TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00886

N° Portalis DBZS-W-B7I-X63J

N° de Minute : L 24/00572

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2024

[W] [D]

C/

[M] [H] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [W] [D] demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [H] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 886/24 – Page – MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 août 2019, Monsieur [W] [D] a donné à bail à Madame [M] [H] [Z] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] (59), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 690 euros, outre 40 euros de provision sur charges, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, Monsieur [W] [D] a fait signifier à Madame [M] [H] [Z] un commandement de payer la somme principale de 8750 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 10 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 janvier 2024, Monsieur [W] [D] a fait assigner Madame [M] [H] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater et, à défaut, prononcer la résiliation du bail sous seing privé régularisé le 25 août 2019 pour défaut de paiement des loyers et charges en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Dire que Madame [M] [H] [Z] est occupante sans droit ni titre et en conséquence, ordonner son expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré, et si besoin est, avec le concours de la force publique ;Dire que, faute pour elle de quitter spontanément les lieux, le requérant pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde-meuble qu’il plaira au requérant et ce, aux frais de Madame [M] [H] [Z] ;Condamner Madame [M] [H] [Z] à lui payer par provision la somme de 11 269,94 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 septembre 2024, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers le 10 mai 2023, en application de l’article 1147 du code civil ;Condamner Madame [M] [H] [Z] à lui payer par provision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;Condamner Madame [M] [H] [Z] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 17 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 septembre 2024. Monsieur [W] [D], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 4 septembre 2024 à la somme de 13 469,94 euros.

Régulièrement assignée par dépôt en l’étude, Madame [M] [H] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [M] [H] [Z], assignée à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose en outre qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce la saisine de la CCAPEX est intervenue le 10 mai 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation.

De plus, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 17 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, Monsieur [W] [D] justifie avoir régulièrement signifié le 10 mai 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 8750 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juillet 2023.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [H] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il pourra être procédé à la séquestration des biens conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [M] [H] [Z] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 11 juillet 2023.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [W] [D] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 25 août 2019 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 10 mai 2023 ;deux reconnaissances de dette signées par la locataire ;le décompte de la créance arrêtée au mois d’août 2024 inclus.Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Madame [M] [H] [Z] reste devoir à Monsieur [W] [D] la somme de 13 469,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Madame [M] [H] [Z], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [M] [H] [Z] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 13 469,94 au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 4 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [H] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [M] [H] [Z] sera condamnée à payer la somme de 800 euros à Monsieur [W] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [W] [D] et Madame [M] [H] [Z], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] (59) sont acquises à la date du 11 juillet 2023 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

CONDAMNE Madame [M] [H] [Z] à payer à Monsieur [W] [D] la somme de 13 469,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023, pour la somme de 8750 euros, et à compter de la date de la signification du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE, à défaut pour Madame [M] [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [W] [D] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [M] [H] [Z] à payer à Monsieur [W] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat de bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 11 juillet 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [M] [H] [Z] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [M] [H] [Z] à payer la somme de 800 euros à Monsieur [W] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Madame [M] [H] [Z] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7] par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,

S. DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR