N° RG 24/01192 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMI5

Minute N° 2024/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 21 Novembre 2024

— ----------------------------------------

[W], [D] [L]

[A], [V], [P] [R]

[M], [U] [Z]

C/

S.C.I. [10]

[J] [O]

[G] [B]

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copie exécutoire délivrée le 21/11/2024 à :

M^e Alexia LUCIANO – 101

copie certifiée conforme délivrée le 21/11/2024 à :

M^e Alexia LUCIANO – 101

la SELARL [14]

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 12]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 14 Novembre 2024

PRONONCÉ fixé au 21 Novembre 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [W], [D] [L],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 6]

Madame [A], [V], [P] [R],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 6]

Madame [M], [U] [Z],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 6]

Représentés par Maître Alexia LUCIANO, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.C.I. [10] ([15] [N° SIREN/SIRET 8]),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [J] [O],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [G] [B],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par Maître Stéphane LALLEMENT de la SELARL OCTAAV, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Monsieur [W] [L], Madame [A] [R], Madame [M] [Z], Madame [E] [N], Monsieur [H] [S], Madame [K] [F], Monsieur [X] [I], Monsieur [Y] [JE], Madame [J] [O] et Madame [G] [B] ont constitué une société civile immobilière dénommée S.C.I. [11] dont les statuts ont été adoptés le 1er décembre 2021, qui a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 17 janvier 2022 et dont Madame [J] [O] et Madame [G] [B] ont été désignées cogérantes dans le cadre d’un projet d’habitat partagé.

Suivant acte dressé le 9 mars 2022 par Maître [T] [C], notaire à [Localité 13], la S.C.I. [10] a fait l’acquisition d’une maison d’habitation située [Adresse 4] [Localité 1].

Se plaignant d’avoir été évincés du logement commun, du changement des serrures, de l’impossibilité d’exercer leur droit de jouissance, et de la convocation d’une assemblée générale ayant pour but de prononcer une mesure d’exclusion, Monsieur [W] [L], Madame [A] [R] et Madame [M] [Z] ont fait assigner en référé d’heure à heure sur autorisation donnée par ordonnance du 7 novembre 2024 sur requête du même jour la S.C.I. [10], Madame [J] [O] et Madame [G] [B] es qualités de cogérantes selon actes de commissaire de justice du 8 novembre 2024 afin de solliciter, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1832 et suivants du code civil :

— la réintégration des demandeurs dans leur droit de jouissance,

— la restitution à chacun d’une chambre et de l’accès aux parties communes au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la régularisation du bail verbal par la conclusion d’un contrat de location écrit avec Monsieur [L] et Madame [A] [R],

— la condamnation in solidum des défenderesses à une astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance,

— la suspension des effets de la convocation des associés prévue le 25 novembre 2024,

— la désignation d’un mandataire ad hoc pour réunir une assemblée générale sur l’ordre du jour proposé par un mail du 23 novembre 2023, se faire communiquer les livres et documents sociaux, établir un rapport sur les bénéfices et pertes, réunir une assemblée générale pour l’approbation des comptes,

— la condamnation in solidum des défenderesses au paiement de la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Monsieur [W] [L], Madame [A] [R] et Madame [M] [Z] font notamment valoir que :

— ils sont associés détenteurs de parts sociales de type A ouvrant droit selon les statuts à un droit de jouissance partagé, étant précisé que si les parts de Madame [R] ont été transformées en parts de type B pour les besoins d’un financement bancaire, elle a toujours occupé la maison et dispose de fait d’une convention de jouissance,

— dès l’acquisition de la maison destinée à l’habitat partagé, Monsieur [L] et Madame [R] ont souscrit une convention de jouissance verbale et ont occupé chacun une chambre et les espaces communs comme résidence principale, alors que Madame [Z] a intégré l’habitat partagé le 9 novembre 2022 par le rachat de parts de Monsieur [I],

— ayant subi des violences psychologiques et physiques, ils ont quitté temporairement les lieux depuis mars 2023,

— malgré leurs tentatives de réintégration des lieux et en dépit de plaintes et médiations, ils n’ont pas pu accéder au logement, ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite,

— tout associé a un droit fondamental à son maintien dans la société dont il ne peut être privé contre son gré, sauf cas d’exclusion prévu par les statuts, ce qui est le cas en l’espèce,

— la convocation à une assemblée générale dans le but de prononcer l’exclusion de Monsieur [L] est constitutive d’un dommage imminent, alors qu’il pourrait en résulter un préjudice social et financier compte tenu de son investissement dans le projet dès la fondation et de sa détention de parts de type A,

— la mesure envisagée relève d’un phénomène de bouc émissaire,

— la mésentente entre associés et les irrégularités dans la tenue des comptes sociaux suffisent à justifier la nomination d’un mandataire pour respecter l’intérêt social.

La S.C.I. [10], Madame [J] [O] et Madame [G] [B] concluent au débouté des demandeurs avec condamnation à leur payer une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :

— les statuts ont été ratifiés et déposés au greffe du tribunal de commerce et des sociétés et s’imposent aux associés, le défaut de publication n’étant pas constitutif d’un trouble manifestement illicite,

— Madame [A] [R], qui n’est titulaire que de parts de type B n’a aucun droit de jouissance sur le bien,

— contrairement à ce qu’ils allèguent, Monsieur [L] et Madame [M] [Z] n’ont pas souscrit de convention de jouissance verbale,

— l’article 12.2 des statuts ne donne droit de jouissance qu’aux associés détenteurs de parts de type A qui ont régularisé une convention,

— les demandeurs ont quitté les lieux volontairement sous l’impulsion de Monsieur [L], étant souligné que Madame [R] ne souhaitait revenir qu’après la réalisation de travaux et que Madame [Z] n’a jamais logé sur place,

— le changement de serrures a été effectué non par les gérantes mais par d’autres associés,

— le mail demandant une assemblée générale n’était pas signé par un quart des associés et les questions posées ne relèvent pas de l’assemblée générale,

— ni le trouble manifestement illicite ni le dommage imminent allégués ne sont constitués,

— la procédure d’exclusion envisagée est licite et ne peut créer de dommage, puisque le prétendu préjudice serait indemnisé selon les statuts,

— il est paradoxal de soutenir que les comptes de la S.C.I. seraient irréguliers, alors que Monsieur [L] était chargé de les tenir, étant observé qu’il a exercé son droit de consulter les documents sociaux et que s’il avait trouvé des irrégularités il pourrait en rapporter la preuve,

— les assemblées générales sont tenues,

— les motifs de la mesure d’exclusion envisagée sont détaillés et Monsieur [L] pourra répondre lors de l’assemblée générale tenue à ce sujet, étant souligné que les demandeurs et notamment Monsieur [L] ont refusé la mise en œuvre d’une médiation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de réintégration dans les droits de jouissance, restitution d’une chambre, d’accès aux parties communes :

Il résulte des statuts mis à jour au 27 avril 2022 produits par les demandeurs, qui font la loi des parties, et notamment de l’article 7, que Madame [A] [R] est titulaire de 100 parts numérotées de 101 à 200, Monsieur [W] [L] de 100 parts numérotées de 601 à 700. Par ailleurs, Madame [M] [Z] a fait l’acquisition des 100 parts de Monsieur [X] [I] numérotées 701 à 800, ce qui a été approuvé par assemblée générale du 6 novembre 2022.

Selon l’article 7 des statuts modifiés le 6 novembre 2022, ces parts sont définies comme de type A pour Monsieur [L] et Madame [Z] au sens de l’article 12.2 puisqu’elles font partie des parts numérotées de 501 à 1000 et de type B pour Madame [R]. Le fait que Madame [Z] soit aussi mentionnée comme détentrice de parts 2401 à 2500 est indifférent puisqu’il s’agit manifestement d’une erreur dès lors que le capital n’est que de 2400 parts. Ces statuts modifiés s’imposent aux parties même non publiés dès lors qu’ils ont été régulièrement ratifiés en assemblée générale.

Le classement des parts en catégories A ou B se distingue par la faculté ou non de bénéficier d’un droit d’usage des logements et parties communes détenus par la société ou non.

Même si la rédaction de l’article 12.2 est pour le moins alambiquée, il ne fait aucun doute que la détention de parts de catégorie A permet d’exercer un droit de jouissance partagé dans le bien propriété de la S.C.I. [16].

En spécifiant que les parts sociales de catégorie A sont “réservées aux associés souscrivant à une convention de jouissance ouvrant à un droit d’usage des logements et des parties communes détenus par la société, ou signant un bail locatif ouvrant à ces mêmes droits d’usage“; les statuts ne conditionnent pas l’exercice du droit de jouissance exclusivement à la signature d’un contrat écrit, puisque la souscription à une convention de jouissance se distingue de la signature d’un bail et n’impose pas nécessairement un accord écrit.

Le fait que les demandeurs détenteurs de part de type A n’aient pas exercé leur droit de jouissance depuis plusieurs mois pour avoir quitté la maison commune volontairement dans le but de rechercher un apaisement aux tensions relationnelles ne leur interdit pas de réclamer l’exercice des droits attachés à leurs parts qu’ils ont réclamé à plusieurs reprises sous différentes formes.

Le refus de faire droit à cette demande constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant la restitution d’une chambre et de l’accès aux parties communes pour Monsieur [L] et Madame [Z].

Sur l’autorisation de recourir à la force publique :

S’agissant d’un droit de jouissance partagé, le recours à la force publique n’est pas possible, pour la simple raison qu’aucune demande d’attribution précise de chambre n’a été formulée et que l’accès aux parties communes ne peut être garanti par les agents de la force publique dans la durée.

Sur la demande de signature d’un contrat de location écrit :

La demande de signature d’un contrat de location écrit ne vise et ne repose sur aucune disposition statutaire ou légale. Elle ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la demande d’astreinte :

La demande d’astreinte telle est formulée ne peut être admise, dès lors que l’astreinte est personnelle et qu’elle ne peut donner lieu à une condamnation in solidum.

De plus, cette demande ne vise pas les obligations à exécuter.

Certes, il est possible de supposer que cette astreinte serait destinée à assortir les condamnations précédemment prononcées.

Cependant, il n’apparaît pas justifié en l’état de prononcer une telle astreinte :

— à l’égard de la S.C.I. [16] pour un comportement qui ne résulte pas d’une décision prise en assemblée générale et qui ferait supporter les conséquences qui en résulteraient à l’ensemble des associés, y compris les investisseurs sans droit de jouissance, lesquels ne se mêlent sans doute pas des conflits entre occupants des lieux,

— à l’égard des gérantes, dont le comportement personnel n’est pas en cause, puisqu’il s’agit d’une décision collective de la majorité des occupants et que l’initiative du remplacement des clés proviendraient d’autres associés que les gérantes.

Il convient donc de rejeter la demande d’astreinte.

Sur la demande de suspension des effets de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 25 novembre 2024 :

L’article 24 des statuts organise une procédure d’exclusion d’un associé.

La convocation de l’assemblée générale ayant pour objet l’examen de la question de l’exclusion de Monsieur [L] est licite, dès lors qu’elle est possible en vertu de ces stipulations et qu’il n’est pas soutenu que ces dernières seraient contraires à des dispositions d’ordre public. La procédure organisée n’encourt à ce stade aucune nullité pour vice de forme, les délais et formes étant respectés.

Le dommage imminent n’est pas établi, dès lors que les conséquences d’une éventuelle exclusion sont réglées en détail par l’article 24.5 des statuts prévoyant notamment les modalités du rachat des parts.

La demande de suspension de la convocation à l’assemblée générale du 25 novembre 2024 sera donc rejetée.

Sur la demande de désignation d’un mandataire ad hoc :

La demande de désignation d’un mandataire ad hoc n’est pas justifiée, dès lors que des assemblées générales se sont tenues le 6 novembre 2022 et 30 décembre 2023, que la demande de réunion d’une assemblée générale présentée il y a près d’un an par un simple mail par un associé sans signature d’un quart des associés ou détenteurs d’un quart des parts sociales n’était pas recevable au regard des dispositions de l’article 31 des statuts, et que les prétendues irrégularités dans les comptes ne sont ni précisées ni étayées.

Elle sera donc rejetée.

Sur la demande au titre des frais :

Deux demandeurs ont été privés injustement de leur droit de jouissance attaché à leurs parts. Il est donc logique de considérer que les défenderesses doivent supporter in solidum les dépens.

Il n’est pas interdit de rêver à un monde meilleur où les utopiques phalanstères deviendraient possibles. Nul ne peut cependant ignorer combien les moyens d’y parvenir sont difficiles à réunir et que la nature individualiste des humains offre des obstacles aux réalisations concrètes en dépit de leur bonne volonté. Il est préférable de ne pas rajouter de vinaigrette à la salade grecque que les parties s’efforcent de cuisiner et donc équitable de ne pas accorder d’indemnité pour frais irrépétibles.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la S.C.I. [10] et ses cogérantes Madame [J] [O] et Madame [G] [B] de laisser Monsieur [W] [L] et Madame [M] [Z] exercer leur droit de jouissance partagé avec accès à une chambre et aux parties communes de la maison situé [Adresse 3] à [Localité 9],

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons in solidum la S.C.I. [10], Madame [J] [O] et Madame [G] [B] aux dépens.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE