TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à:

— Maître [E] [K]

— Maître [W] [X]

Copies certifiées conformes à :

— Maître Aurélie HERVÉ

— Maître [W] [X]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/14201

N° Portalis 352J-W-B7G-CYM2E

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet LEPINAY MALET, S.A.S

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Monsieur [F] [P] épouse [Y]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par Maître Vincent LOIR de la SELARLU VL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0874

Décision du 29 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 22/14201 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYM2E

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur et Madame [Y] sont propriétaires des lots n°1, 2, 3, 5 et 17 d’un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Plusieurs procédures ont opposé le syndicat des copropriétaires et Monsieur et Madame [Y], la dernière décision correspondant à l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 11] en date du 1er juillet 2020, intervenue sur renvoi après cassation suivant l’arrêt du 4 juillet 2019. Dans cette procédure, Monsieur et Madame [Y] ont initialement été déboutés de l’ensemble de leurs demandes par jugement du 3 juillet 2015 du tribunal de grande instance de Paris, lequel a été confirmé par la cour d’appel de Paris le 13 décembre 2017. L’arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2019 a, quant à lui, cassé l’arrêt du 13 décembre 2017 , mais uniquement sur la condamnation sous astreinte de remise en état de la toiture, et la cour d’appel du 1er juillet 2020 a infirmé l’arrêt du 13 décembre 2017 sur cette même condamnation sous astreinte de remise en état de la toiture, et statuant à nouveau, y a ajouté notamment la dispense de Monsieur et Madame [Y] aux frais de cette procédure.

Par acte du 6 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M et Mme [Y] de payer les sommes de 17.520,01 euros pour le lot 5, et 4.375,04 euros pour les lots 1, 2, 3 au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifiés le 25 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3]) a fait assigner M et Mme [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 26 avril 2024, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture pour un échange de conclusions actualisées entre les parties.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 mars 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles L.213-6 du code de l’organisation judiciaire et les articles 1240, 1343-2, 1347-1 du code civil, ainsi que des articles 704 et suivants du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande de :

«Déclarer Monsieur [R] [Y] et Madame [F] [P], épouse [Y], irrecevables et mal fondés en leurs demandes,

En conséquence, les en débouter,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence, y faisant droit,

Condamner Madame [F] [Y] et Monsieur [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], au titre des lots n°5 et 17, la somme de 18.478,16 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022, date du commandement de payer, jusqu’à parfait paiement,

Condamner Madame [F] [Y] et Monsieur [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], au titre des lots n°1, 2 et 3, la somme de 5.740,51 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2022, date du commandement de payer, jusqu’à parfait paiement,

Condamner Madame [F] [Y] et Monsieur [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

Condamner Madame [F] [Y] et Monsieur [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVÉ, avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ».

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 février 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles L 111-10 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, et des articles 1347 et suivants du code civil, M et Mme [Y] demandent de :

« A titre principal

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toutes ses fins demandes et prétentions ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande visant à voir Monsieur et Madame [Y] condamnés à lui payer la somme de 2.303,14 euros au titre les frais de recouvrements indus ;

A titre subsidiaire

Juger que par le jeu de la compensation Monsieur et Madame [Y] se sont acquittés d’une somme de 21.656,17 euros à valoir sur les charges dont le syndicat leur réclame le paiement ;

En toute hypothèse,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Dispenser Monsieur et Madame [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens ».

Il est fait expressément référence aux pièces des dossiers et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 avril 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Si le demandeur formule une demande de paiement globale, incluant les charges de copropriété et les frais de recouvrement, ces demandes, qui sont distinctes, seront traitées séparément.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M et Mme [Y] sont propriétaires des lots n°1, 2, 3, 5 et 17 de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 3]).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juin 2018, 25 mars 2019, 4 novembre 2010, 29 janvier 2021, 21 juin 2021, 25 juillet 2022, 13 juin 2023 et 20 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 26 mars 2025.

M et Mme [Y] s’opposent à la demande du syndicat des copropriétaires invoquant l’absence de justificatif . Ils font également état des contestations en justice des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2020 et 2021 de sorte que les attestations de non recours versées aux débats sont mensongères et que les demandes du syndicat des copropriétaires reposent sur des bases incertaines ; que les décomptes versées successivement aux débats sont incohérents mentionnant des sommes différentes pour les mêmes lots et les mêmes périodes ; et que concernant le règlement des travaux de remplacement de la chaufferie, ils n’en sont plus redevables.

Il convient de souligner que s’il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement des charges de copropriété, de prouver que les copropriétaires assignés sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, il est tenu de produire tous documents utiles pour justifier sa demande , sans qu’aucune liste exhaustive ne soit dressée de manière stricte et limitative, imposant la production impérative de certaines pièces. Ainsi, en versant aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales, la matrice cadastrale, les décomptes de répartition de charges sur la période concernée, il ne saurait être reproché au syndicat de copropriétaires de ne pas avoir justifié de manière suffisante ses demandes.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que l’existence de recours engagés à l’encontre de certaines assemblées générales ayant approuvé de manière définitive des comptes et voté des budgets prévisionnels ne saurait suffire à remettre en cause le caractère exigible des charges tant que la nullité des assemblées générales n’a pas été judiciairement prononcée. Ainsi, s’il résulte des écritures des parties, sans que ce point ne soit contesté, que les assemblées générales des 29 janvier 2021, 21 juin 2021 et 25 juillet 2022 ont fait l’objet d’une procédure en contestation ; que concernant les assemblées générales des 29 janvier 2021 et 21 juin 2021, les jugements ont été rendus les 12 septembre et 24 novembre 2023, déboutant M et Mme [Y] de leur demande d’annulation ; et que concernant l’assemblée du 25 juillet 2022, approuvant le compte de l’année 2021, révisant le compte prévisionnel de 2022 et votant le compte de l’année 2023, la procédure judiciaire est en cours, les charges votées dans le cadre de ces différentes assemblées générales restent pour autant exigibles.

Si les défendeurs soutiennent que les sommes relatives aux travaux de chaufferie qui figurent dans leur compte individuel ont été réglées en totalité, il leur appartient d’en rapporter la preuve. En contestant cette créance par de simples affirmations, sans élément de preuve de règlement effectif, et quand bien même un échéancier aurait été prévu accordant des délais de paiement, aucun élément ne permet de valablement remettre en cause l’existence de cette créance.

Il résulte de l’examen de ces pièces et des actualisations des créances qui induisent nécessairement des évolutions quant au montant initialement réclamé par le demandeur, que le compte individuel de copropriétaire de M et Mme [Y], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur, pour les lots 1, 2 et 3, de la somme de 4.777,76 euros à la date du 26 mars 2025.

S’agissant des lots 5 et 17, il apparait que le compte individuel de copropriétaire de M et Mme [Y], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 17.137,77 euros à la date du 26 mars 2025.

Les défendeurs ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 4.777,76 euros pour les lots 1, 2 et 3, et de la somme de 17.137,77 euros pour les lots 5 et 17.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 962,75 euros pour les lots 1, 2 et 3, et de 1.340,39 euros pour les lots 5 et 17 au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

M et Mme [Y] s’opposent à ces demandes considérant que tous les frais de mise en demeure et de constitution de dossier ne peuvent être mis à leur charge.

Si le demandeur sollicite le remboursement des frais exposés pour des mises en demeure du 28 juillet 2020, et 17 mai 2022, ainsi que les frais de relance , force est de relever qu’il n’est produit aucun justificatif au soutien de ces frais de sorte qu’ils seront écartés.

En revanche, s’agissant des deux commandements de payer en date du 6 juillet 2022, relatifs aux deux créances sollicitées, à savoir l’un pour les lots 1,2 et 3 et l’autre pour les lots 5 et 17, ils constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires, qui seront pris en compte.

Il est relevé par ailleurs que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Enfin, les frais de signification de l’acte introductif d’instance constituent des dépens et non des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’ils seront examinés ci-dessous.

En conséquence, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M et Mme [Y] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 355,11 euros (198,39+156,75) au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3- Sur la compensation

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il résulte de l’article 1347-1 du même code que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article L 111-10 alinéa 2 du code des procédure civiles d’exécution, l’exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

En l’espèce, Monsieur et Madame [Y] indiquent d’une part, qu’ils sont créanciers, à l’égard du syndicat des copropriétaires, d’une somme totale de 9.252,08 euros, au titre de leur participation aux différents frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires à leur encontre depuis 2013 jusqu’à ce jour, ayant obtenu gain de cause auprès des juridictions saisies, mais également au titre des frais bancaires, de saisie attribution, et des dépens. Monsieur et Madame [Y] invoquent également la somme de 968 euros engagée pour la remise en état de la toiture dans le cadre de l’exécution provisoire des décisions de justice finalement cassées et infirmées.

D’autre part, ils indiquent être créanciers de la somme de 9.902,35 euros, correspondant aux travaux de la terrasse en 2013 et 2014, dans la mesure où la terrasse fuyait et devait être réparée, ce qu’ils ont fait, et alors qu’il est désormais établi qu’il s’agissait d’une partie commune selon les dernières décisions judiciaires intervenues sur ce point, de sorte que ces frais doivent être supportés par la copropriété.

Monsieur et Madame [Y] indiquent avoir supporté des frais en exécution des condamnations prononcées à leur encontre , à hauteur de 844,52 euros au titre des frais d’une saisie-attribution, et de 689,22 euros au titre des dépens.

Enfin,. ils font valoir que la prescription de ces sommes n’est pas acquise puisqu’un accord de conciliation portant notamment sur ces sommes est intervenu le 3 octobre 2019 et a été homologué le 5 novembre 2019, puis signifié le 3 février 2020 ; que l’arrêt de la Cour de cassation qui a qualifié la terrasse de partie commune, a fait ainsi démarré le délai de prescription, qui a été interrompu par leurs premières conclusions ; et que leurs conclusions concernant la présente procédure et sollicitant la compensation ont été signifiées le 8 février 2023.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande expliquant que les travaux de remise en état de la toiture-terrasse résultent de la seule initiative de M et Mme [Y] ; que les factures produites au titre de ces travaux de toiture sont antérieures aux condamnations prononcées, et ont été réalisés à des fins personnels ; que si ces travaux sont attribués à des travaux d’étanchéité, ils ont été réalisés sans autorisation préalable de la copropriété, et sans preuve de fuite ni de ce que les travaux visaient à traiter un problème d’étanchéité ; que seule la facture de 968 euros correspond à des travaux de remise en état suite aux décisions judiciaires ; qu’aucune compensation ne peut intervenir en l’absence d’obligations certaines, liquides et exigibles, les défendeurs ayant décidé unilatéralement d’imposer des frais liés aux travaux de la terrasse ; qu’il n’existe aucune preuve que ces frais ont été réglés de manière effective ; que s’agissant des frais de précédentes procédures, M et Mme [Y] n’ont pas fait de demande de dispense ; qu’aucune décision judiciaire définitive statuant sur leur dispense de participation aux frais de procédure n’a été prononcée ; que seul l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 11] du 1 er juillet 2020 réforme les décisions précédentes et sur un seul chef de jugement ; que leur demande concernant la compensation avec leur participation aux frais de procédure est prescrite, faute d’acte interruptif ; que les sommes réclamées au titre de la saisie-attribution et des dépens ne sont pas justifiées par des éléments de preuve et sans qu’il soit établi que ces frais ont été effectivement réglés ; et que ces demandes relèvent du juge de l’exécution.

S’agissant de la participation aux frais des différentes procédures, il convient de relever que le jugement du 20 avril 2015 a débouté Monsieur et Madame [Y] de leur demande et les a condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et qu’il n’a pas été interjeté appel de cette décision. Dès lors, il apparait que s’agissant de la participation aux frais de la procédure ayant donné lieu à la décision du 20 avril 2015, M et Mme [Y] ayant succombé, ils ne sauraient se prévaloir d’une dispense de participation aux frais de procédure, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés.

S’agissant de la procédure ayant donné lieu finalement à l’arrêt du 1er juillet 2020, Monsieur et Madame [Y] ont été déboutés de l’ensemble de leurs demandes par le jugement du 3 juillet 2015, lequel a été confirmé par la cour d’appel le 13 décembre 2017. L’arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2019 a, quant à lui, cassé l’arrêt du 13 décembre 2017 , mais uniquement sur la condamnation sous astreinte de remise en état de la toiture, et la cour d’appel du 1er juillet 2020 a infirmé l’arrêt du 13 décembre 2017 sur cette même condamnation sous astreinte de remise en état de la toiture, et statuant à nouveau, y a ajouté notamment la dispense de Monsieur et Madame [Y] aux frais de cette procédure.

Il convient de rappeler que la dispense de frais de procédure étant automatique dès lors que le copropriétaire a vu ses prétentions déclarées bien fondées, l’absence de mention dans une décision de justice quant à cette dispense ne saurait suffire à en écarter le bénéfice.

Pour autant, faute pour M et Mme [Y] de voir l’ensemble de leurs prétentions déclarées fondées au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’ils ont en partie succombé, s’agissant de l’ensemble des procédures allant de la décision du 3 décembre 2015 jusqu’au 4 juillet 2019, ces derniers ne sauraient être dispensés de leur participation aux frais de ces procédures. Aucune dispense n’a été prononcée par les juridictions à l’exception de celle expressément prévue par l’arrêt du 1er juillet 2020. Dès lors, seule la somme de 87,87 euros sollicitée au titre des frais de signification de la décision du 1er juillet 2020 ne saurait être mise à la charge de M et Mme [Y].

Cette somme, liquide et fongible, et résultant d’une décision de justice du 1er juillet 2020 de la cour d’appel après cassation, de sorte qu’elle est exigible, pourra faire l’objet d’une compensation, la loi n’exigeant pas que la somme ait été effectivement réglée, pour être compensée avec les sommes dues réciproquement à due concurrence.

S’agissant des frais bancaires et de saisie-attribution engagés en exécution des décisions prononcées, M et Mme [Y] font état de la somme de 844,52 euros au titre des frais bancaires qui leur ont été facturés dans le cadre de la mise à exécution des décisions ayant finalement fait l’objet d’une cassation. Il convient pour autant de relever qu’aucun élément suffisant ne permet d’établir de manière certaine que ces frais correspondent à des frais en lien direct avec les diligences accomplies par le syndicat des copropriétaires au titre des condamnations prononcées à l’encontre de M et Mme [Y], et ce d’autant que les dates figurant sur les relevés bancaires et la date de signification de la saisie attribution ne correspondent pas.

Décision du 29 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 22/14201 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYM2E

S’agissant des dépens chiffrés à la somme de 689,22 euros, s’il apparait que ces frais ont été engagés dans le cadre de la procédure ayant fait l’objet de la cassation, et qu’ont été mis à la charge du syndicat des copropriétaires les dépens, uniquement dans le cadre de la décision de la Cour de cassation et de la cour d’appel le 1er juillet 2020, seule une dispense relative à la décision en date du 1er juillet 2020 a été prononcée. Ainsi, M et Mme [Y] ne sauraient être redevables d’une participation aux dépens de la procédure de cassation et aux frais de procédure relatifs à la procédure ayant donné lieu à l’arrêt du 1er juillet 2020. Toutefois, faute pour ces derniers de justifier des frais constituant les dépens de la procédure de cassation, autres que les frais à hauteur de 87,87 euros déjà pris en compte ci-dessous s’agissant de la procédure ayant donné lieu à l’arrêt du 1er juillet 2020, aucun autre frais ne saurait pris en compte, en vue d’une compensation.

Par ailleurs, il convient de relever que M et Mme [Y] incluent dans la somme réclamée les frais engagés au titre de la sommation de payer du 6 juillet 2022, afférente à la demande principale du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétaires, frais examinés ci-dessous, de sorte qu’ils ne sauraient examinés et pris en compte à nouveau.

En conséquence, Monsieur et Madame [Y] ne sauraient se prévaloir d’une créance sur ce point.

S’agissant des travaux de remise en état de la toiture, Monsieur et Madame [Y] indiquent avoir engagé en 2017 la somme de 968 euros pour la remise en état des toitures, suite aux premières décisions des 3 juillet 2015 et du 13 décembre 2017 les condamnant à une telle remise en état, alors que la Cour de cassation et la cour d’appel n’ont pas, par la suite, confirmé cette condamnation sous astreinte de remise à l’état antérieur de la toiture du garage en procédant notamment à la dépose du carrelage et des différents aménagements. Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne remet pas en cause la facture produite à hauteur de 968 euros au titre de la dépose de carrelage. Ainsi, l’exécution des deux premières décisions de justice ayant été poursuivie par le syndicat des copropriétaires alors que finalement, la condamnation de M et Mme [Y] à réaliser les travaux de remise en état n’a pas été confirmée, il convient de rétablir les débiteurs dans leur droit. En conséquence, il convient de dire que le syndicat des copropriétaires est redevable de la somme de 968 euros au titre des travaux de remise en état engagés par M et Mme [Y].

S’agissant des travaux d’étanchéité, chiffrés à la somme de 9.902,35 euros correspondant aux travaux au niveau du toit terrasse que Monsieur et Madame [Y] ont engagé à leur propre initiative, il convient de relever que ces travaux ont été réalisés par ces derniers, sans approbation préalable du syndicat des copropriétaires. Pour autant, c’est à compter de l’arrêt de la Cour de cassation en date du 4 juillet 2019 que la nature , privative ou commune, du toit-terrasse a été qualifiée, en l’occurrence de partie commune, et que Monsieur et Madame [Y] ont pu considérer qu’ils avaient finalement engagé des travaux à leurs frais pour des parties communes et non privatives alors que ces frais devaient être supportés par le syndicat des copropriétaires.

Décision du 29 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 22/14201 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYM2E

Aussi, il ne saurait être considéré que la prescription de 5 ans applicable à l’action en remboursement de ces sommes est acquise, dans la mesure où la date de l’arrêt de la Cour de cassation du 3 octobre 2019 est la date à laquelle M et Mme [Y] ont effectivement eu connaissance de leur droit à agir contre le syndicat des copropriétaires pour le remboursement de ces sommes, décision correspondant au point de départ du délai de la prescription. Les conclusions Monsieur et Madame [Y] sollicitant le remboursement de ces sommes ayant été signifiées le 8 février 2023, aucune prescription de l’action ne saurait être acquise.

Force est de relever que si au soutien de leur demande de remboursement, Monsieur et Madame [Y] produisent des factures, il convient de noter que, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, aucun élément ne permet de considérer que des fuites existaient, et que ces travaux étaient nécessaires pour régler des problèmes d’étanchéité, ce que les défendeurs soutiennent par simples affirmations. A ce titre , il convient de relever que si la facture datée du 21 juillet 2014 fait état d’un rapport d’architecte du 10 juillet 2013, ce document technique n’est pas versé aux débats. En conséquence, en l’état, il ne saurait être considéré que sont suffisamment établis les caractères certain et exigible des sommes réglées par Monsieur et Madame [Y] au titre de travaux d’étanchéité de la terrasse, faute d’élément probant démontrant que ces frais devaient de manière certaine être prises en charge par le syndicat des copropriétaires, s’agissant de l’entretien des parties communes auquel il est tenu conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Aussi, aucune compensation ne saurait être prononcée concernant ces sommes.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est redevable à l’égard de M et Mme [Y] de la somme de 1.055,87 euros (87,87+968).

Par ailleurs, conformément aux dispositions 1347-1 du code civil, ces sommes seront compensées à due concurrence, une telle mesure ne relevant pas de la compétence exclusive de juge de l’exécution.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Décision du 29 Janvier 2026

Charges de copropriété

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S’agissant de la demande formée par le syndicat des copropriétaires

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M et Mme [Y] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M et Mme [Y] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M et Mme [Y] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

S’agissant de la demande formée par M et Mme [Y]

En l’espèce, M et Mme [Y] réclame l’indemnisation du préjudice qu’ils disent avoir subi en raison de refus délibéré du syndicat des copropriétaires de respecter les décisions de justice et de régulariser leur décompte.

Force est de relever qu’au soutien de leur demande, M et Mme [Y] ne produisent aucun élément suffisamment probant de nature à démontrer que le syndicat des copropriétaires a fait preuve d’un abus, engendrant un préjudice en lien avec cet abus.

En conséquence, il convient de débouter M et Mme [Y] de leur demande sur ce point.

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4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit la sommation de payer du 6 juillet 2022. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 17.520,01 euros pour le lot 5, et sur la somme de 4.5231,79 euros pour les lots 1, 2 et 3, les autres lots n’étant pas mentionnés dans les sommations de payer produites , et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Dans la mesure où les demande principale et reconventionnelle de chacune des parties ont déclarées bien fondées, il convient de dire que chacune des parties supportera la charge de ses dépens, et de débouter les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur la dispense de participation

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

M et Mme [Y] ayant vu leur demande principale rejetée, il n’y a pas lieu à application de ces dispositions.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]), les sommes de :

—  4.777,76 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 26 mars 2025), pour les lots 1, 2 et 3 avec intérêts au tauxégal à compter du 7 juillet 2022 sur la somme de 4.5231,79 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus;

—  17.137,77 euros pour les lots 5 et 17 au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 26 mars 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022;

—  355,11 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2022;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à verser à M et Mme [Y] la somme de 1.055,87 euros au titre de leur participation aux frais des précédentes procédures et des travaux de remise en état ;

ORDONNE la compensation entre les condamnations réciproques prononcées entre M et Mme [Y] et le syndicat des copropriétaires à due concurrence ;

DÉBOUTE les parties de leur demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus par M et Mme [Y] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]) pour au moins une année entière ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leur plus amples demandes;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 29 Janvier 2026

La Greffière La Présidente