Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [Y] [M]

domiciliée au CCAS de Rezé

Place Jean-Baptiste Daviais

BP 159

44400 REZE

représentée par Maître Marie DESSEIN, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 juillet 2024

date des débats : 26 septembre 2024

délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01684 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NAYK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Maître Marie DESSEIN + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 26 juillet 2012, l’office public de l’habitat de Loire-Atlantique HABITAT 44 (ci-après HABITAT 44), a donné à bail à Madame [B] [Y] [M] un logement situé 2 rue Jules Laisne – Trois moulins – 1er étage – logement n°17 – 44400 REZE. Le 4 septembre 2012, un second contrat de location est signé entre partie s’agissant d’un garage n°27 situé 2 ter rue Jules Laisne – 44400 REZE.

Le 9 janvier 2024, HABITAT 44 a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 4.234,37 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 22 mai 2024, HABITAT 44 a fait assigner Madame [B] [Y] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— Constater la résiliation du bail d’habitation et du bail du garage par le jeu de la clause résolutoire à la date du 10 mars 2024, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [B] [Y] [M] des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Madame [B] [Y] [M] à lui payer les sommes suivantes :

—  5.860,52 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme de 805,51 euros, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de 153, 58 euros ;

— Dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

— Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile.

A la suite d’un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle HABITAT 44, valablement représenté par ministère d’avocat, a déclaré se désister de ses demandes au titre de la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement des indemnités d’occupation du fait du départ de la locataire.

L’office public a toutefois maintenu ses demandes au titre de l’arriéré locatif, actualisant le montant de l’arriéré de loyer à la somme de 9256,16 euros, et sollicitant 1328,14 euros au titre des réparations locatives, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Représentée par ministère d’avocat, Madame [B] [E] a reconnu le montant de la dette et a formulé les demandes suivantes :

Lui accorder un délai de grâce de 24 mois afin de s’acquitter des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés et réparations locatives, et à titre subsidiaire lui accorder un délai de paiement au titre des loyers et charges impayées et réparations locatives avec un échelonnement de la dette sur une durée de deux ans ; Débouter HABITAT 44 de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le désistement au titre de la résiliation de bail, de l’expulsion et de paiement des indemnités d’occupation :

Le bailleur s’étant désisté de ses demandes de ces chefs lors de l’audience, et le locataire n’ayant pas formuler d’observations à ce sujet, il convient de constater ce désistement.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte produit aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 10.817,88 euros au 23 septembre 2024, comprenant les réparations locatives à hauteur de 1238,60 euros.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte les frais de procédure (153,58? euros), qui relèvent lorsque cela est justifié des dépens

Lors de l’audience, Madame [B] [E], représentée par son conseil a reconnu le montant de la dette, tant s’agissant des loyers impayés que des réparations locatives.

En conséquence, Madame [B] [E] sera condamnée à payer à HABITAT 44 la somme de 10.664,30? euros au titre des loyers, charges échus et impayés et réparations locatives au 23 septembre 2024.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.”

En l’espèce, [B] [Y] [M] sollicite un délai de grâce de 24 mois afin de s’acquitter des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés et réparations locatives, et à titre subsidiaire des délais de paiement.

Elle justifie de ses difficultés financières puisque sa déclaration d’impôt 2024 portant sur ses revenus 2023 mentionne la perception de 510,67 euros mensuels, tandis qu’elle est inscrite en tant que demandeur d’emploi depuis le 23 mai 2024. Elle produit une attestation de paiement par la CAF d’une prime d’activité de 329,78 euros au mois d’août 2024.

Elle explique qu’elle payait régulièrement son loyer lorsqu’elle était en capacité de le faire jusqu’à fin 2021, puisqu’elle percevait alors environ 1300 euros par mois selon sa déclaration de revenus pour l’année 2021.

Elle fait valoir également qu’elle a formulé une demande de relogement puisque l’appartement occupé était trop grand après le départ de ses enfants, et trop cher par rapport à ses faibles ressources.

Sa demande de mutation a été validée le 8 février 2024 par le dispositif « mutations interbailleurs » mais il lui a été rétorqué qu’aucune proposition ne pouvait lui être faite tant qu’elle ne payait pas son loyer durant plusieurs mois consécutifs.

Or, force est de constater qu’elle était dans l’incapacité totale de le faire au regard des revenus dont elle justifie.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [B] [E] les plus larges délais de paiement dans l’attente d’une amélioration de sa situation de sa situation financière, selon les modalités précisées dans le dispositif.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [E] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, au regard de la situation économique de Madame [E], l’équité commande de débouter HABITAT 44 de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement d’HABITAT 44 quant aux demandes relatives à la résiliation du bail, l’expulsion de Madame [B] [Y] [M] et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DÉCLARE l’instance éteinte sur ces chefs de demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [E] à payer à HABITAT 44 la somme de 10.664,30? euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus et impayés au jour de la résiliation, et des réparations locatives ;

ACCORDE un report de dette de 24 mois à Madame [B] [E] ;

ACCORDE à Madame [B] [E] un délai de paiement de 24 mois pour se libérer de la dette, à raison de 23 échéances de 150 euros, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE HABITAT 44 de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] [M] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE