TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 29 AVRIL 2026

N° RG 25/02347 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2TZJ

N° de minute :

S.C.I. [Adresse 1]

c/

Madame [Y] [K] [O],

Monsieur [E] [X] [M],

S.A.R.L. ETCE 92

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Gregory HANIA de CGH AVOCAT – FIDEI JURIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 403

DEFENDEURS

Madame [Y] [K] [O]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [E] [X] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

S.A.R.L. ETCE 92

[Adresse 3]

[Localité 1]

Tous représentés par Maître Anna MACEIRA de la SELEURL CABINET MACEIRA AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G0471

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Cécile CROCHET, juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 24 avril 2026, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

[E] [M] et [Y] [O] (les consorts [M]) sont propriétaires d’un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 2], correspondant aux parcelles cadastrées [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. La SCI [Adresse 1] est propriétaire d’un bien immobilier mitoyen, correspondant à la parcelle cadastrée [Cadastre 3].

L’accès par les consorts [M] à leurs parcelles se fait via un chemin situé sur la parcelle voisine.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, les consorts [M] ont attrait devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, la SCI [Adresse 1] aux fins de :

— " Ordonner à la SCI [Adresse 1] l’arrêt immédiat des travaux visant à modifier et/ou supprimer la servitude de passage telle qu’elle existe depuis plus de trente ans, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Ordonner à la SCI [Adresse 1] de remettre en état sans délai le mur séparatif qui est particulièrement dégradé et la façade de la maison donnant sur la servitude de passage et la propriété des requérants, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner la SCI [Adresse 1] à verser aux requérants à titre provisionnel la somme sauf à parfaire de 10.250,00 € à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices moral et de perte de loyers ;

— Condamner la SCI [Adresse 1] à verser aux requérants la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ".

L’affaire, appelée à l’audience du 18 décembre 2024 a été renvoyée à l’audience du 21 mai 2025.

A cette audience, les Consorts [M] et de la société ETCE92 ont demandé de :

— " Déclarer recevable l’intervention volontaire de ETCE92,

— Déclarer recevables Monsieur [M] [E] [X] et Madame [O] [Y] [K] en leurs demandes, fins et conclusions,

— Déclarer la SCI [Adresse 1] irrecevable en ses demandes reconventionnelles, qui ne relèvent pas des pouvoirs du Juge des référés,

— En tout état de cause, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions et de ses demandes reconventionnelles, qui sont contestées,

— Dire que les requérants sont fondés à exiger le maintien de la servitude de passage, telle qu’elle existe depuis plus de trente ans, à savoir un passage fermé avec un mur de clôture séparatif sans ouverture d’accès avec le [Adresse 1], et un portail fermé à clé et dédié au [Adresse 2] dont les occupants du [Adresse 2] restent les uniques utilisateurs,

— Dire que les travaux réalisés par la SCI [Adresse 1] constituent un trouble manifestement illicite pour le fonds contigu du [Adresse 2] et dire qu’il convient de prévenir un dommage imminent,

— Ordonner à la SCI [Adresse 1] l’arrêt immédiat des travaux visant à modifier et/ou supprimer la servitude de passage telle qu’elle existe depuis plus de trente ans, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; ce faisant,

— Condamner la SCI [Adresse 1] à suspendre immédiatement ses travaux ayant pour objet ou effet 1) de créer une ouverture dans le mur de clôture de la servitude pour permettre aux locataires du [Adresse 1] d’accéder à la servitude de passage desservant le [Adresse 2] et 2) de supprimer le portail (blanc) du [Adresse 1] pour faire du portail (noir) du [Adresse 2] un portail unique et commun aux [Adresse 4], sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Ordonner à la SCI [Adresse 1] de remettre en état et rénover sans délai à ses frais le mur de clôture en briques surmonté d’une clôture métallique qui sépare la servitude de passage de la parcelle [Cadastre 3], qui est particulièrement dégradé, ainsi que les façades à savoir la façade avant donnant sur la servitude et la façade arrière de la maison du [Adresse 1], gouttières comprises, donnant sur la propriété des requérants, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et la condamner à faire de ce chef ;

— Ordonner à la SCI [Adresse 1] de fermer la fenêtre ayant une vue droite sur la propriété des requérants, avec un verre fixe et opaque, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et la condamner à faire de ce chef ;

— Se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte,

— Condamner la SCI [Adresse 1] à verser à Monsieur [M] [E] [X] et Madame [O] [Y] [K], à titre provisionnel, la somme sauf à parfaire de 10.250,00 € à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices moral et de perte de loyers,

— Condamner la SCI [Adresse 1] à verser à Monsieur [M] [E] [X] et Madame [O] [Y] [K] la somme de 10.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens,

— Condamner la SCI [Adresse 1] à verser à la société ETCE92 la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens

SUBSIDIAIREMENT

— Ordonner une expertise judiciaire, et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

— Convoquer les parties et leurs conseils ;

— Recueillir leurs explications ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Se rendre sur les lieux, aux adresses suivantes : [Adresse 5], et [Adresse 6], et sur les parcelles suivantes : BP [Adresse 7], [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ;

— Entendre les voisins et tout sachant;

— Décrire les lieux, les voies et moyens d’accès ;

— Donner tous éléments d’information sur l’assiette, le mode et l’exercice actuels de la servitude de passage exercée sur la parcelle [Adresse 8] [Cadastre 3] et donner tous éléments utiles sur la durée de cet exercice par les propriétaires actuels des parcelles [Adresse 9] et [Cadastre 1] et les précédents propriétaires

— Donner son avis, d’après l’état des lieux, sur l’état d’enclavement des parcelles BP [Cadastre 2] et [Cadastre 1]

— Déterminer le côté où le passage de la parcelle [Adresse 8] [Cadastre 3] à la voie publique est le plus court et préciser les fonds qui seraient affectés par ce passage, et donner son avis éclairé sur l’accès le moins dommageable pour les fonds servant et dominant ;

— Donner tous éléments d’information pour permettre à la juridiction d’apprécier l’existence de servitudes de gaz et électricité sur la parcelle [Adresse 8] [Cadastre 3] ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— Établir un rapport de synthèse puis, après avoir recueilli les observations des parties et de leurs conseils, établir un rapport final ;

— Fixer le montant de la consignation à valoir sur les frais et honoraires d’expertise et le délai de dépôt du rapport d’expertise ;

— Surseoir à statuer sur les demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

PLUS SUBSIDIAIREMENT ENCORE RENVOYER l’affaire à une audience au fond pour qu’il soit statué au fond ".

En réponse, la SCI [Adresse 1] a sollicité de :

— " Déclarer la SCI [Adresse 1] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et y faire droit ;

— Débouter purement et simplement les Mme [Y] [O] et Monsieur [E] [M] et la société ETCE 92 de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dans la mesure où elles se heurtent à des contestations sérieuses ;

— Renvoyer les demandeurs au référé à mieux se pourvoir devant le Juge du fond ;

A titre reconventionnel :

— Condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [E] [M] à donner à la SCI [Adresse 1] un double de la clé du portail noir du [Adresse 2], et ce dans un délai de 3 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte d’une somme de 300 euros par jour de retard ;

— Condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [E] [M] à retirer l’interphone et le digicode du portail noir situé au [Adresse 2] et ce dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte d’une somme de 300 euros par jour de retard ;

— Condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [E] [M] à retirer les câbles électriques figurant sur le terrain du fond servant, ainsi qu’il ressort du constat de Commissaire de justice du 25 mai 2024, et ce dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte d’une somme de 300 euros par jour de retard ;

— Condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [E] [M] retirer le coffrage du compteur à gaz figurant sur le terrain du fond servant ainsi qu’il ressort du constat de Commissaire de justice du 25 mai 2024 ce dans un délai de 2 mois jours à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte d’une somme de 300 euros par jour de retard ;

— Condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [E] [M] à retirer l’obstruction de la fenêtre du bien immobilier situé [Adresse 1] et telle que constatée par constat de Commissaire de justice du 25 juillet 2024, et ce dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte d’une somme de 300 euros par jour de retard. Sur ce point, la SCI du [Adresse 1] demande en outre au Tribunal de prendre acte du fait qu’elle s’engage à installer des verres opaques sur ladite ouverture et ce dans un délai de 8 jours à compter de l’enlèvement de l’obturation litigieuse par les consorts [C] ;

— Condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [E] [M] à verser, à titre de provision, à la SCI du [Adresse 1] une somme de 5.000 euros venant en réparation de son préjudice d’agrément ;

— Condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [E] [M] à verser, à titre de provision, à la SCI du [Adresse 1] une somme de 5.000 euros venant en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner solidairement Mme [Y] [O] et M. [E] [M] à verser, à titre de provision, à la SCI du [Adresse 1] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’ester en justice ;

En tout état de cause :

— Prendre acte de ce que la SCI du [Adresse 1] ne s’oppose à une mesure d’expertise et dire que la mission de l’Expert sera la suivante :

— Se rendre aux adresses suivantes : [Adresse 10] et [Adresse 11] [Localité 1] correspondant aux parcelles cadastrées [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 4] de la Ville de [Localité 3] ;

— Convoquer l’ensemble des parties au litige ;

— Constater les caractéristiques, l’accessibilité et l’usage apparent des chemins figurant sur lesdites parcelles ;

— Constater l’ensemble des voies et moyens d’accès ;

— Constater l’ensemble des accès permettant de rejoindre depuis lesdites adresses et lesdites parcelles, les fonds enclavés n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1] ;

— Etablir un procès-verbal descriptif avec prises de vues et plan de situation ;

— S’adjoindre la compétence de tous sapiteurs ou professionnel de son choix permettant d’assurer l’exercice de sa mission ;

— Dire que le coût de la mesure sera avancé par les parties demanderesses ;

— Condamner Mme [Y] [O], M. [E] [M] et la société ETCE 92 au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ".

Par jugement en date du 8 août 2025, le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé a :

— Reçu la société ETCE 92 en son intervention volontaire,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d'[E] [M], [Y] [O] et de la société ETCE 92,

— Condamné [E] [M] et [Y] [O] à procéder, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision à la remise à la SCI [Adresse 1] d’un double des clefs du portail permettant d’accéder au fonds assujetti,

— Dit que faute pour [E] [M] et [Y] [O] d’y procéder, ils seront redevables, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

— Condamné [E] [M] et [Y] [O] à procéder, dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, à leur choix :

— Soit à la dépose du digicode qui commande l’ouverture du portail permettant d’accéder au fonds assujetti,

— Soit à la remise à la SCI [Adresse 1] du code commandant l’ouverture du portail,

— Dit que faute pour [E] [M] et [Y] [O] d’y procéder, ils seront redevables, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI [Adresse 1] visant au retrait des câbles électriques posés,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI [Adresse 1] visant au retrait du coffrage gaz,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI [Adresse 1] visant à voir condamner [E] [M] et [Y] [O] au retrait de l’obturation de la fenêtre haute figurant au sein de l’immeuble appartenant à la SCI [Adresse 1],

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de la SCI [Adresse 1] pour préjudice d’agrément,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de la SCI [Adresse 1] pour préjudice moral,

— Rejeté la demande en dommages et intérêts de la SCI [Adresse 1] pour abus du droit d’ester en justice,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile,

— Dit [E] [M], [Y] [O] et la société ETCE 92 aux dépens,

— Rejeté la demande d'[E] [M] et [Y] [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté la demande de la société ETCE 92 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné [E] [M], [Y] [O] et la société ETCE 92 à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande des parties.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SCI [Adresse 1] a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant en référé, les consorts [M] et la société ETCE92.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 octobre 2025 a été renvoyée à l’audience du 16 mars 2026.

A cette audience, la SCI [Adresse 1] a soutenu ses demandes formées à l’assignation et sollicite de :

— “ Désigner un commissaire de justice avec pour mission de :

— Se rendre aux adresses suivantes : [Adresse 10] et [Adresse 6] correspondant aux parcelles cadastrées [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 4] de la Ville de [Localité 3] ;

— Convoquer l’ensemble des parties au litige ;

— Constater les caractéristiques, l’accessibilité et l’usage apparent des chemins figurant sur lesdites parcelles ;

— Constater l’ensemble des voies et moyens d’accès ;

— Constater l’ensemble des accès permettant de rejoindre depuis lesdites adresses et lesdites parcelles, les fonds enclavés n°[Cadastre 2] et [Cadastre 1] ;

— Etablir un procès-verbal descriptif avec prises de vues et plan de situation ;

— S’adjoindre la compétence de tous sapiteurs ou professionnel de son choix permettant d’assurer l’exercice de sa mission ;

— Dire que le coût de la mesure sera avancé par la partie demanderesse sans préjuger de la répartition définitive des frais ;

— Condamner Monsieur [E] [M], Madame [Y] [O] épouse [M] et la société ETCE 92 à payer à la société SCI [Adresse 1] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’à la prise en charge des entiers dépens de l’instance ".

En réponse, les consorts [M] et de la société ETCE92 demandent de :

— " Ordonner une expertise judiciaire, et désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

— Convoquer les parties et leurs conseils ;

— Recueillir leurs explications ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Se rendre sur les lieux, aux adresses suivantes : [Adresse 5], et [Adresse 6], et sur les parcelles suivantes : BP [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ;

— Entendre les voisins et tout sachant?;

— Décrire les lieux, les voies et moyens d’accès ;

— Donner tous éléments d’information sur l’assiette, le mode et l’exercice actuels de la servitude de passage exercée sur la parcelle BP [Cadastre 3] et donner tous éléments utiles sur la durée de cet exercice par les propriétaires actuels des parcelles BP [Cadastre 2] et [Cadastre 1] et les précédents propriétaires ;

— Constater que la configuration actuelle de la servitude passage – fermée par un mur de clôture et par un portail fermé – existait déjà lorsque les parents de Mme [O] étaient propriétaires de la parcelle [Cadastre 1] selon acte d’achat du 29 janvier 1980 ;

— Donner son avis, d’après l’état des lieux, sur l’état d’enclavement des parcelles BP [Cadastre 2] et [Cadastre 1] ;

— Déterminer le côté où le passage de la parcelle [Adresse 8] [Cadastre 3] à la voie publique est le plus court et préciser les fonds qui seraient affectés par ce passage, et donner son avis éclairé sur l’accès le moins dommageable pour les fonds servant et dominant ;

— Donner tous éléments d’information pour permettre à la juridiction d’apprécier l’existence de servitudes de gaz et électricité sur la parcelle [Adresse 8] [Cadastre 3] ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— Établir un rapport de synthèse puis, après avoir recueilli les observations des parties et de leurs conseils, établir un rapport final ;

— Fixer le montant de la consignation à valoir sur les frais et honoraires d’expertise et le délai de dépôt du rapport d’expertise.

— Subsidiairement, si un Commissaire de justice était désigné, compléter sa mission comme suit :

— Prendre connaissance des conclusions des parties ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Procéder à tous constats utiles sur l’assiette, le mode et l’exercice de la servitude de passage exercée sur la parcelle [Adresse 8] [Cadastre 3] par les propriétaires actuels des parcelles BP [Cadastre 2] et [Cadastre 1] et par les propriétaires précédents ;

— Procéder à tous constats utiles sur la configuration actuelle de la servitude passage – fermée par un mur de clôture et par un portail fermé – et constater que cette configuration existait déjà lorsque les parents de Mme [O] étaient propriétaires de la parcelle [Cadastre 1] selon acte d’achat du 29 janvier 1980 ;

— Procéder à tous constats utiles sur l’état d’enclavement des parcelles BP [Cadastre 2] et [Cadastre 1] et notamment sur le côté où le passage de la parcelle [Adresse 8] [Cadastre 3] à la voie publique est le plus court, sur les fonds qui seraient affectés par ce passage, et sur l’accès le moins dommageable pour les fonds servant et dominant ;

— Débouter la SCI [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires et la condamner à payer à Monsieur [M] [E] [X], Madame [O] [Y] [K] et la Société ETCE 92, à chacun, la somme de 3.500,00 € outre les dépens ".

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées par le greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de désignation du commissaire de justice

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

En l’espèce, la SCI [Adresse 1] sollicite une mesure d’instruction in futurum alors que la 8e chambre du tribunal judiciaire de Nanterre a d’ores et déjà été saisie des contestations au fond relatives à la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée n°[Cadastre 3] située [Adresse 12] par assignation délivrée aux Consorts [M] et à la société ETCE 92 le 13 mai 2025 et enrôlée sous le numéro RG 25/08544.

Il sera par conséquent dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de désignation du commissaire de justice.

Sur l’irrecevabilité de la demande d’expertise

Selon l’article 488 du même code, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

En l’absence de fait nouveau, le juge des référés ne saurait méconnaître l’autorité s’attachant aux ordonnances antérieurement rendues entre les parties.

En l’espèce, l’ordonnance de référé du 8 août 2025 qui a été rendue dans une instance initiée par assignation du 16 juillet 2024 versée aux débats, a débouté les Consorts [M] et la société ETCE 92 de leur demande reconventionnelle d’expertise judiciaire fondée sur des moyens identiques. En l’absence d’appel, cette décision est passée en force de chose jugée.

Les défendeurs, qui forment une demande identique fondée sur les mêmes moyens, n’allèguent aucune circonstance nouvelle. La demande d’expertise est par conséquent irrecevable.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de laisser à chacune des parties la charge de leurs propres dépens.

En l’absence de condamnation aux dépens, les demandes d’indemnité de procédure seront par conséquent rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de désignation du commissaire justice,

Déclarons irrecevable la demande d’expertise judiciaire,

Laissons à chacune des parties la charge de leurs dépens,

Rejetons la demande de la SCI 188 BERANGER sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons la demande d'[E] [M], de [Y] [O] et de la société ETCE 92 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 4], le 29 avril 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Cécile CROCHET, juge,