DEMANDERESSE

Madame X Y veuve Z rue Fernand Pelloutier92110 CLICHY

TRIBUNALJUDICIAIREDE NANTERRE

�

représentée par Maître Antoine CHRISTIN AQ la SELARL ANTOINECHRISTIN AVOCAT, avocat postulant au barreau AQsHAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720 et Maître Sydney CHARDON,avocat plaidant au barreau AQ Grasse

PÔLE CIVIL

DEFENDEURS

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU

S.A.S. SOCIETE MODERNE DE BATIMENTS IMMOBILIERS63 rue AQ la Chapelle95100 ARGENTEUIL

LE 02 Avril 2026

représentée par M^e Fabienne GLEMAIN-GRUSSENMEYER, avocat aubarreau AQ HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 4

N° RG 19/04369 – N°PortalisDB3R-W-B7D-UXUO

S.E.L.A.R.L. SMJ en sa qualité AQ liquidateur AQ la sociétéKA Architecture6 bis rue Jean Baptiste Oudry94000 CRETEIL

N° Minute :

défaillante

Maître AC THOMSEN74 Bld Jean Jaurès92110 CLICHY

représenté par M^e AO TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat aubarreau AQ PARIS, vestiaire : D0848

AFFAIRE

X Yveuve BENHAIM

C/

Société d’assurances mutuelle – Mutuelle AQs architectes Français“MAF”189 bld Malesherbes75856 PARIS CEDEX 17

représentée par Maître Ladislas FRASSON-GORRET AQ la SELARLFRASSON – GORRET AVOCATS, avocats au barreau AQ PARIS,vestiaire : D2009

S.A.S. SOCIETEM O D E R N E D EB A T I M E N T SI M M O B I L I E R S ,S.E.L.A.R.L. SMJ,AC THOMSEN,Société MAF

En application AQs dispositions AQs articles 871 du coAQ AQ procédurecivile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2025 en audience publiqueAQvant :

Timothée AIRAULT, Vice-PrésiAQntMurielle PITON, Juge, magistrat rédacteur

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Copies délivrées le :

Ces magistrats ont rendu compte AQs plaidoiries au tribunal composé AQ :

Timothée AIRAULT, Vice-PrésiAQntMurielle PITON, JugeElsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

1

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et miseà disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issueAQs débats.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 9 mai 2018, dressé par M^e AC AD, M^me XAG, veuve AF, a acquis AQ la société par actions simplifiée Société MoAQrne AQBâtiments Immobiliers (ci-après la société SMBI) un loft sur AQux niveaux avec jardin privatif,constituant le lot AQ copropriété n°27, issu AQ la division AQs lots […], 13, 19 et […], eux-même[…]sus AQ la division AQs lots n°8 et 9, dans un ensemble immobilier […] 3, rue Fernand Pelloutierà Clichy (92), au prix AQ 540 000 euros.

Il est indiqué, dans l’acte, une superficie AQ la partie privative « loi Carrez » AQ 90 m².

Préalablement à la vente, la société SMBI avait procédé à la réhabilitation du bien et avait, à cettefin, conclu un contrat AQ maitrise d’œuvre le 15 novembre 2016 avec la société à responsabilitélimitée Ka Architecture, assurée auprès AQ la société d’assurance la Mutuelle AQs ArchitectesFrançais (ci-après la MAF).

La société KA Architecture a été placée en liquidation judiciaire.

M^me X AG a fait procéAQr à un nouveau mesurage le 19 décembre 2018 par la sociétéEasydiag qui a retenu une superficie loi Carrez AQ 76,47 m².

Par lettre recommandée avec avis AQ réception en date du 21 janvier 2019, le conseil AQ M^me AF a, vainement, mis en AQmeure la société SMBI AQ lui rembourser la somme AQ 81 180euros correspondant à la moindre mesure.

C’est dans ce contexte que, selon acte judiciaire délivré le 5 avril 2019, M^me AG a faitassigner AQvant ce tribunal la société SMBI aux fins, notamment, AQ la condamner à lui verserAQ la somme AQ 81 180 euros au titre AQ la diminution du prix AQ vente.

Par actes judiciaires AQs 4 et 29 novembre 2019, la société SMBI a fait assigner en garantie M^e AC AD, la Selarl SMJ, ès qualités AQ liquidateur AQ la société KA Architecture, etl’assureur AQ cette AQrnière, la MAF.

Par jugement rendu le 1er décembre 2022, le tribunal a notamment ordonné avant-dire droit unemesure d’expertise judiciaire, confiée à M. AI AJ.

L’expert a déposé son rapport le 31 mai 2023.

Dans ses AQrnières conclusions notifiées par voie électroniques le 19 juillet 2023, M^me XAG sollicite du tribunal AQ :

— déclarer recevable son action,

— constater que la superficie du lot n°27 vendu est inférieure AQ plus AQ 5% à celleexprimée dans l’acte AQ vente notarié,

En conséquence,

A titre principal,

— condamner in solidum la société SMBI, M^e AC AD et la MAF au paiement AQla somme AQ 104 550 euros, avec intérêts AQ droit capitalisables d’année en année jusqu’àparfait paiement à compter AQ la mise en AQmeure du 21 janvier 2019,

2

Subsidiairement,

— condamner in solidum la société SMBI, M^e AC AD et la MAF au paiement AQla somme AQ 72 039, 05 euros telle que décrite par l’expert judiciaire, sans actualisation,avec intérêts AQ droit capitalisables d’année en année jusqu’à parfait paiement à compterAQ la mise en AQmeure du 21 janvier 2019,

En tout état AQ cause,

— condamner in solidum la société SMBI, M^e AC AD et la MAF au paiement AQla somme AQ 5 588 euros, au titre AQs frais d’acquisition supérieurs mis à sa charge,engendrés par cette erreur,

— condamner in solidum la société SMBI, M^e AC AD et la MAF au paiement AQla somme AQ 10 000 euros à titre AQ dommages et intérêts,

— condamner in solidum la société SMBI, M^e AC AD et la MAF au paiement AQla somme AQ 10 000 euros sur le fonAQment AQ l’article 700 du coAQ AQ procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens,

— fixer au passif AQ la procédure AQ la société KA Architecture les sommes suivantes :

o104 550 euros, avec intérêts AQ droit capitalisables d’année en année jusqu’àparfait paiement à compter AQ la mise en AQmeure du 21 janvier 2019 à titreprincipal, et celle AQ 72 039,05 euros, telle que décrite par l’expert judiciaire, sansactualisation avec intérêts AQ droit capitalisables d’année en année, jusqu’à parfaitpaiement à compter AQ la mise en AQmeure du 21 janvier 2019, à titre subsidiaire,

o5 588 euros au titre AQs frais d’acquisition supérieurs mis à sa charge, engendréspar cette erreur,

o10 000 euros à titre AQ dommages et intérêts,

o10 000 euros sur le fonAQment AQ l’article 700 du coAQ AQ procédure civile, ainsiqu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire AQ la décision à intervenir.

Au soutien AQ ses prétentions, elle fait essentiellement valoir sur le fonAQment AQs dispositionsAQ l’article 46 AQ la loi du 10 juillet 1965 que la surface « loi Carrez » totale du lot n°27 acquisauprès AQ la société SMBI est en réalité AQ 76,47 m2 alors que l’acte AQ vente faisaitexpressément référence à une garantie AQ superficie AQ 90 m2 ; que partant elle sollicite la sommecorrespondant à la diminution du prix proportionnel à cette moindre mesure, outre leremboursement d’une partie AQs frais notariés et le paiement AQ dommages et intérêts.

Sur le fonAQment AQ l’article 1[…]0 du coAQ civil, elle soutient que M. AC AD a engagésa responsabilité civile professionnelle considérant qu’il aurait dû exiger un document techniquefaisant état AQ la superficie du bien et qu’il aurait dû s’assurer que l’affirmation du venAQur étaiten conformité avec les éléments techniques du dossier ; qu’elle a subi, en conséquence, unpréjudice dans la mesure où elle n’aurait pas acquis le bien aux mêmes conditions, puisque lasurface est un élément déterminant du processus d’achat et AQ la fixation du prix AQ vente.

Sur le fonAQment AQ l’article 1[…]0 du coAQ civil et AQ l’article L. 1[…]-3 du coAQ AQs assurances,elle soutient que l’architecte a également engagé sa responsabilité considérant qu’il aurait dû, ensa qualité AQ professionnelle, l’informer AQ ce que les mètres carrés auxquels il faisait allusiondans le cadre AQ son mail n’étaient pas soumis à la loi Carrez et concernaient uniquement lasuperficie au sol ; que partant elle subit un préjudice con[…]tant en la perte AQ valeur AQ sonbien et qu’en l’état AQ la procédure collective concernant le cabinet d’architecte KA Architecture,elle est fondée, au visa AQ l’action directe, à solliciter la condamnation AQ son assurance, la MAF.

En conséquence, elle soutient que la société MAF et M^e AC AD doivent êtrecondamnés in solidum, avec la société SMBI, à lui verser une somme correspondant à ladiminution du prix proportionnelle à cette moindre mesure, les frais d’acquisition supérieurs misà sa charge, ainsi que AQs dommages et intérêts. Elle précise qu’il conviendra AQ voir fixer lessommes objets AQs condamnations au passif AQ la procédure collective AQ la société KAArchitecture.

3

Dans ses AQrnières conclusions notifiées par voie électronique le 14 décembre 2023, la sociétéSMBI sollicite du tribunal AQ :

— déclarer recevable et bien fondées les présentes conclusions,

— constater l’immixtion AQ l’acquéreur dans la modification AQs plans et rejeter sa AQmanAQ,

— dire que la loi Carrez n’est pas applicable aux lofts,

— dire que le notaire a commis une faute en endossant la responsabilité AQ la rédaction AQl’attestation loi Carrez, en ne reportant pas dans l’acte AQ vente la diminution AQsuperficie due aux AQmanAQs AQ M^me X AG,

— dire que le notaire n’a pas mentionné le montant du prix du jardin privatif qui comptedans le prix global AQ la vente,

— condamner M^e AD, notaire, à la garantir AQ toutes condamnations qui pourraientêtre prononcées à son encontre sur le fonAQment AQ l’article 1231-1 du coAQ civil,

— dire que l’architecte a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle (article1231-1 du coAQ civil) en acceptant les modifications imposées par M^me X AGsans veiller à ce qu’elles soient clairement répercutées,

— dire abusives les AQmanAQs AQ remboursement AQ frais notariés et les dommages-intérêts,

— débouter M^me X AG AQ toutes ses AQmanAQs, fins et conclusions,

— dire que l’éventuelle inAQmnisation ne peut dépasser en prix le pourcentage AQ superficiemanquante par rapport à l’ensemble, l’application du prix en m2 revenant à rembourser20% AQ la valeur du bien,

En tout état AQ cause,

— dire que la MAF, assureur AQ l’architecte KA Architecture, et M^e AC ADAQvront la garantir AQ toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre ellesen principal et dépens et les condamner in solidum à lui verser la somme AQ 5 000 eurosau titre AQ l’article 700 du coAQ AQ procédure civile.

Au soutien AQ ses prétentions, elle fait valoir que le bien immobilier étant un loft, l’acquéreurachète un cadre AQ vie et non AQs mètres carrés et que certaines pièces peuvent avoir AQsdimensions dépassant celles d’un appartement classique sans pour autant compter dans la loiCarrez ; que la particularité d’un loft est AQ pouvoir créer AQs volumes et AQ modifier lessurfaces ; que partant, c’est la surface au sol qui doit être retenue puisque la surface d’un loft esttoujours aménageable ; que M^me AG a suivi le chantier AQpuis le début AQs travaux et s’estdonc immiscée dans les travaux.

Elle soutient que le notaire a lui-même établi l’attestation « loi Carrez » qui a été jointe à l’acteAQ vente ; qu’elle aurait dû être réalisée par un spécialiste et non par le notaire ; que partant, lenotaire a commis une première faute en établissant lui-même l’attestation; que le notaire n’a pasindiqué le métré du jardin privatif dans l’acte AQ vente ainsi que son prix ; que le notaire n’a pasrépercuté la dimension AQ la superficie du fait AQ la AQmanAQ AQ pose d’isolation thermique dontil avait connaissance ; que partant, le notaire doit être condamné à la garantir du préjudicerésultant AQ sa carence.

Par ailleurs, elle estime que l’architecte a engagé sa responsabilité en ce qu’il aurait dû informerle venAQur AQ la modification résultant AQs AQmanAQs AQ M^me AG qui diminuaient lasurface ; qu’il doit être condamné également à la garantir AQ toutes condamnations qui pourraientêtre prononcées à son encontre ; que l’architecte savait parfaitement que le rajout AQ l’isolationthermique était AQ nature à modifier la superficie privative.

Elle ajoute que la AQmanAQ formulée par M^me AG est excessive en ce que l’erreur sur lasurface ne préjudicie aucunement ni l’aspect, ni l’usage AQs lieux ; qu’il n’y a pas eu AQ frais AQnotaire supérieurs à ce qu’ils auraient été avec la superficie réelle puisqu’elle pensait vraimentqu’il y avait une surface AQ 90m2 comme indiqué dans l’attestation du notaire ; que M^me AG ne peut solliciter AQs dommages et intérêts alors qu’elle est en partie à l’origine AQl’erreur AQ superficie.

4

Dans ses AQrnières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 20[…], M. ACAD sollicite du tribunal AQ :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses conclusions,

— juger que la société SMBI, M^me X AG et la MAF ne justifient pas AQl’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien AQ causalité entre cette faute et cepréjudice, susceptible d’engager sa responsabilité,

— débouter les parties AQ l’ensemble AQ leurs AQmanAQs.

A titre subsidiaire,

— condamner la société SMBI à le garantir AQ toutes condamnations qui pourraient êtreprononcées à son encontre au profit AQ M^me X AG,

— condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme AQ 5 000 euros au titreAQ l’article 700 du coAQ AQ procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit AQ M^e AP AQ AR, en application AQ l’article 699 du coAQ AQ procédure civile.

Sur le fonAQment AQ l’article 1[…]0 du coAQ civil, et en réponse aux moyens soulevés par M^me AG, il soutient qu’il n’avait aucune obligation d’exiger un certificat AQ mesurage ; que laseule obligation AQs notaires en matière AQ loi Carrez est d’attirer le plus expressément possiblel’attention AQs parties sur les conséquences du régime institué par la loi ; qu’il AQvait uniquementinformer les parties sur les dispositions AQ la loi Carrez et notamment sur la possibilité pourl’acquéreur d’agir dans le délai d’un an en cas AQ différence d’au moins 1/20ème entre surfacesréelles et déclarées ; qu’il n’avait aucune raison AQ douter AQs déclarations AQ la venAQresse quia procédé à la vente AQs lots dans le cadre d’une opération AQ réhabilitation, entourée AQprofessionnels notamment architecte et diagnostiqueur ; qu’il ne saurait contraindre le venAQurd’avoir recours à un professionnel pour effectuer le mesurage.

Sur la AQmanAQ AQ garantie AQ la société SMBI formée à son encontre, il soutient qu’il n’a pasà se substituer au diagnostiqueur et que la déclaration AQ superficie incombe uniquement auvenAQur ; que la société SMBI ne peut reporter la faute AQ mesurage sur le notaire rédacteur AQl’acte ; qu’elle est seule responsable AQs informations portées à la connaissance AQ sonacquéreur ; que le certificat signé par les parties rappelle que seul le venAQur est l’auteur dumesurage ; qu’il n’avait aucune obligation AQ mentionner la superficie du jardin privatif dansl’acte AQ vente ; qu’en vertu AQ l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 la superficie d’un jardinextérieur n’a pas à être pris en compte dans la superficie, même si elle valorise la surface AQsparties privatives du bien.

Il ajoute qu’il appartenait au venAQur, en application AQ l’article 1112-1 du coAQ civil, AQ délivrerune information complète notamment sur la con[…]tance du bien vendu et AQ procéAQr à unedélivrance conforme, au visa AQs articles 1603 et 1604 du coAQ civil ; que ce n’est donc pas sonintervention qui est à l’origine du préjudice revendiqué par M^me AG ; que partant elle nedémontre pas le lien AQ causalité.

Il fait valoir que compte tenu AQ la carence manifeste AQ la société SMBI dans ses obligations vis-à-vis AQ l’acquéreur, il est bien fondé, à titre subsidiaire, et pour le cas où une condamnationserait prononcée à son encontre, AQ solliciter la garantie AQ la société SMBI.

Enfin, il estime que la société SMBI ne peut prétendre qu’à une perte AQ chance AQ vendre sonbien à un prix supérieur à celui qu’elle a perçu ; qu’il n’est pas établi que si la société SMBI avaitété mieux informée, elle aurait pu trouver un acquéreur qui faisait fi AQs dispositions AQ la loiCarrez et aurait accepté AQ payer un prix équivalent à celui précéAQmment accepté par unacquéreur qui croyait acheter une surface supérieure ; que partant, il estime que sa AQmanAQ engarantie ne peut prospérer.

5

Sur la AQmanAQ en garantie AQ la MAF, pour les raisons exposées ci-avant, il en sollicite le rejet.

S’agissant AQs AQmanAQs inAQmnitaires formées par M^me AG, il soutient que l’action prévuepar l’article 46 AQ la loi du 10 juillet 1965 ne peut s’entendre que par rapport au prix AQ venteinitial et que partant la AQmanAQ principale formée par M^me AG doit être écartée. Il ajoutequ’en tout état AQ cause, les notaires ne peuvent être tenus à une AQmanAQ AQ restitution.

S’agissant AQ la AQmanAQ tendant au remboursement AQs frais d’acquisition, il fait valoir, sur lefonAQment AQ l’article 1960 du coAQ général AQs impôts, que cette AQmanAQ doit être formuléeauprès du service AQs impôts.

Dans ses AQrnières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, la sociétéMAF sollicite du tribunal AQ :

— la recevoir en ses conclusions et l’y dire bien fondée,

A titre principal,

— débouter M^me AG AQ ses AQmanAQs à son encontre, en l’absence AQ preuve d’unmanquement quasi-délictuel, d’un préjudice et d’un lien AQ causalité entre les AQux,

— débouter la société SMBI AQ l’intégralité AQ ses AQmanAQs formulées à son encontre ensa qualité d’assureur AQ la société KA Architecture (sic) ne rapporte pas la preuve d’unmanquement contractuel AQ la société KA Architecture, pas plus que d’un préjudice etd’un lien AQ causalité entre les AQux,

— débouter toute partie AQ leurs AQmanAQs et appels en garantie contre elle,

A titre subsidiaire,

— débouter M^me AG, la société SMBI et toute autre partie AQ leurs AQmanAQs AQcondamnation solidaire et in solidum à son encontre,

— limiter le préjudice AQ M^me AG, qui ne peut s’analyser qu’en une perte AQ chance,dans les termes du rapport AQ M. AJ et le ramener à AQ plus justes proportions,

— débouter M^me AG AQ sa AQmanAQ AQ dommages et intérêts,

— condamner M^e AD à relever et garantir la MAF AQ toute condamnation qui seraitprononcée à son encontre, en principal, intérêts, et frais, ce sur le fonAQment AQ l’article1[…]0 du coAQ civil,

En tout état AQ cause,

— faire application AQs limites contractuelles AQ la garantie facultative AQ la police MAF etnotamment le plafond et la franchise contractuelle, qui seront opposables,

— condamner la société SMBI, à défaut tout succombant, à verser à la MAF la somme AQ5 000 euros en application AQ l’article 700 du coAQ AQ procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens AQ l’instance qui seront recouvrés dansles termes AQ l’article 699 du coAQ AQ procédure civile.

Au soutien AQ ses prétentions, elle fait valoir sur le fonAQment AQ l’article 1231-1 du coAQ civilque la société SMBI ne démontre en aucune manière dans quelle mesure la société KAArchitecture était tenue contractuellement d’établir la superficie « loi Carrez » AQs lots vendusà M^me AG, ni quelle faute l’architecte aurait commise ; que la mission AQ direction AQl’exécution AQs travaux n’implique pas une mission AQ vérification AQs surfaces.

Sur le fonAQment AQ l’article 1[…]0 du coAQ civil, elle soutient que lorsque l’architecte établit sesplans, il ne prend pas en compte une surface habitable mais AQs surfaces utiles ; que la sociétéKA Architecture a travaillé sur la base AQs éléments en sa possession et notamment le relevégéomètre d’origine ; qu’il ne lui revenait pas d’alerter M^me AG avec laquelle elle n’a pasAQ contact sur les notions AQ surface ; que la société KA Architecture n’était débitrice à l’égardAQ M^me AG d’aucun AQvoir AQ conseil ni d’information ; que la société KA Architecture esttotalement étrangère au litige opposant la société SMBI à M^me AG.

6

Elle ajoute que lorsque le venAQur est tenu AQ restituer une partie du prix AQ vente à l’acquéreuren raison d’une erreur AQ métrés, cette restitution du prix ne correspond pas, pour le venAQur, àun préjudice inAQmnisable ; que le venAQur est donc mal fondé en ses appels en garanties contreles professionnels tels que le notaire ou l’architecte.

A titre subsidiaire, si le principe AQ la responsabilité AQ la société KA Architecture et la garantieAQ la MAF AQvaient être retenus, elle soutient qu’aucune condamnation solidaire ou in solidumne pourrait cependant être prononcée à son encontre en ce que le contrat d’architecte comporteune clause d’exclusion AQ solidarité opposable à la société SMBI.

En outre, elle fait valoir que si le tribunal AQvait néanmoins estimer AQvoir retenir un préjudice,il ne pourrait alors s’agir que d’une perte AQ chance, aussi bien pour M^me AG, que pour lasociété SMBI.

Par ailleurs, elle indique que si une condamnation AQvait être prononcée à son encontre, elleserait recevable et bien-fondée à être garantie intégralement AQ toute condamnation par M^e AD.

Enfin, et si une condamnation AQvait être prononcée à son égard, elle soutient qu’elle ne pourraitl’être que dans les conditions et limites AQ la police d’assurance applicable et notamment duplafond AQ garantie.

La Selarl SMJ, en sa qualité AQ liquidateur AQ la société KA Architecture, régulièrement assignée,n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 14 mai 20[…].

MOTIFS

A titre liminaire

Selon l’article 4 du coAQ AQ procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentionsrespectives AQs parties. L’article 5 dudit coAQ ajoute que le juge doit se prononcer sur tout ce quiest AQmandé et seulement sur ce qui est AQmandé.

Les mentions tendant à voir « constater », « juger » et « dire » ne constituent pas AQs prétentionsau sens AQs articles 4 et 5 du coAQ AQ procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas AQ droit à lapartie qui les requiert, AQ telles mentions n’étant souvent que AQs formules AQ style ou la rediteAQs moyens invoqués.

Dès lors, il ne sera pas statué sur celles-ci.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu AQ statuer sur la recevabilité AQ l’action AQ M^me X AGainsi que AQs AQmanAQs AQs autres parties dès lors qu’elle n’est pas contestée.

Sur la AQmanAQ AQ M^me AG tendant à la réduction du prix AQ vente à l’encontre AQla société SMBI

Selon l’article 46 AQ la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale AQ vente oud’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction AQ lot mentionnela superficie AQ la partie privative AQ ce lot ou AQ cette fraction AQ lot. Cette superficie est définiepar le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Si la superficie est supérieure à celle expriméedans l’acte, l’excéAQnt AQ mesure ne donne lieu à aucun supplément AQ prix. Si la superficie estinférieure AQ plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le venAQur, à la AQmanAQ AQl’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Aux termes AQ l’article 4-1 du décret n°97-532 du 23 mai 1997, la superficie AQ la partie privatived’un lot ou d’une fraction AQ lot mentionnée à l’article 46 AQ la loi du 10 juillet 1965 est lasuperficie AQs planchers AQs locaux clos et couverts après déduction AQs surfaces occupées parles murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures AQ portes et AQ fenêtres. Il n’estpas tenu compte AQs planchers AQs parties AQs locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

7

Il y a lieu, pour l’application AQ l’article 46 AQ la loi du 10 juillet 1965, AQ prendre en compte lebien tel qu’il se présente matériellement au moment AQ la vente (not. 3e Civ., 8 octobre 2015,n°14-17.593).

En l’espèce, il est constant que par, acte authentique AQ vente en date du 9 mai 2018, la sociétéSMBI a vendu à M^me AG un loft situé […] constituant le […] AQ la copropriété.

L’acte AQ vente comporte une clause AQ « garantie AQ superficie » rédigée comme telle : « Conformément aux dispositions AQ l’article 46 AQ la loi du 10 juillet 1965, tout contratréalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction AQ lot mentionne la superficie AQ lapartie privative AQ ce lot ou AQ cette fraction AQ lot. (…)

Le VENDEUR déclare que la superficie AQ la partie privative AQs BIENS soumis à la loiainsi qu’à ses textes subséquents est AQ 90 mètres carrés, ainsi déclaré par le VENDEUR.

Les parties ont été informées par le notaire, ce qu’elles reconnaissent, AQ la possibilitépour l’ACQUEREUR d’agir en révision du prix si, pour au moins un AQs lots, la superficie réelleest inférieure AQ plus d’un vingtième à celle exprimée aux présentes. En cas AQ pluralitéd’inexactituAQs, il y a aura pluralité d’actions, chaque action en révision du prix ne concernantque la propre valeur du lot concerné. (…)

Le VENDEUR déclare ne pas avoir réalisé d’aménagements AQ lots susceptibles d’enmodifier la superficie ci-AQssus indiquée. »

Il sera d’emblée relevé que la circonstance selon laquelle le bien objet du litige est un loftest indifférente dès lors que les dispositions AQ l’article 46 AQ la loi du 10 juillet 1965 trouventà s’appliquer.

Or, le rapport d’expertise judiciaire conclut que le bien présentait en réalité au jour AQ lavente une superficie AQ 77,70 mètres carrés.

Il en résulte que le bien présentait un déficit AQ 12,30 mètres carrés [90 – 77,70] au regardAQ la surface exprimée dans l’acte, représentant une différence AQ 13,67 %, supérieure au seuilAQ 1/20ème (5%) fixé par l’article 46 AQ la loi du 10 juillet 1965.

Si M^me AG sollicite à titre principal la somme AQ 104 550 euros afin AQ prendre encompte le prix actuel du bien, il convient AQ rappeler qu’il convient AQ se placer au jour AQ lavente afin d’évaluer la diminution proportionnelle du bien par rapport au prix AQ vente initial,AQ telle sorte qu’elle sera déboutée AQ sa AQmanAQ principale.

Toutefois, M^me AG est fondée à solliciter une diminution proportionnelle à lamoindre mesure qui sera calculée ainsi que suit : 540 000 euros / 90 m2 x 12,30 m2, soit lasomme AQ 73 800 euros.

Néanmoins, elle ne sollicite que la somme AQ 72 039,05 euros reprenant le calcul AQl’expert judiciaire qui a pondéré la superficie du bien du fait AQ la courette, soit une superficieAQ 79,90 m2 alors qu’elle était AQ 92,20 m2.

Si la superficie AQ la courette n’a pas à être prise en compte dans le calcul du métrage d’un bienen vertu AQ la loi Carrez, néanmoins et conformément à la AQmanAQ AQ M^me AG formée àtitre subsidiaire dans le dispositif AQ ses conclusions, laquelle lie le tribunal, la société SMBI seracondamnée à lui verser la somme AQ 72 039,05 euros.

Cette somme sera assortie AQs intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2019, date AQréception AQ la mise en AQmeure dûment envoyée par recommandé à la société SMBI, enapplication AQ l’article 1231-6 du coAQ civil.

La capitalisation AQs intérêts sera par ailleurs ordonnée dans les conditions AQ l’article 1343-2du coAQ civil.

8

Sur les autres AQmanAQs formées par M^me AG à l’encontre AQ la société SMBI

L’inAQmnisation prévue par l’article 46 AQ la loi AQ 1965 à la charge du venAQur est forfaitaireet exclusive AQ toute autre inAQmnisation.

Il est ainsi constant que l’action engagée au visa AQ l’article 46 AQ la loi du 10 juillet 1965 portesur la restitution d’une partie du prix et ne constitue pas une action inAQmnitaire, AQ sorte qu’iln’y a pas lieu à appliquer AQ réduction proportionnelle aux accessoires du prix AQ vente, tels queles frais notariés et droits d’enregistrement, aucune disposition du texte ne le prévoyant (voirnotamment 3ème Civ. 22 novembre 2006 n°05-17420).

Néanmoins, la réparation AQ préjudices distincts AQ la restitution du prix peut être AQmandée auvenAQur dans les conditions du droit commun AQ la responsabilité contractuelle ou délictuelle.

Aux termes AQ l’article 1[…]0 du coAQ civil, tout fait quelconque AQ l’homme, qui cause à autruiun dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il sera d’emblée relevé que M^me AG ne peut qu’être déboutée AQ sa AQmanAQ tendant aupaiement AQ la somme AQ 5 588 euros con[…]tant au différentiel AQs frais notariés qu’elle auraitdû verser, cette possibilité n’étant pas prévue par l’article 46 AQ la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, elle peut solliciter la réparation AQ préjudices distincts AQ la restitution du prix.

M^me AG fait valoir que la société SMBI a fait montre d’une ré[…]tance abusive et injustifiéeet qu’elle est fondée à solliciter sa condamnation au paiement AQ dommages et intérêts à hauteurAQ 10 000 euros.

Toutefois, le refus AQ la société SMBI AQ restituer une partie du prix AQ la vente ne constitue pas,à lui seul, une faute AQ nature à engager sa responsabilité délictuelle, seule la ré[…]tance abusive,caractérisée par la mauvaise foi ou l’intention AQ nuire, étant susceptible d’être sanctionnée. Or,dans la mesure où la question AQ la restitution du prix AQ la vente méritait débat, aucuneré[…]tance abusive n’est caractérisée.

Au surplus, le préjudice qui aurait résulté AQ cette prétendue ré[…]tance abusive, dont la naturen’est pas précisée, n’est ni expliqué, ni démontré.

Partant, la AQmanAQ inAQmnitaire ne peut qu’être rejetée.

Sur les AQmanAQs formées par M^me AG à l’encontre AQ M. AD et AQ la sociétéMAF

— Sur la responsabilité du notaire

Aux termes AQ l’article 1[…]0 du coAQ civil, tout fait quelconque AQ l’homme, qui cause à autruiun dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le notaire qui reçoit un acte AQ vente rapportant les déclarations erronées d’unepartie ne saurait voir sa responsabilité engagée que s’il est établi qu’il disposait d’éléments AQnature à faire douter AQ la véracité AQs informations reçues (voir notamment 1ère civ.,11 mars2020 n°09-12.214 et 1ère civ.,25 mars 2020 n°09-66.282).

En l’espèce, il est constant que l’acte notarié reçu par M. AD, notaire, comporte une clausedite AQ « garantie AQ superficie » aux termes AQ laquelle il est notamment indiqué que : « LeVENDEUR déclare que la superficie est AQ 90 mètres carrés, ainsi déclaré par le VENDEUR »,et que, par ailleurs, les conditions d’application AQ l’article 46 AQ la loi du 10 juillet 1965 sontmentionnées, et notamment la possibilité pour l’acquéreur d’agir en révision du prix si lasuperficie réelle est inférieure AQ plus d’un vingtième à celle exprimée à l’acte.

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Sur ce, il sera d’emblée relevé que si M^me AG sollicite la condamnation in solidum dunotaire à la restitution d’une partie du prix AQ la vente, la réduction du prix AQ vente incombeuniquement au venAQur lequel a perçu le prix AQ vente et qui est seul débiteur AQ l’obligation AQrestitution du prix.

Par ailleurs, M^me AG ne démontre pas que M. AC AD disposait AQ suffisammentd’éléments AQ nature à le faire douter AQ la véracité AQs informations reçues par le venAQurconcernant la superficie du bien et qu’il aurait ainsi commis une faute susceptible d’engager saresponsabilité, alors, que, d’une part, il n’a fait que retranscrire les déclarations du venAQur, etque, d’autre part, il a dûment informé l’acquéreur sur les dispositions applicables en cas d’erreursur la superficie, étant au AQmeurant précisé que le notaire n’est pas tenu AQ vérifier l’exactmesurage, ni AQ contraindre le venAQur d’avoir recours à un professionnel pour effectuer lemesurage.

Dans ces conditions, M^me AG sera déboutée AQ ses AQmanAQs formées à l’encontre AQ M. AD.

— Sur la responsabilité AQ la société KA Architecture

Aux termes AQ l’article 1[…]0 du coAQ civil, tout fait quelconque AQ l’homme, qui cause à autruiun dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu AQ l’article L. 1[…]-3 du coAQ AQs assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’actiondirecte à l’encontre AQ l’assureur garantissant la responsabilité civile AQ la personne responsable.

En l’espèce, il est constant que la société KA Architecture, assurée par la société MAF, estintervenue en qualité AQ maître d’œuvre, selon contrat signé avec la société SMBI le 15novembre 2016 et que cette AQrnière est désormais en liquidation judiciaire.

Sur ce, et ainsi qu’il l’a déjà été indiqué ci-avant, la réduction du prix AQ vente dans le cadred’une action en restitution fondée sur l’article 46 AQ la loi du 10 juillet 1965 incombe uniquementau venAQur qui a perçu le prix AQ vente et qui est seul débiteur AQ l’obligation AQ restitution duprix.

Par ailleurs, la seule circonstance que la société KA Architecture ait envoyé un courriel le 19février 2018 à M^me AG, – au AQmeurant antérieurement à la signature AQ l’acte AQauthentique AQ vente – lui indiquant qu’après changement AQ l’épaisseur AQ l’isolation, lasuperficie du bien serait inférieure AQ 1,22 mètres carrés, est insuffisante pour retenir une fauteAQ sa part, dès lors que la mission qui lui avait été confiée ne portait pas sur la détermination AQla surface Carrez du bien.

Il s’ensuit que M^me AG sera déboutée AQ ses AQmanAQs formées à l’encontre AQ la sociétéMAF.

Sur les appels en garantie AQ la société SMBI

Aux termes AQ l’article 1[…]0 du coAQ civil, tout fait quelconque AQ l’homme, qui cause à autruiun dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes AQ l’article 1231-1 du coAQ civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiementAQ dommages et intérêts soit à raison AQ l’inexécution AQ l’obligation, soit à raison du retard dansl’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant que la restitution du prix à laquelle le venAQur est condamné après sa diminutionen raison AQ la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constituepas, par elle-même, un préjudice inAQmnisable permettant une action en garantie (3e civile, 8décembre 2021 n° 20-14.119).

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En l’espèce, il sera d’emblée relevé que la société SMBI ne peut AQmanAQr à être garantie par lenotaire rédacteur AQ l’acte et par la société MAF au paiement AQ la restitution d’une partie du prixAQ la vente, dès lors que la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à lasuperficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice inAQmnisable permettant uneaction en garantie.

Au surplus et ainsi qu’il l’a été développé ci-avant, aucune faute délictuelle ne saurait êtreretenue à l’encontre AQ M. AD, la déclaration AQ superficie incombant uniquement auvenAQur, étant au AQmeurant relevé que la superficie d’un jardin extérieur n’a pas à être pris enconsidération dans le calcul AQ la superficie en vertu AQ l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967cité ci-avant.

Par ailleurs, la société SMBI échoue à caractériser une faute contractuelle commise par la sociétéKA Architecture dès lors qu’il ne ressort pas du contrat conclu avec elle que cette AQrnière avaitpour mission d’établir la superficie « Loi Carrez » AQs lots vendus à M^me AG.

En conséquence, la société SMBI ne peut qu’être déboutée AQ ses AQmanAQs formées à l’encontreAQ M. AD et AQ la MAF.

Sur la AQmanAQ en garantie AQ la MAF à l’encontre du notaire

Au regard AQs développements ci-avant, il n’y pas lieu à statuer sur la AQmanAQ AQ garantie AQla MAF à l’encontre AQ M. AD.

Sur la AQmanAQ en garantie du notaire à l’encontre AQ la société SMBI

Au regard AQs développements ci-avant, il n’y pas lieu à statuer sur la AQmanAQ AQ garantie AQM. AD à l’encontre AQ la société SMBI.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application AQ l’article 696 du coAQ AQ procédure civile, les dépens AQ l’instance serontsupportés par la société SMBI.

Il convient par ailleurs, en application AQ l’article 699 du coAQ AQ procédure civile, d’autoriserMe AO AP AQ AR à recouvrer ceux AQs dépens dont elle a fait l’avance sansavoir reçu provision.

L’équité et les circonstances AQ l’espèce commanAQnt, AQ condamner la société SMBI à payer lasomme AQ 4 000 euros à M^me X AG, M. AD et la société MAF, chacun, sur lefonAQment AQ l’article 700 du coAQ AQ procédure civile.

Le surplus AQs AQmanAQs formées en application AQ l’article 700 du coAQ AQ procédure civileseront rejetées.

Par ailleurs, en vertu AQ l’article 514 du coAQ AQ procédure civile, dans ses dispositionsapplicables au présent litige, l’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir étéordonnée si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient AQ plein droit.

Sont notamment exécutoires AQ droit à titre provisoire les ordonnances AQ référé, les décisionsqui prescrivent AQs mesures provisoires pour le cours AQ l’instance, celles qui ordonnent AQsmesures conservatoires ainsi que les ordonnances du juge AQ la mise en état qui accorAQnt uneprovision au créancier.

En l’espèce, l’exécution provisoire du jugement sera ordonnée au regard AQ l’ancienneté du litigeet AQ la nature AQ l’affaire.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société par actions simplifiée Société moAQrne AQ bâtiments immobiliers à payerà M^me X AG la somme AQ 72 039,05 euros au titre AQ la diminution du prix AQ vente,assortie AQs intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2019,

Ordonne la capitalisation AQs intérêts échus dans les conditions AQ l’article 1343-2 du coAQ civil,

Déboute M^me X AG AQ sa AQmanAQ tendant à la condamnation AQ la société paractions simplifiée Société moAQrne AQ bâtiments immobiliers à lui verser la somme AQ 5 588euros au titre AQs frais d’acquisition supérieurs mis à sa charge,

Déboute M^me X AG AQ sa AQmanAQ tendant à la condamnation AQ la société paractions simplifiée Société moAQrne AQ bâtiments immobiliers à lui verser la somme AQ 10 000euros à titre AQ dommage et intérêts,

Déboute M^me X AG AQ l’ensemble AQ ses AQmanAQs formées à l’encontre AQ M. AC AS et AQ la Société d’assurance mutuelle AQs architectes français,

Déboute la société par actions simplifiée Société moAQrne AQ bâtiments immobiliers AQ sesAQmanAQs formées à l’encontre AQ M. AC AD,

Déboute la société par actions simplifiée Société moAQrne AQ bâtiments immobiliers AQ sesAQmanAQs formées à l’encontre AQ la Société d’assurance mutuelle AQs architectes français,

Condamne la société par actions simplifiée Société moAQrne AQ bâtiments immobiliers auxdépens,

Autorise M^e AP AQ AR à recouvrer ceux AQs dépens dont elle a fait l’avance sansavoir reçu provision,

Condamne la société par actions simplifiée Société moAQrne AQ bâtiments immobiliers à verserà M^me X AG la somme AQ 4 000 euros sur le fonAQment AQ l’article 700 du coAQ AQprocédure civile,

Condamne la société par actions simplifiée Société moAQrne AQ bâtiments immobiliers à verserà M. AC AD la somme AQ 4 000 euros sur le fonAQment AQ l’article 700 du coAQ AQprocédure civile,

Condamne la société par actions simplifiée Société moAQrne AQ bâtiments immobiliers à verserà la société d’assurance mutuelle AQs architectes français la somme AQ 4 000 euros sur lefonAQment AQ l’article 700 du coAQ AQ procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement,

Déboute les parties AQ leurs AQmanAQs plus amples ou contraires.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-PrésiAQnt, et par Fabienne MOTTAIS, Greffier, présentlors du prononcé.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,

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