SG

LE 28 NOVEMBRE 2024

Minute n°

N° RG 21/04003 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LHL3

[F] [R]

[Y] [S]

C/

Syndic. de copro. de l’immeuble sis [Adresse 5]), représenté par son syndic la société Cabinet MOISON, [Adresse 8] [Localité 11] [Adresse 1])

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

M^e Pierre-thomas CHEVREUIL – 319

la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS – 110

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 01 OCTOBRE 2024 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 28 NOVEMBRE 2024.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [F] [R], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Pierre-thomas CHEVREUIL, avocat au barreau de NANTES

Madame [Y] [S], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Pierre-thomas CHEVREUIL, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEURS.

D’UNE PART

ET :

Syndic. de copro. de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic la société Cabinet MOISON, [Adresse 9] ([Adresse 10]), dont le siège social est sis [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Guillaume LENGLART de la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S] sont copropriétaires d’un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 11]. Ils ont été convoqués par le cabinet MOISON, syndic de l’immeuble, à une assemblée générale qui s’est tenue le 09 juillet 2021. Le procès-verbal de cette assemblée leur a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, le 19 juillet 2021.

Par exploit du 15 septembre 2021, Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Nantes devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins d’annulation de l’assemblée générale tenue le 09 juillet 2021.

Par dernières conclusions du 20 juin 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S] ont sollicité du tribunal, au visa des articles 7 et 14 du décret du 17 mars 1967, de :

Annuler le PV d’Assemblée générale du 9 juillet 2021 pour irrégularité de la convocation et irrégularité de la feuille de présence ;

Condamner le syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le Cabinet MOISON à payer aux consorts [S]/[R] une somme de 6.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les mêmes en tous les dépens.

Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S] font valoir que le Cabinet MOISON n’avait plus la qualité de syndic de l’immeuble lorsqu’il a convoqué l’assemblée générale qui s’est tenue le 09 juillet 2021, dès lors que l’assemblée l’ayant désigné a été annulée par le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 19 décembre 2017. Ils soulignent que le fait que la Cour d’appel ait réformé cette décision dans son arrêt du 16 juin 2022 n’est pas de nature à remettre en cause cette nullité, pas plus que la ratification des assemblées des années 2016 à 2019, par celle du 28 mai 2019, qui a été annulée par jugement du 5 juillet 2022.

Ils invoquent également l’absence d’identification des mandataires sur la feuille de présence, comme cause de nullité du procès-verbal de l’assemblée du 09 juillet 2021.

Par dernières conclusions du 10 juillet 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Nantes a sollicité du tribunal de :

Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, la SAS MOISON & ASSOCIES en ses demandes, fins et conclusions ;

Y faire droit. En conséquence :

Débouter Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, la SAS MOISON & ASSOCIES, la somme de 11.713,71 € au titre des charges de copropriété impayées, selon relevé de compte arrêté au mois de juin 2024,

Condamner solidairement Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, la SAS MOISON & ASSOCIES, la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] fait valoir que la Cour d’appel de [Localité 12] a infirmé le jugement ayant annulé les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2017 et 10 novembre 2017, dans son arrêt du 16 juin 2022, de sorte que les résolutions adoptées lors de ces assemblées générales ont conservé leurs effets. Il souligne également que l’assemblée générale du 28 mai 2019 a permis de revoter toutes les résolutions des assemblées générales tenues entre 2016 et 2019, dont celles relatives au mandat de syndic confié au Cabinet MOISON. Il précise encore que la Cour d’appel de [Localité 12] a rendu un arrêt du 12 octobre 2023 dans lequel elle indique que le procès-verbal de l’assemblée du 28 mai 2019 n’a pas été annulé. Elle fait valoir qu’une assemblée générale s’est tenue le 16 avril 2024 et a ratifié le mandat du syndic du cabinet MOISON approuvé lors des assemblées des 2 juillet 2020, 9 juillet 2021, 12 juillet 2022 et 28 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires souligne encore que ce n’est pas l’assemblée qui a été annulée mais le procès-verbal de l’assemblée du 28 juin 2016, au motif que la feuille de présence n’avait pas été signée par le président de séance. Or la nullité du procès-verbal n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée. Ainsi, l’assemblée générale ayant désigné le syndic n’est pas annulée.

Le syndicat des copropriétaires soutient, enfin, que le cabinet MOISON a été désigné en qualité de syndic de copropriété par l’assemblée générale du 02 juillet 2020, pour une durée d’un an, jusqu’au 30 juin 2021 et a donc valablement convoqué l’assemblée le 11 juin 2021. Elle précise que l’assemblée du 02 juillet 2020 n’a pas été annulée par le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 05 juillet 2022, confirmé par la Cour d’appel de Rennes le 12 octobre 2023.

Sur l’identification des mandataires des copropriétaires dans le procès-verbal de l’assemblée du 09 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la feuille d’émargement est régulière dès lors que les éléments qu’elle contient permettent d’identifier suffisamment les copropriétaires présents, représentés ou absents et contrôler les résultats des votes et que le président a signé la feuille après vérification des pouvoirs.

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’un arriéré de charges d’un montant de 11.713,71 euros, sur la base d’un arrêté de compte de juin 2024.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a eu lieu le 05 septembre 2024 et l’audience des plaidoiries est intervenue le 1er octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la nullité de l’assemblée générale du 09 juillet 2021

Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S] font valoir la nullité de l’assemblée générale qui s’est tenue le 09 juillet 2021. Ils invoquent plusieurs arguments à l’appui de cette demande : la convocation par le cabinet MOISON, en qualité de syndic, alors que la résolution ayant approuvé son mandat a été annulée et l’absence d’identification des mandataires sur la feuille de présence.

