TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [V] [B]

[L] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02188 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GH2

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 19 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. CNP ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 19 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02188 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GH2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2017, la société CNP ASSURANCES S.A a consenti un bail d’habitation à M. [V] [B] et Mme [L] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 5] avec garage n°645 et cave n° 2, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.456 euros et d’une provision pour charges de 289 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.789,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois avec commandement de produire l’attestation d’assurance d’habitation dans le délai d’un mois et en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [B] et Mme [L] [U] le 8 novembre 2024.

Par assignations du 5 février 2025, la société CNP ASSURANCES S.A a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [B] et Mme [L] [U], voir statuer sur le sort de leurs biens meubles garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5.295,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et dire que les intérêts de plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal,

—  529,31 euros au titre de la clause pénale,

—  4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 juin 2025, la société CNP ASSURANCES S.A représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 5 juin 2025, s’élève désormais à 5.578,53 euros. La société CNP ASSURANCES S.A considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle confirme que l’attestation d’assurance habitation n’a jamais produite, que plusieurs procédures ont été engagées par le bailleur à l’encontre des défendeurs et que le solde du décompte locatif est débiteur depuis mai 2024 sans discontinuer.

La société CNP ASSURANCES S.A ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [V] [B] et Mme [L] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CNP ASSURANCES S.A justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, pour non-versement du dépôt de garantie ou défaut d’assurance. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux s’agissant des loyers impayés.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.789,80 euros n’a pas été réglée en plus des loyers courant par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Par ailleurs, il en est de même de la clause résolutoire visée dans l’acte du 6 novembre 2024 et relative au défaut de souscription d’une assurance habitation qui ouvre, quant à elle, un délai d’un mois. Le justificatif de la souscription d’assurance n’a pas été fournie dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies le 7 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société CNP ASSURANCES S.A à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société CNP ASSURANCES S.A verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juin 2025, M. [V] [B] et Mme [L] [U] lui devaient la somme de 5.578,53 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 5.295,31 euros, suivant décompte arrêté au 3 février 2025.

M. [V] [B] et Mme [L] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 sur la somme de 4.789,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Il n’y aura pas lieu de dire que les intérêts de plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CNP ASSURANCES S.A ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’ " est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ".

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [V] [B] et Mme [L] [U] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la société CNP ASSURANCES S.A tendant à son application seront donc rejetées.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [B] et Mme [L] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société CNP ASSURANCES S.A concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois et que les défendeurs ne justifient pas de s’être assurés contre les risques dont ils doivent répondre en qualité de locataire dans le délai d’un mois qui court à compter de la date du même commandement,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 mars 2017 entre la société CNP ASSURANCES S.A, d’une part, et M. [V] [B] et Mme [L] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 5] avec garage n°645 et cave n° 2 est résilié depuis le 7 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [B] et Mme [L] [U], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [B] et Mme [L] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] – à [Localité 5] avec garage n°645 et cave n° 2 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [V] [B] et Mme [L] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [V] [B] et Mme [L] [U] à payer à la société CNP ASSURANCES S.A la somme de 5.295,31 euros (cinq mille deux cent quatre-vingt-quinze euros et trente et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 sur la somme de 4.789,80 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DÉBOUTE la société CNP ASSURANCES S.A de sa demande au titre de l’application de l’anatocisme tel qu’il résulte de l’article 1343-2 du code civil,

DÉBOUTE la société CNP ASSURANCES S.A de sa demande au titre de la clause pénale,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [V] [B] et Mme [L] [U] à payer à la société CNP ASSURANCES S.A la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [V] [B] et Mme [L] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024 et celui de l’assignation du 5 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge