, d’autant que Madame [N] [L] démontre avoir été induite en erreur par l’agence qui mentionnait à tort, dans le mandat de location, la CSG au titre des charges récupérables. Elle a au surplus cessé de réclamer la CSG dès la régularisation pour l’année 2021, après que Monsieur [J] [U] a contesté cette charge par la voix de son conseil. D’ailleurs Monsieur [J] [U] ne soutient, ni ne démontre avoir payé pour les années 2021 et suivantes, ce qui confirme que la situation était régularisée de ce point de vue, des comptes restant simplement à faire entre les parties. Ce manquement de la bailleresse ne revêt donc pas une gravité suffisante pour justifier l’anéantissement du contrat.

Il ne peut être reproché non plus à Madame [N] [L] d’avoir sollicité la caution alors que Monsieur [J] [U] n’était pas à jour de ses loyers et charges, qu’il prenait notamment prétexte d’une erreur matérielle dans un courrier de réévaluation des loyers pour refuser d’appliquer l’indexation et qu’il a refusé d’appliquer la réévaluation de la provision alors que celle-ci avait été régulièrement augmentée dans les conditions prévues au contrat de bail et que ce réajustement était au surplus conforme à son intérêt puisqu’il était calculé au plus près du montant des charges réelles, comme stipulé dans le bail, et permettait de limiter le montant dû au titre de la régularisation annuelle.

Ne constitue pas plus un manquement à ses obligations le fait pour Madame [N] [L] de ne pas délivrer de quittance avant le paiement intégral des loyers et charges, dès lors que la quittance a précisément pour fonction d’attester du paiement intégral de l’obligation.

Quand bien même, Madame [N] [L] a-t-elle écrit dans un courrier adressé à Monsieur [J] [U] qu’elle demanderait un « contrôle fiscal » de la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE, cela ne suffit pas à caractériser une menace au sens pénal du terme et Monsieur [J] [U], qui n’a pas déposé plainte, ne justifie d’aucun grief à ce titre. Il ne démontre pas plus que son activité ait été entravée d’aucune manière. En tout état de cause, cette « menace » s’inscrivait dans un contexte de tensions dont il est seul à l’origine puisqu’il a, d’une part, tenté d’imposer à Madame [N] [L] un nouveau locataire, à savoir sa société, sans respecter la procédure applicable. Il ne ressort en effet nullement du bail commercial qu’il aurait contracté au nom de la société en formation et les échanges de courriers démontrent plutôt que Madame [N] [L] a été mise devant le fait accompli.

D’autre part, Monsieur [U] a surtout lui-même tenté à deux reprises d’imposer un congé en méconnaissant sciemment les termes du contrat, dans un premier temps en mentant sur les dates et dans un second temps en mentant grossièrement sur sa situation personnelle, prétendant faussement être titulaire d’une rente d’incapacité permanente.

En conclusion, la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE et Monsieur [J] [U], à qui incombe la charge de la preuve et qui n’allèguent ni ne démontrent aucun manquement de Madame [N] [L] à ses obligations principales de délivrance et de jouissance paisible, ne démontrent surtout aucun autre manquement qui serait suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail. Leur demande en ce sens sera donc rejetée.

Pour les mêmes motifs, il en va nécessairement de même pour la demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1228 du code civil.

Sur la demande au titre de la délivrance des quittances de loyers et charges

En l’espèce, la demande ne peut être rejetée dès lors que Monsieur [J] [U], à qui incombe la preuve du paiement des loyers et charges, ne démontre pas avoir payé des loyers et charges en intégralité, qui n’auraient pas déjà fait l’objet de quittances.

Sur la demande de remboursement de la somme de 2.232,80 euros et la demande reconventionnelle de délais de paiement

Il a été constaté plus haut que Madame [N] [L] ne contestait ni le principe, ni le montant de cette dette, quand bien même Monsieur [J] [U] ne démontre-t-il pas avoir effectivement payé cette somme dont il se garde de préciser le détail, seule la somme de 825,60 euros au titre de l’année 2020 étant identifiable.

La défenderesse, qui reconnaît toutefois l’existence de cette dette, sera donc condamnée à payer la somme réclamée, avec intérêts au taux légal à compter de la réception dûment justifiée de la mise en demeure adressée par le conseil de Monsieur [U], soit le 23 octobre 2021.

Au vu de a situation financière précaire de la débitrice, par ailleurs de bonne foi, il y aura lieu de faire droit à sa demande dans les conditions prévues au dispositif, sans préjudice pour les parties de convenir, à l’amiable, d’une compensation de leurs créances réciproques.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Le droit d’agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce, quand bien même Madame [N] [L] a-t-elle fini par reconnaître que la CSG ne pouvait être mise à la charge de son locataire, et qu’elle a cessé de la réclamer avant l’introduction de l’instance, la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE et Monsieur [J] [U] ont abusé de leur droit d’agir en justice en ce qui concerne les actions en annulation et résiliation, lesquelles n’ont été manifestement intentées que pour palier l’échec des deux précédents congés, fondés sur des éléments mensongers.

La S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE n’est au surplus aucunement liée par le contrat de bail et ce n’est que de mauvaise foi que Monsieur [J] [U] peut prétendre avoir oublié qu’il était seul titulaire du bail ou ignorer la date à laquelle le bail avait été signé.

Il prétend faussement également que « les charges ont augmenté de 89,6 % », entretenant la confusion entre les charges réelles et les provisions sur charge pour obtenir vainement l’annulation du contrat et le remboursement de l’intégralité des loyers réclamées par la bailleresse depuis la signature du contrat, alors même qu’il ne démontre pas les avoir payés lui-même en intégralité, oubliant surtout qu’il a bénéficié de la jouissance du local pendant toute la durée du bail, Madame [N] [L] ayant pour sa part parfaitement respecté ses obligations principales.

Il est ainsi constant que la présente procédure avait en réalité pour objet non pas tant le remboursement de la CSG mise indument à sa charge, que l’obtention d’une rupture anticipée d’un bail dont il a vainement essayé de se libérer, en exerçant une pression sur Madame [N] [L], ce qui a nécessairement causé un préjudice moral à celle-ci.

Il y aura lieu de faire droit à la demande de Madame [N] [L] et de condamner la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE et Monsieur [J] [U] in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE et Monsieur [J] [U], qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Parties perdantes condamnées aux dépens, la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE et Monsieur [J] [U] seront condamnées, in solidum, à verser à Madame [N] [L] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Leur demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il sera en tant que de besoin rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa redaction applicables aux instances introduites à compter du 1er Janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, ce qui n’est pas la case en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Rejette la demande de la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE et Monsieur [J] [U] aux fins d’annulation du contrat de bail signé le 24 mai 2018 entre les parties ;

Rejette la demande subsidiaire aux fins de résiliation du même bail ainsi que la demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1128 du code civil ;

Condamne Madame [N] [L] à payer à la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE la somme de 2.232,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2021, date de réception de la mise en demeure ;

Dit qu’à défaut de meilleur accord, Madame [N] [L] pourra se libérer de cette dette, par 23 mensualités de 100 euros, outre une dernière mensualité correspondant au solde restant dû, au plus tard le 10 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 10 du mois suivant la signification du présent jugement par la partie la plus diligente ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la créance, en capital et intérêts, redeviendra exigible ;

Condamne la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE et Monsieur [J] [U] in solidum à payer à Madame [N] [L] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE et Monsieur [J] [U] in solidum aux dépens ;

Condamne la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE et Monsieur [J] [U] à payer à Madame [N] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande au même titre de la S.A.R.L. TECHNIK DENTAIRE et Monsieur [J] [U] ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE