TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [R] [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07367 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAS6U

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le 09 février 2026

DEMANDERESSE

RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDERESSE

Madame [R] [Q]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 février 2026 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 09 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07367 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAS6U

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 10 mai 2017, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après la RIVP) a donné à bail à Madame [R] [Q] un logement (comprenant une cave) situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 778,18 euros, outre les provisions pour charges.

A raison d’impayés locatifs, la RIVP a fait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 11 033,56 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 28 mars 2025.

Par notification électronique du 31 mars 2025, la RIVP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er août 2025 à étude, la RIVP a fait assigner Madame [R] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [Q], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé, ou, à défaut, de la notification de la décision ;

— dire que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit ;

réserver la compétence de la juridiction de céans pour liquider l’astreinte ;

— la condamner à lui payer la somme de 28 561,92 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 27 juin 2025, avec intérêts à compter de la signification d’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— la condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel majoré de 30 %, outre les charges ;

— la condamner au paiement d’une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 04 août 2025 à la préfecture de [Localité 1], mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 04 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la RIVP, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 7858 euros au 03 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse. La RIVP indique qu’il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne s’oppose pas au délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise qu’un surloyer avait été appliqué et qu’il a été retiré depuis que Madame [R] [Q] a justifié de sa situation.

Madame [R] [Q] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement. Elle propose de régler la somme de 218,27 euros, chaque mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette. Elle explique avoir rencontré des difficultés familiales ayant conduit à une forte diminution de son activité professionnelle et donc de son chiffre d’affaires. Elle a également des enfants à charge qu’elle prend seule en charge financièrement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 10 mai 2017 entre la RIVP et Madame [R] [Q] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 11 033,56 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à Madame [R] [Q] le 28 mars 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la RIVP que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

La RIVP est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [R] [Q] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler la somme de 218,27 euros, chaque mois, en plus du loyer mensuel, pour apurer sa dette. Elle explique avoir rencontré des difficultés familiales ayant conduit à une forte diminution de son activité professionnelle et donc de son chiffre d’affaires. Elle a également des enfants à charge qu’elle prend seule en charge financièrement. Elle indique être en mesure de respecter cet échéancier.

Les parties s’accordent pour indiquer que Madame [R] [Q] a repris le paiement du loyer courant, ce qui ressort également du décompte produit par le bailleur.

Le bailleur ne s’oppose pas aux délais sollicités.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [R] [Q] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En outre, conformément à la demande en ce sens, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la RIVP pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et Madame [R] [Q] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Compte tenu des délais de paiement octroyés et la présente décision autorisant le recours au concours de la force publique en cas d’expulsion, la RIVP sera déboutée de sa demande d’astreinte.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans le cas où le bail serait résilié de plein droit, en conséquence du non-respect du plan d’apurement, Madame [R] [Q] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Par ailleurs, le préjudice qui en résulterait, le cas échéant, n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer et charges, il n’y a pas lieu de prévoir un autre montant que celui égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la RIVP que Madame [R] [Q] est redevable de la somme de 7858 euros au 03 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés à cette date.

Madame [R] [Q], ne conteste pas le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent Madame [R] [Q] sera condamnée au paiement de la somme de 7858 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [R] [Q] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts, qui a été sollicitée, sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [R] [Q], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la RIVP ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 10 mai 2017 entre la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] et Madame [R] [Q] concernant le logement (comprenant une cave) situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 mai 2025 ;

CONDAMNE Madame [R] [Q] à payer à la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 7858 euros (sept mille huit cent cinquante-huit euros), selon décompte arrêté au 03 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Madame [R] [Q] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 218,27 euros (deux cent dix-huit euros et vingt-sept centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [R] [Q] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 mai 2025 ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] pourra, à défaut pour Madame [R] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et restitué les clés, et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [R] [Q] sera condamnée à verser à la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DÉBOUTE la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande d’astreinte ;

DÉBOUTE la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [R] [Q] aux dépens ;

DÉBOUTE la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugementest de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier La juge des contentieux de la protection