La convocation de l’assemblée générale par un syndic dépourvu de mandat

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »

L’inobservation des formalités légales qui affectent la convocation, la formation et la tenue de l’assemblée générale a pour conséquence d’entacher, en définitive, la réunion elle-même et donc tout ce qui a pu y être fait ou décidé. Toute irrégularité dans la convocation est de nature à entrainer la nullité de l’assemblée, même en l’absence de grief et il en est ainsi lorsque la convocation émane d’un syndic dépourvu d’un mandat valablement conclu.

Il convient de rappeler que les décisions de l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été constatée ou leur annulation prononcée par une décision judiciaire passée en force de chose jugée. L’annulation d’une décision d’assemblée n’a pas autorité de la chose jugée à l’égard de la contestation d’assemblées ultérieures, même si ces dernières sont composées de la même façon, ont pris la même décision et si la demande d’annulation est sur le même fondement. En outre, l’annulation d’une décision n’interdit pas à une autre assemblée de prendre régulièrement une décision identique.

En l’espèce, l’assemblée générale du 09 juillet 2021 a été convoquée par le cabinet MOISON, en sa qualité de syndic, par convocation en date du 11 juin 2021. Le syndic tenait son mandat d’une précédente résolution adoptée lors de l’assemblée générale du 02 juillet 2020. Cette résolution n°9 de l’assemblée générale du 02 juillet 2020, portant désignation du Cabinet MOISON, en qualité de syndic de la copropriété, avait fixé un mandat d’une durée d’un an, avec une fin le dernier jour de juin 2021 et a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires. Elle n’a pas été annulée. Elle a même été confirmée lors d’une assemblée générale qui s’est tenue le 16 avril 2024. Le fait que les assemblées générales ayant précédé celle du 02 juillet 2020 aient été annulées dans le cadre de précédents contentieux, ne suffit pas à remettre en cause la validité du mandat approuvé lors de l’assemblée du 02 juillet 2020. L’annulation de la désignation d’un syndic n’entraine pas la nullité automatique des assemblée ultérieurement convoquées par le syndic devenu sans qualité à cet effet, du fait de l’autonomie des assemblées. Ces assemblées sont certes annulables, mais cette nullité doit être sollicitée, dans le délai de forclusion, devant le juge.

Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S] ne démontrent ainsi pas en quoi l’assemblée générale du 09 juillet 2021 a été convoquée par un syndic dont le mandat n’avait pas été valablement conclu.

L’argument doit être rejeté.

Sur le défaut d’indentification des mandataires sur la feuille de présence

Selon l’article 14 du décret du 17 mars 1967, « il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Le fait que le feuille de présence ne mentionne pas l’identité des mandataires ne suffit pas à annuler le procès-verbal dès lors que celui-ci contient des éléments permettant d’identifier les copropriétaires présents ou représentés. En l’espèce, la feuille de présence et le procès-verbal de l’assemblée du 09 juillet 2021 font apparaître que Monsieur [T] [N], Monsieur [G] et Monsieur [J] ont la même signature et il n’est pas possible d’identifier l’auteur de cette signature et de savoir qui a représenté qui dans cette assemblée. Cette irrégularité formelle affectant la feuille de présence n’est, toutefois, pas de nature à justifier la nullité de l’assemblée dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens des votes et que le résultat de ceux-ci n’en est pas affecté. En outre, la feuille de présence a été signée par le président de l’assemblée, ce qui signifie qu’il l’a certifiée après vérification des pouvoirs.

Les demandeurs font également état de l’absence de mention, dans la feuille de présence, de la date de réception du formulaire de vote par correspondance par le syndic, sans préciser en quoi cela viendrait entacher la feuille de présence d’irrégularité.

Cet argument doit également être rejeté.

L’assemblée générale du 09 juillet 2021 n’étant pas entachée de nullité, le procès-verbal de cette assemblée est régulier et les résolutions prises, à cette occasion, sont considérées comme valablement votées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] sollicite la condamnation de Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S], à verser les charges impayées à hauteur de 11.713,71 euros selon décompte du 20 juin 2024. Il précise que ce sont les charges impayées, depuis leur condamnation, par l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 12] du 16 juin 2022, à verser la somme de 24.467,41 euros, selon décompte du 14 décembre 2020.

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le décompte de la créance jusqu’au 20 juin 2024, des appels de provisions et des régularisations de charges entre le 28 décembre 2020 et juillet 2023, deux relevés individuels de charges du 30 décembre 2021 et du 30 mars 2022 et le procès-verbal de l’assemblée du 16 avril 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux, pour la période du 1er janvier au 31 janvier 2023.

Il ne produit pas les procès-verbaux de l’assemblée générale approuvant les comptes des années 2021 et 2022, le procès-verbal de l’assemblée du 16 avril 2024, se contentant de ratifier le mandat de syndic approuvé à l’occasion des assemblées du 09 juillet 2021, du 12 juillet 2022 et du 28 juin 2023. Ainsi, le tribunal ne peut-il, sur la base de ces éléments, fixer les sommes dues au 20 juin 2024.

Le demande en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] est rejetée.

Sur les autres demandes

Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S] qui succombent à titre principal, supporteront in solidum les dépens de l’instance. Les dépens pourront être recouvrés directement par les avocats qui en ont fait la demande sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, après débats en audience publique

REJETTE la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 09 juillet 2021 formée par Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S] ;

REJETTE la demande en paiement de l’arriéré de charges d’un montant de 11.713,71 euros, selon décompte arrêté au mois de juin 2024, formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11], contre Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [R] et Madame [Y] [S] aux dépens ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE