TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 09 MAI 2025

N° RG 25/00617 – N° Portalis DB3R-W-B7J-Z6OQ

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société DIRECTIMO

c/

[W] [I]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société DIRECTIMO

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par M^e Yann-charles CORRE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4

DEFENDEUR

Monsieur [W] [I]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 27 mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

[W] [I] est propriétaire des lots 33 et 36 dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1].

Par acte d’huissier en date du 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ([Adresse 7]), ci-après « le syndicat des copropriétaires », a fait délivrer à [W] [I] une sommation de payer les charges de copropriété impayées à hauteur de la somme de 5.194,07 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure [W] [I] de payer ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 6.136,90 euros correspondant au troisième trimestre 2024 dans un délai de 30 jours.

Vu l’exploit d’huissier en date du 26 février 2025, par lequel le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné [W] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir :

sa condamnation à lui payer la somme de 8.522,47 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er trimestre 2025 inclus, en ce compris les frais de sommation de payer du 20 avril 2024 d’un montant de 157,08 euros, et des autres provisions non encore échues, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer en date du 26 juin 2024 sur la somme de 6.136,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,sa condamnation à lui payer les frais nécessaires de recouvrement, notamment les frais de sommation de payer du 20 avril 2024 d’un montant de 157,08 euros,sa condamnation à lui payer les sommes de :3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation de payer du 20 avril 2024 d’un montant de 157,08 euros,

A l’audience du 27 mars 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a soutenu oralement les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à étude, [W] [I] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions développées oralement à l’audience.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 25 février 2021, 1er février 2022, 27 février 2023 et 27 février 2024, approuvant les dépenses des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues du 5 avril 2023 au 1er avril 2025 que [W] [I] est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

De plus, [W] [I] ne s’est pas acquitté de sa dette dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 26 juin 2024. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir des exercices 2024 et 2025 devenues exigibles.

Il résulte du décompte des sommes dues au 1er avril 2025 que la somme de 8.522,47 euros sollicitée comprend la somme de 157,08 euros correspond aux frais de sommation de payer en date du 10 avril 2024.

Le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels [W] [I] doit être condamné.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En l’espèce, le demandeur sollicite une somme de 157,08 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement correspondant aux frais de sommation de payer en date du 10 avril 2024 et verse aux débats une facture émise par la SAS MYHUISSIER le 11 avril 2024 pour en justifier.

Les frais de sommation de payer les charges de copropriété constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, [W] [I] sera condamné au paiement de la somme de 8.365,39 euros (8.522,47-157,08 = 8.365,39) au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 (2e trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer en date du 26 juin 2024 pour la somme de 6.136,90 euros et à compter de l’assignation en date du 26 février 2025 pour le surplus.

[W] [I] sera également condamné au paiement de la somme de 157,08 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Il apparaît du décompte produit que ces manquements sont répétés et anciens de sorte que la mauvaise foi du défendeur est caractérisée.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner [W] [I], qui succombe, aux dépens dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner [W] [I] à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Condamne [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]), représenté par son syndic la SARL DIRECTIMO, les sommes de :

8.365,39 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 1er avril 2025 (2e trimestre 2025 inclus) et des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 pour la somme de 6.136,90 euros et à compter du 26 février 2025 pour le surplus,157,08 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 900 euros à titre de dommages et intérêts, 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [W] [I] aux dépens,

FAIT À [Localité 11], le 09 mai 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président