N° RG 24/01039 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIMY

Minute N° 2024/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 28 Novembre 2024

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S.C.I. PARDES PATRIMOINE

C/

S.A.S. LILIMAX

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copie exécutoire délivrée le 28/11/2024 à :

M^e Odile COHEN ([Localité 6])

copie certifiée conforme délivrée le 28/11/2024 à :

M^e Odile COHEN ([Localité 6])

la SELARL DANO AVOCAT – 329

M^e Hélène GUIBERT – 8

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 4]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 07 Novembre 2024

PRONONCÉ fixé au 28 Novembre 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. PARDES PATRIMOINE (RCS [Localité 6] D 447 748 286),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e Hélène GUIBERT, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. LILIMAX (RCS 851 468 116),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Virginie DANO de la SELARL DANO AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 janvier 2022, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a donné à bail commercial à la S.A.S. LILIMAX des locaux correspondant aux lots n° 54, 62, 69 et 73 d’un ensemble immobilier en copropriété situé à l’angle de la [Adresse 8] et de la [Adresse 7] à [Localité 5] pour une durée de 12 ans à destination de commerce de détail de vêtement, prêt à porter, moyennant un loyer annuel de 23 400 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er août 2024, la S.C.I. PARDES PATRIMOINE a fait assigner en référé la S.A.S. LILIMAX suivant acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024 pour solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la S.A.S. LILIMAX et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique,

— le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meuble ou tout autre lieu au choix du bailleur en garantie du paiement des sommes dues,

— le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à libération effective des lieux,

— le paiement provisionnel de la somme de 19 335,33 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au troisième trimestre 2024,

— le paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 1er août 2024.

La S.A.S. LILIMAX conclut à titre principal à l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la mauvaise foi du bailleur, subsidiairement à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois, avec en tout état de cause condamnation de son adversaire à lui payer une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en objectant que :

— le commandement a été délivré de mauvaise foi alors qu’elle avait donné congé pour le 16 janvier 2025, que des discussions étaient en cours pour régler la dette et au sujet du montant très important de l’impôt foncier, que des travaux de ravalement avec un échafaudage devant son local ont été engagés sans l’en avertir, que le bailleur a rompu un accord sur un échéancier et délivré un nouveau commandement le 10 septembre sans attendre l’issue de la première procédure,

— au regard de sa situation financière et de ses bilans, elle n’est pas en mesure de régler sa dette sans délai, ce dont est parfaitement conscient le bailleur qui l’a invitée par mail à solliciter des délais au juge.

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE réplique en maintenant ses prétentions initiales, sauf à porter la demande de provision à 31 374,28 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 30 octobre 2024, en faisant valoir que :

— elle s’est montrée compréhensive en acceptant un échéancier que la locataire n’a pas respecté et c’est dans ce contexte qu’elle a fait signifier un nouveau commandement pour préserver ses intérêts,

— le juge des référés est compétent dès lors que la contestation sérieuse alléguée n’est pas précisée,

— toutes explications ont été données sur la taxe foncière qui a été vérifiée et qui est bien due,

— la débitrice sollicite les délais les plus larges sans démontrer ni qu’ils sont nécessaires ni qu’elle pourra les respecter, étant souligné qu’en dépit de son chiffre d’affaires de 521 593 €, elle n’a effectué aucun versement depuis le 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 17 janvier 2022 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 23 400 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d’avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE a fait délivrer un commandement de payer le 1er août 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 21 335,33 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Le fait que le bailleur ait fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire alors que la locataire avait fait précédemment signifier le 5 février 2024 pour le 16 janvier 2025 ne caractérise pas la mauvaise foi de la S.C.I. PARDES PATRIMOINE, alors que :

— le congé ne dispensait pas la locataire de continuer à payer son loyer,

— la dette, qui n’était que de 9 802,99 € au 1er février 2024 juste avant le congé, s’est brusquement aggravée pour atteindre 19 335,33 € à la date du commandement, déduction faite d’un virement de 2 000 € du 11 juillet qui n’avait pas été enregistrée,

— l’échéance annuelle de taxe foncière n’a pu surprendre la locataire, qui se l’était déjà vue facturer dès 2022 alors que c’est début 2023 que les vérifications ont été faites pour l’ajuster, de sorte que le litige à ce sujet était réglé l’année suivante,

— les explications données par la locataire dans un courriel du 19 juin 2024 ne pouvaient qu’inquiéter le bailleur sur la capacité de celle-ci à honorer ses engagements, étant donné qu’elle ne faisait état que de diligences imprécises en vue de chercher un cessionnaire, invitant même le bailleur à l’aider à ce sujet, et qu’elle signalait qu’elle n’était pas en capacité de réduire la dette qui serait pourtant sa seule dette,

— la locataire ne peut se prévaloir de l’octroi de délais de paiement consentis par le bailleur après le commandement au titre de l’appréciation de sa bonne ou mauvaise foi au 1er août 2024,

— les délais envisagés après la délivrance du commandement n’ont en tout état de cause pas été respectés,

— il résulte de l’échange de mails entre la locataire et le gestionnaire du bailleur en date du 28 août 2024 que l’un comme l’autre ignoraient les modalités et le planning des travaux de ravalement, de sorte qu’il n’y a pas de volonté délibérée de gêner l’activité de la locataire.

Dès lors, il n’y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendra de constater, ce qui justifie l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

Il n’est pas nécessaire de prévoir des dispositions particulières concernant les meubles dont le sort est régi de plein droit par celles du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité provisionnelle d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer avec charges.

Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 31 374,28 € au titre des loyers indemnités et charges impayés jusqu’au 31 décembre 2024, de sorte que cette somme n’est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l’article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

Certes, la S.A.S. LILIMAX produit l’ensemble de ses comptes annuels du 01/06/20 au 31/05/24, ce qui n’est pas le cas de beaucoup de débiteurs sollicitant des délais.

Cependant, ces comptes font ressortir un niveau d’activité qui a considérablement diminué entre la première et la dernière année (avec une perte de près de la moitié du chiffre d’affaires) et des résultats qui sont négatifs depuis trois exercices.

La locataire ne donne aucune perspective sur son avenir, ni sur le lieu où elle projette son activité, ni sur le prévisionnel qui en résulte, ni sur un éventuel repreneur à quelques semaines de l’échéance de son congé.

D’ailleurs, les offres de paiement qu’elle a formulées depuis plusieurs mois sont uniquement liées à rentrées de trésorerie en fonction des ventes qui deviennent de plus en plus incertaines à en juger par l’absence de tout versement depuis le 11 juillet 2024 en dépit d’engagements pris.

La locataire ne propose d’ailleurs même pas d’échéancier concret et elle n’apporte aucun élément crédible permettant de croire à la cession de son fonds.

Il n’est donc pas judicieux de lui accorder des délais qui ne feraient que retarder inutilement l’expulsion et le paiement des sommes dues.

Il est équitable de fixer à 1 000 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.S. LILIMAX devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail,

Ordonnons l’expulsion de la S.A.S. LILIMAX et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique à compter de la signification de l’ordonnance,

Condamnons la S.A.S. LILIMAX à payer à la S.C.I. PARDES PATRIMOINE :

— une provision de 31 374,28 € au titre des loyers, indemnités et charges impayés jusqu’au 31 décembre 2024,

— une somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération complète des lieux,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.S. LILIMAX aux dépens, y compris le coût du commandement du 1er août 2024.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE