TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’HAZEBROUCK

8 rue André BIEBUYCK

59190 HAZEBROUCK

☎ : 03.28.43.87.50

R.G N° N° RG 25/00059 – N° Portalis DBZQ-W-B7J-FWSP

N° de Minute : 25/244

JUGEMENT

DU : 30 Octobre 2025

[T] [H]

C/

[V] [J]

[K] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [T] [H]

née le 04 Janvier 1979 à HAZEBROUCK (59190), demeurant 9 rue Sévigné – 03700 BELLERIVE SUR ALLIER

non comparante, représentée par M^e Martin DANEL, avocat au barreau de DUNKERQUE (conclusions visées à l’audience du 04/09/2025)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [J], demeurant 127 rue Notre-Dame – 59190 HAZEBROUCK

non comparante, représentée par M^e Julien SABOS, avocat au barreau de DUNKERQUE, substituée par M^e Céline GOMBERT, avocat au barreau de DUNKERQUE

M. [K] [I], demeurant 127 rue Notre-Dame – 59190 HAZEBROUCK

non comparant, représenté par M^e Julien SABOS, avocat au barreau de DUNKERQUE, substituée par M^e Céline GOMBERT, avocat au barreau de DUNKERQUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Septembre 2025

Vincent NAEGELIN, vice-président placé auprès du premier président de la Cour d’Appel de Douai, délégué par ordonnance en date du 21 juillet 2025 au tribunal de proximité d’Hazebrouck en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Aude DROUFFE, Greffière placée Pascaline GOSSEY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Vincent NAEGELIN, vice-président placé auprès du premier président de la Cour d’Appel de Douai, délégué par ordonnance en date du 21 juillet 2025 au tribunal de proximité d’Hazebrouck en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Aude DROUFFE, Greffière placée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat, conclu sous seing privé, du 10 janvier 2022, Mme [T] [H] a donné à bail d’habitation à Mme [V] [J] un logement dont elle est propriétaire, situé au 127, rue Notre Dame à Hazebrouck (59190), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 900 euros, outre une provision pour charges de 29 euros par mois.

Par avenant, conclu sous seing privé, du 1er décembre 2022, M. [K] [I] est devenu co-titulaire de ce bail d’habitation.

Le 30 juillet 2024, Mme [T] [H] a signifié à Mme [V] [J] et M. [K] [I] un congé pour vente de ce logement au 31 janvier 2025.

Soutenant que les deux locataires se maintenaient dans les lieux au terme de ce préavis, le 17 février 2025, Mme [T] [H] les a assignés devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal afin de valider le congé pour vente et d’ordonner leur expulsion.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

Mme [T] [H], représentée, a demandé :

— de constater la résiliation du bail au 31 janvier 2025 par l’effet du congé pour vente signifié le 30 juillet 2024 ;

— d’ordonner la libération des lieux, sous astreinte de 100 euros par jour pendant un délai de trois mois, et si besoin l’expulsion de Mme [V] [J] et M. [K] [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— de condamner solidairement Mme [V] [J] et M. [K] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner solidairement Mme [V] [J] et M. [K] [I] à lui payer les sommes suivantes :

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

— de débouter Mme [V] [J] et M. [K] [I] de toutes leurs demandes formées à son encontre.

Mme [V] [J] et M. [K] [I], représentés, ont demandé :

— de prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 30 juillet 2024 ;

— de condamner Mme [T] [H] à leur payer les sommes suivantes :

—  29 euros par mois entre le 1er février 2022 et le 31 décembre 2022 au titre des provisions de charges non causées ;

—  150 euros par mois entre le 1er février 2022 et le 30 septembre 2023 et celle de 181,45 euros entre le 1er octobre 2023 et la date de ce jugement ;

— de fixer le loyer à la somme de 750 euros à compter de la date de ce jugement ;

— de condamner Mme [T] [H] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— d’écarter l’exécution provisoire de ce jugement.

S’agissant des moyens développés par chacune des parties, il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions soutenues oralement à l’audience et auxquelles elles se sont expréssement référées.

La décision a été mise en délibéré au 30 octobre 2025.

MOTIFS

I – Sur la résiliation du bail :

Selon l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En application du II de ce même article, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente au profit du locataire ; l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Selon l’article 1114 du code civil, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Selon l’article 1121 de ce code, le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant.

Selon l’article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Il résulte de ce dernier article que la renonciation du bénéficiaire à la vente peut être soit expresse, soit tacite, cette dernière forme de renonciation n’étant admise que si elle résulte avec certitude des circonstances.

En l’espèce, Mme [V] [J] et M. [K] [I] contestent la validité du congé pour vente qui leur a été délivré.

En premier lieu, ils invoquent le fait qu’une promesse de vente a été conclue avec Mme [T] [H].

À cet égard, le 18 novembre 2021, à 13h05, Mme [V] [J] et M. [K] [I] ont proposé à Mme [T] [H] d’acquérir cette maison d’habitation au prix de 310 000 euros et de la louer dans l’attente du prononcé du divorce de Mme [V] [J].

Le même jour, à 18h02, Mme [T] [H] a accepté cette offre.

Dès lors, les parties étant en accord sur la chose et le prix, la vente était parfaite.

Toutefois, depuis l’acceptation de l’offre de Mme [V] [J] et de M. [K] [I], Mme [T] [H] leur a laissé un délai raisonnable pour réitérer cette vente.

En effet, elle ne leur a délivré un congé pour vente que le 30 juillet 2024, soit deux ans et demi plus tard.

De plus, Mme [V] [J] et M. [K] [I] n’ont ni contesté la délivrance de ce congé, ni adressé à Mme [T] [H] une mise en demeure de réitérer cette vente pendant cette même période.

Par ailleurs, le divorce de Mme [V] [J] avait déjà été prononcé par un jugement rendu par le juge aux affaires familiales de Béthune le 22 novembre 2019 (pièce n° 1 de Mme [V] [J] et M. [K] [I]).

En outre, il se déduit de leur courriel du 17 janvier 2025 qu’ils n’avaient plus l’intention d’acquérir cette maison d’habitation à la suite de la fin de sa location contrairement aux termes de la promesse de vente (“nous faisons le nécessaire pour trouver un logement au plus vite”).

Ainsi, il y a lieu de déduire de leur comportement qu’ils avaient renoncé à cette promesse de vente.

Dès lors, ce premier moyen de nullité du congé sera rejeté.

En second lieu, Mme [V] [J] et M. [K] [I] font valoir que la mention “frais à la charge de l’acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d’usage” du congé pour vente était imprécise.

Or, une telle mention relative à la charge des frais notariés n’est pas une cause de nullité d’un congé pour vente au sens du II de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, ce second moyen de nullité du congé sera rejeté.

En troisième lieu, Mme [V] [J] et M. [K] [I] soutiennent que le prix qui leur a été proposé, fixé à 330 000 euros, est dissuasif.

Pourtant, d’une part, en 2021, cette maison avait été évaluée à 320 000 euros.

D’autre part, les offres de vente extraites du site Le Bon Coin fournies par Mme [V] [J] et M. [K] [I] comportent des prix s’échelonnant entre 280 000 et 370 000 euros pour une maison similaire dans le même secteur.

Dès lors, ce troisième moyen de nullité du congé sera rejeté.

En quatrième lieu, Mme [V] [J] et M. [K] [I] indiquent que le contrat de bail prévoyait la délivrance d’un congé pour vente par LRAR.

Toutefois, Mme [T] [H] pouvait leur faire délivrer ce congé par un commissaire de justice.

En effet, les dispositions de l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, prévoient une telle option au profit du bailleur.

Dès lors, ce quatrième moyen de nullité du congé sera rejeté.

Par ailleurs, toutes les mentions légales sont reproduites au congé, qui est donc valide, de sorte que Mme [V] [J] et M. [K] [I] se trouvent être occupants sans droit ni titre du logement depuis le 31 janvier 2025.

À défaut de libération spontanée, il y a lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.

L’efficacité de cette mesure d’exécution forcée est telle que le prononcé d’une astreinte n’est pas justifié.

II – Sur les remboursements au profit des locataires :

Les provisions pour charges :

Selon le quatrième alinéa de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Selon le cinquième alinéa du même article, un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges.

Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu’il a adressé au locataire le décompte annuel.

En l’espèce, Mme [V] [J] et M. [K] [I] se sont acquittés de provisions sur charges d’un montant mensuel de 29 euros pendant 11 mois.

Ils font valoir que Mme [T] [H] ne leur a pas adressé de décompte annuel.

Dans ses conclusions, cette dernière indique uniquement que ces provisions sur charges correspondaient au montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Or, sauf à l’affirmer, elle ne fournit aucun décompte annuel permettant d’en justifier.

Dès lors, ces provisions sur charges sont dépourvues de cause.

Par conséquent, Mme [T] [H] sera condamnée à rembourser à Mme [V] [J] et M. [K] [I] la somme de 319 euros (29 euros x 11 mois = 319 euros) correspondant à ces provisions pour charges non causées.

Les loyers :

Selon le 8° du second alinéa de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location précise le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail.

Selon le cinquième alinéa du même article, le contrat de location mentionne également, à titre d’information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.

Selon le dernier alinéa de ce même article, en cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Selon le premier alinéa de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature.

Selon le cinquième alinéa du même article, le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Selon le II de l’article 17 de la même loi, la fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

En l’espèce, Mme [V] [J] et M. [K] [I] sollicitent une diminution du loyer dont ils se sont acquittés.

En premier lieu, ils indiquent que le contrat de bail ne mentionne pas le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Toutefois, ils n’ont ni mis en demeure Mme [T] [H] de porter ces informations au bail dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, ni a fortiori saisi la juridiction compétente dans un délai de trois mois afin d’obtenir une diminution du loyer.

Dès lors, cette demande étant forclose, ce premier moyen sera rejeté.

En second lieu, Mme [V] [J] et M. [K] [I] font valoir que Mme [T] [H] ne leur a pas communiqué le diagnostic de performance énergétique du bien loué.

Or, le cinquième alinéa de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 interdit au locataire de se prévaloir des recommandations du diagnostic de performance énergétique.

De plus, comme il ressort d’un DPE établi le 14 octobre 2021, ce logement était classé en classe C, de sorte que Mme [V] [J] et M. [K] [I] ne peuvent se prévaloir des dispositions du II de l’article 17 de cette même loi.

Dès lors, ce second moyen sera rejeté.

Par conséquent, Mme [V] [J] et M. [K] [I] seront déboutés de leur demande en remboursement de loyers.

Consécutivement, ils seront également déboutés de leur demande en fixation d’un loyer de 750 euros par mois à compter de ce jugement.

Par ailleurs, les demandes de Mme [V] [J] et M. [K] [I] relatives au loyer ayant été rejetées, ils sont également redevables d’une indemnité d’occupation qu’il y a lieu de fixer à un montant égal au loyer en cours, soit 931,45 euros, et jusqu’au départ effectif des lieux avec remise des clés.

III – Sur la demande en réparation au profit du bailleur :

Mme [T] [H] sollicite une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Or, elle ne fournit aucun élément permettant d’établir l’existence de son préjudice.

De plus, l’occupation sans droit ni titre est compensée par le paiement spontané d’une indemnité d’occupation, dont le versement régulier n’est pas contesté.

Par conséquent, elle sera déboutée de la demande qu’elle formait en ce sens.

IV – Sur les mesures de fin de jugement :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [J] et M. [K] [I], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Par contre, ces dépens n’inclueront pas le coût du commandement de payer mentionné par Mme [T] [H] qui n’est pas un acte préalable à la délivrance d’un congé pour vente.

En outre, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [V] [J] et M. [K] [I] seront condamnés in solidum à verser à Mme [T] [H] une somme que l’équité commande de fixer à 800 euros.

Par ailleurs, selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

À cet égard, Mme [V] [J] et M. [K] [I] demande à écarter l’exécution provisoire de ce jugement au motif qu’ils élèvent six enfants dans cette maison d’habitation et qu’ils y exercent tous les deux leur activité d’assistant maternel.

Toutefois,, Mme [V] [J] et M. [K] [I] ont disposé d’un délai suffisant depuis le 31 janvier 2025 pour quitter les lieux.

De plus, il ne pourra être procédé à leur expulsion pendant la trève hivernale du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026, leur laissant un délai supplémentaire.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande afin d’écarter l’exécution provisoire de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Constate la validité du congé pour vente délivré par Mme [T] [H] à Mme [V] [J] et à M. [K] [I] le 30 juillet 2024 ;

Dit que Mme [V] [J] et M. [K] [I] sont occupants sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2025, en raison du congé pour vente qui leur a été signifié ;

Ordonne en conséquence à Mme [V] [J] et à M. [K] [I] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de ce jugement, en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment) ;

Dit qu’à défaut pour Mme [V] [J] et M. [K] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [T] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Déboute Mme [T] [H] de sa demande tendant au prononcé d’une astreinte;

Déboute Mme [V] [J] et M. [K] [I] de leurs demandes en remboursement de loyers et en fixation d’un loyer mensuel de 750 euros à compter de ce jugement ;

Condamne Mme [V] [J] et M. [K] [I] à payer à Mme [T] [H] une indemnité d’occupation mensuelle de 931,45 euros depuis le 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés ;

Condamne Mme [T] [H] à payer à Mme [V] [J] et à M. [K] [I] la somme de 319 euros en remboursement de provisions pour charges non causées ;

Déboute Mme [T] [H] de sa demande en dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Mme [V] [J] et M. [K] [I] aux dépens ;

Condamne in solidum Mme [V] [J] et M. [K] [I] à payer à Mme [T] [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [V] [J] et M. [K] [I] de leur demande tendant à écarter l’exécution provisoire de ce jugement.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection