TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Johanna TAHAR ; M^e Corinne BATTESTINI-RULLIER ; Monsieur [O] [K] ; Madame [S] [L] [Q] ; Monsieur [F] [L] [Q] ; Madame [P] [L] [Q] ; Monsieur [W] [L] [Q] ; Madame [E] [P] [C] [X] [H] [R] ; Madame [Z] [J] [X] [H] [R] épouse [A] ; Monsieur [U] [P] [V] [X] [H] [R] ; Madame [M] [Y] [X] [H] [R] ; Monsieur [N] [G] [P] [X] [H] [R] ; Monsieur [B] [P] [T] [X] [H] [R] ; Madame [P] [I] [D] [X] [H] [R]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08213 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZYY

N° MINUTE :

6-2026

JUGEMENT

rendu le mardi 10 février 2026

DEMANDERESSE

Société BRET SQUARE 1829, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Johanna TAHAR, de l’AARPI LE CARRE, avocat au barreau de PARIS : #L0154

DÉFENDEURS

Monsieur [WX] [RY] [XF], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Corinne BATTESTINI-RULLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1674

Madame [YO] [RY] [XF], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Corinne BATTESTINI-RULLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1674

Madame [EF] [RY] [XF], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Corinne BATTESTINI-RULLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1674

Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [L] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [L] [Q], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [CG] [L] [Q], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Corinne BATTESTINI-RULLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1674

Madame [P] [L] [Q], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [L] [Q], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Madame [RP] [L] [Q] épouse [VV], demeurant [Adresse 8] représentée par M^e Corinne BATTESTINI-RULLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1674

Monsieur [YY] [L] [Q], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Corinne BATTESTINI-RULLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1674

Madame [E] [P] [C] [X] [H] [R], demeurant [Adresse 10]

non comparante, ni représentée

Madame [Z] [J] [X] [H] [R] épouse [A], demeurant [Adresse 11]

non comparante, ni représentée

Monsieur [SS] [P] [HJ] [YE] [X] [H] [R], demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Corinne BATTESTINI-RULLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1674

Monsieur [U] [P] [V] [X] [H] [R], demeurant [Adresse 13]

non comparant, ni représenté

Décision du 10 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08213 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZYY

Madame [M] [Y] [X] [H] [R], demeurant [Adresse 14]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [G] [P] [X] [H] [R], demeurant [Adresse 15] – SUISSE

non comparant, ni représenté

Monsieur [B] [P] [T] [X] [H] [R], demeurant [Adresse 16]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [I] [D] [X] [H] [R], demeurant [Adresse 17]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 février 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08213 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZYY

Par contrat du 24 mai 1963 à effet du 01 juin 1963 soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, Mme [IN] [XG] épouse [NM], M. [JE] [OA] [VX] [OB] et M. [CM] [VX] ont donné à bail à Mme [MP] [ZO] veuve [L] [Q] un appartement à usage d’habitation composé comme suit selon le bail :

« entrée, sept pièces, office, cabinet de débarras, water-closet au sous-sol cuisine, deux caves au sous-sol, deux chambres de domestique au quatrième étage »,

étant précisé en marge de l’acte « actuellement transformée en bureau »

de « 274 m2 » situé [Adresse 2] moyennant un loyer annuel de 4 399,20 francs, et un loyer trimestriel actuel de 3 510,13 euros (1 170,04 euros par mois).

Mme [MP] [ZO] veuve [L] [Q], née le 26 novembre 1906, est décédée le 08 avril 2002, à l’âge de 95 ans, laissant neuf héritiers :

— Mme [HM] [L] [Q] épouse [X] [H] [R], décédée le 19 août 2019

— Mme [S] [L] [Q]

— M. [F] [L] [Q]

— Mme [CG] [L] [Q] veuve [EO]

— Mme [P] [OU] [L] [Q] épouse [KM]

— M. [W] [L] [Q]

— Mme [RP] [L] [Q] épouse [VV]

— M. [YY] [L] [Q]

— Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF].

Suivant assignation du 11 décembre 2002, la SCI du [Adresse 2], alors propriétaire bailleresse, a assigné Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF] et son époux, occupants des lieux, devant le tribunal d’instance du 9ème arrondissement, aux fins de les voir expulser sur le fondement de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 modifié par l’article 27 de la loi du 23 décembre 1986. Suivant arrêt de la Cour de cassation du 20 septembre 2005, la SCI du [Adresse 2] a vu son pourvoi rejeté au motif que les héritiers bénéficiaient des dispositions de l’article 1742 du code civil dès lors que la locataire n’avait pas été destinataire d’un congé fondé sur l’article 4 de la loi du 01 septembre 1948 antérieurement à son décès.

En parallèle, la SCI du [Adresse 2] a assigné Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF] et son époux devant le tribunal d’instance du 9ème arrondissement de Paris après leur avoir fait délivrer un congé sur le fondement de l’article 10-7° de la loi du 1er septembre 1948. Quatre héritiers de Mme [MP] [ZO] veuve [L] [Q], après être intervenus volontairement à l’audience, se sont vu délivrer un congé visant l’article 10-2° et 3° de la loi précitée. Si le tribunal a fait droit aux demandes par jugement du 24 janvier 2006, la cour d’appel de Paris a infirmé la décision par arrêt du 10 avril 2008, le congé devant être délivré à tous les indivisaires, peu important l’état d’occupation effective des lieux et a dit les congés délivrés de nul effet.

Ultérieurement, la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 18] » dont l’appartement susvisé fait partie, et, en sa qualité de bailleresse, a fait délivrer un congé aux héritiers de Mme [MP] [ZO] veuve [L] [Q] en mai 2022 pour le 31 décembre 2022, précision étant fait que le congé a été délivré aux héritiers de Mme [HM] [L] [Q] épouse [X] [H] [R], fille aînée de la locataire, décédée en 2019. Suivant acte du 14 février 2025, cette société a cédé ledit ensemble immobilier à la société BRET SQUARE 1829 qui vient désormais à ses droits.

Sur requête de la société BRET SQUARE 1829, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, par ordonnance du 25 mars 2025, désigné un commissaire de justice en vue d’établir un constat permettant de vérifier les conditions d’occupation du logement en litige, d’identifier les occupants et de les interroger sur leur identité, leur titre d’occupation, la date d’emménagement, d’entrée dans les lieux, d’interroger les personnes sur place et le cas échéant, le voisinage, la gardienne, notamment sur l’occupation des lieux, après relances et sommations restées sans effet.

Dans la suite de la délivrance des congés signifiés en mai 2022 et suivant assignations signifiées à étude le 15 mai 2025 par commissaire de justice, la société BRET SQUARE 1829 a assigné devant le juge des contentieux de la protection les quatre personnes identifiées comme occupantes des lieux :

— Mme [YO] [RY] [XF] née le 15 septembre 1946, héritière de Mme [MP] [ZO] veuve [L] [Q]

— M. [WX] [RY] [XF] né le 30 mars 1940

— Mme [EF] [RY] [XF], leur fille

— M. [O] [K], le compagnon de leur fille

ainsi que, suivant actes à des dates et modalités de significations distinctes, les héritiers de Mme [MP] [ZO] veuve [L] [Q], non occupants, à savoir :

— en qualité d’héritiers de Mme [HM] [L] [Q] épouse [X] [H] [R], selon l’acte de notoriété du 07 octobre 2019 :

Mme [E] [X] [H] [R] Mme [RP] [X] [H] [R], épouse [A] M. [SS] [X] [H] [R] M. [U] [X] [H] [R] Mme [M] [Y] [X] [H] [R]M. [N] [X] [H] [R]M. [B] [X] [H] [R] Mme [P] [X] [H] [R]- Mme [S] [L] [Q]

— M. [F] [L] [Q]

— Mme [CG] [L] [Q] veuve [EO]

— Mme [P] [OU] [L] [Q] épouse [KM]

— M. [W] [L] [Q]

— Mme [RP] [L] [Q] épouse [VV]

— M. [YY] [L] [Q]

aux fins de voir :

« DÉCLARER la société BRET SQUARE 1829 recevable et bien fondée en ses demandes ;

DÉCLARER que :

Madame [S] [L] [Q],

Monsieur [F] [L] [Q],

Madame [CG] [L] [Q],

Madame [P] [OU] [L] [Q],

Monsieur [W] [L] [Q]

Madame [RP] [L] [Q],

Monsieur [YY] [L] [Q],

Madame [YO] [L] [Q] épouse [XF],

héritiers de la locataire défunte en titre, Madame [MP] [ZO] veuve [Q], ne se sont pas vu transférer un quelconque droit sur le bail en date du 24 mai 1963 ni un droit à maintien dans les lieux suite au décès de leur mère Madame [MP] [LV] ;

DÉCLARER que :

Madame [E] [P] [C] [X] [H] [R],

Madame [RP] [J] [X] [H] [R],

Monsieur [SS] [P] [HJ] [YE] [X] [H] [R],

Monsieur [U] [P] [V] [X] [H]

Madame [M] [Y] [X] [H] [R],

Monsieur [N] [G] [P] [X] [H] [R],

Monsieur [B] [P] [T] [X] [H] [R],

Madame [P] [I] [D] [X] [H] [R]

héritiers de Madame [HM] [L] [Q] épouse [X] [H] [R], elle-même fille et héritière de la locataire défunte en titre Madame [MP] [ZO] veuve de [Q], ne se sont pas vu transférer un quelconque droit sur le bail en date du 24 mai 1963 ni un droit à maintien dans les lieux suite au décès de leur mère Madame [MP] [LV] ;

DÉCLARER que :

Madame [S] [L] [Q],

Monsieur [F] [L] [Q],

Madame [CG] [L] [Q],

Madame [P] [OU] [L] [Q],

Monsieur [W] [L] [Q],

Madame [RP] [L] [Q],

Monsieur [YY] [L] [Q],

Madame [E] [P] [C] [X] [H] [R],

Madame [RP] [J] [X] [H] [R],

Monsieur [SS] [P] [HJ] [YE] [X] [H] [R],

Monsieur [U] [P] [V] [X] [H] [R],

Madame [M] [Y] [X] [H] [R]

Monsieur [N] [G] [P] [X] [H] [R]

Monsieur [B] [P] [T] [X] [H] [R]

Madame [P] [I] [D] [X] [H] [R]

n’occupent pas les lieux situés au [Adresse 19], leur résidence étant fixée à une autre adresse, et n’ont donc aucun droit au maintien dans les lieux ;

PRONONCER LA VALIDITE des congés pour dénégation du droit au maintien dans les lieux délivrés au visa de l’article 10, 2° et 3° de la loi du ler septembre 1948 à effet au 31 décembre 2022 : Madame [S] [L] [Q]

Monsieur [F] [L] [Q]

Madame [CG] [L] [Q],

Madame [P] [OU] [L] [Q]

Monsieur [W] [L] [Q]

Madame [RP] [L] [Q]

Monsieur [YY] [L] [Q]

Madame [E] [P] [C] [X] [H] [R]

Madame [RP] [J] [X] [H] [R]

Monsieur [SS] [P] [HJ] [YE] [X] [H] [R],

Monsieur [U] [P] [V] [X] [H] [R],

Madame [M] [Y] [X] [H] [R],

Monsieur [N] [G] [P] [X] [H] [R],

Monsieur [B] [P] [T] [X] [H] [R],

Madame [P] [I] [D] [X] [H] [R]

lesquels congés ont pris tous leurs effets ;

DÉCLARER occupants sans droit ni titre sur l’appartement situé au [Adresse 19] :

Madame [S] [L] [Q],

Monsieur [F] [L] [Q],

Madame [CG] [L] [Q],

Madame [P] [OU] [L] [Q],

Monsieur [W] [L] [Q],

Madame [RP] [L] [Q],

Monsieur [YY] [L] [Q],

Madame [E] [P] [C] [X] [H] [R],

Madame [RP] [J] [X] [H] [R],

Monsieur [SS] [P] [HJ] [YE] [X] [H] [R],

Monsieur [U] [P] [V] [X] [H] [R],

Madame [M] [Y] [X] [H] [R],

Monsieur [N] [G] [P] [X] [H] [R],

Monsieur [B] [P] [T] [X] [H] [R],

Madame [P] [I] [D] [X] [H] [R] ;

PRONONCER LA VALIDITE des congés délivrés le 5 et 6 mai 2022 pour dénégation du droit au maintien dans les lieux délivrés au visa de l’article 10, 7° de la loi du 1er septembre 1948 à effet au 31 décembre 2022, à Madame [YO] [L] [Q] épouse [XF] et Monsieur [WX] [XF] lesquels congés ont pris tous leurs effets ;

DÉCLARER occupants sans droit ni titre sur l’appartement situé au [Adresse 19] :

Madame [YO] [L] [Q] épouse [XF]

Monsieur [WX] [XF],

Madame [EF] [RY] [XF],

Monsieur [O] [K] ;

ORDONNER l’expulsion de :

Madame [YO] [L] [Q] épouse [XF]

Monsieur [WX] [XF],

Madame [EF] [RY] [XF],

Monsieur [O] [K]

ainsi que tous occupants dans les lieux de leur chef, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu, à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 500 Euros par jour de retard ;

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans un autre lieu aux choix du bailleur, les frais étant à la charge in solidum de :

Madame [YO] [L] [Q] épouse [XF]

Monsieur [WX] [XF],

Madame [EF] [RY] [XF],

Monsieur [O] [K] ;

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 31 décembre 2022 par :

Madame [YO] [L] [Q] épouse [XF]

Monsieur [WX] [XF],

Madame [EF] [RY] [XF],

Monsieur [O] [K]

à la somme mensuelle de 5.808,80 Euros, outre les charges, hors indexation, soit une indemnité journalière de 190,97 Euros outre les charges, hors indexation, jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

CONDAMNER in solidum au paiement de cette indemnité :

Madame [YO] [L] [Q] épouse [XF]

Monsieur [WX] [XF],

Madame [EF] [RY] [XF],

Monsieur [O] [K] ;

CONDAMNER in solidum

Madame [YO] [L] [Q] épouse [XF]

Monsieur [WX] [XF],

Madame [EF] [RY] [XF],

Monsieur [O] [K]

à payer à la société BRET SQUARE 1829 la somme de 10.000 Euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNER Madame [YO] [L] [Q] épouse [XF], Monsieur [WX] [XF], Madame [EF] [RY] [XF], Monsieur [O] [K], à la somme de 5.000 Euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum Madame [YO] [L] [Q] épouse [XF], Monsieur [WX] [XF], Madame [EF] [RY] [XF], Monsieur [O] [K], aux entiers dépens.

A l’audience du 11 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été examinée, la société BRET SQUARE 1829, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, complété par des conclusions visées par le greffe, portant un dispositif inchangé. Pour l’essentiel, la bailleresse soutient que le contrat de bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 a pris fin avec le décès de la locataire en titre en 2022. Dès lors, Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF] qui occupe les lieux avec son époux et sa fille, ne peuvent s’y maintenir du fait de la sous-occupation du logement sur le fondement de l’article 10-7° de la loi susvisée, justifiée par les pièces produites. Elle ajoute que les autres héritiers ont reçu un congé visant les articles 10-2° et 10-3° de la loi et ne peuvent prétendre occuper le logement litigieux. Elle sollicite notamment que soit ordonnée l’expulsion des quatre occupants des lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard, leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5 808,80 euros et 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle demande que les défendeurs soient déboutés du chef de l’irrecevabilité et des nullités soulevées et que leurs demandes reconventionnelles soient rejetées.

De leur côté,

— Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF]

— M. [WX] [RY] [XF]

— Mme [EF] [RY] [XF]

— Mme [CG] [L] [Q]

— Mme [RP] [L] [Q] épouse [VV]

— M. [YY] [L] [Q]

— M. [SS] [X] [H] [R]

représentés par leur conseil, demandent au juge de :

DÉCLARER la société BRET SQUARE 1829 irrecevable en ses demandes et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

VÉRIFIER que toutes les personnes désignées dans l’acte introductif d’instance ont été destinataires de l’assignation et si la signification a été faite en application de l’article 659 du code de procédure civile, vérifier que les dispositions dudit article ont été respectées,

à défaut de signification de l’assignation à tous les défendeurs ou dans l’éventualité d’une signification non conforme aux dispositions de l’article 659 du CPC, prononcer la nullité ou la caducité de la procédure ;

CONFIRMER que les défendeurs et héritiers de Madame [MP] [L] [Q] sont titulaires d’un droit au bail sur le fondement de l’article 1742 du code civil et qu’en conséquence, il n’y a pas lieu de juger à nouveau ;

DÉCLARER nuls et de nul effet les congés délivrés sur les fondements des articles 10-2°,3° et 7° de la loi du 1er septembre 1948 ;

DÉCLARER que le congé visant l’article 10-7° et les congés visant l’article 10-2° et 3° de la loi du fer septembre 1948 sont dépourvus d’efficacité faute de notification à tous les titulaires indivis du bail,

à défaut,

MAINTENIR les occupants dans les lieux au motif qu’ils sont suffisamment occupés du chef de Madame [L] [Q] épouse [RY] [XF] conformément aux articles 10-7° et l’article L.621-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

au surplus, MAINTENIR les occupants dans les lieux conformément à l’article 27 de la loi du 1er septembre 1948 ;

CONSTATER que les conditions d’occupation effective et de besoin réel du logement sont remplies conformément aux articles 10-2° et 10-3° de la loi du 1e septembre 1948 ;

CONDAMNER la demanderesse au paiement de la somme de 30.000 euros au titre de dommages-intérêts en raison de son attitude déloyale (manquement à ses obligations contractuelles, et manœuvres d’intimidation) ;

CONDAMNER la société BRET SQUARE 1829 à payer à Monsieur et Madame [RY] [XF]

[XF], Madame [EF] [RY] [XF] la somme de 10.000 euros chacun au titre de dommages-intérêts soit la somme totale de 30.000 euros en raison de son attitude déloyale (manquement à ses obligations contractuelles, et manœuvres d’intimidation) ;

CONDAMNER la société BRET SQUARE 1829 à rembourser à Monsieur et Madame [RY] [XF] les frais de serrurier d’un montant de 643 euros et de métrage d’un montant de 230 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

CONDAMNER la société BRET SQUARE1829 à payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 Code de procédure civile aux défendeurs ;

CONDAMNER la société BRET SQUARE 1829 aux dépens ;

à titre subsidiaire dans l’éventualité où l’expulsion serait ordonnée,

ACCORDER les plus larges délais, soit un an, aux défendeurs occupants pour quitter les lieux et ne pas assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Pour l’essentiel, les défendeurs représentés soutiennent in limine litis l’irrecevabilité des demandes sur le fondement de l’autorité de la chose jugée au regard de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 20 septembre 2005 et soulèvent des nullités tenant aux congés délivrés en 2022 qui ne respectent pas l’article 648 du code de procédure civile, qui n’ont pas été délivrés valablement selon les modalités de l’article 659 en l’absence de recherches complètes des commissaires de justice concernés et sur le fait que les congés ont été délivrés sur des fondements et motifs distincts selon que les héritiers sont ou non occupants des lieux, la cour d’appel de Paris ayant statué en sens contraire en 2008. A titre subsidiaire, ils font valoir les droits des héritiers de la locataire décédée dès lors qu’elle ne s’était pas vu signifier un congé selon l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 lui conférant la qualité d’occupant de bonne foi. En conséquence, ils demandent que la bailleresse soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et infiniment subsidiairement, sollicitent des délais pour quitter les lieux. A titre reconventionnel, les époux [RY] [XF] et leur fille demandent la condamnation de la bailleresse à leur verser 10 000 euros chacun pour le préjudice subi du fait de sa déloyauté, et les époux sollicitent le remboursement des frais de serrurier et de métrage.

M. [O] [K] n’a ni comparu ni ne s’est fait représenter. Selon le conseil de Mme [EF] [RY] [XF] dont il était le compagnon, il est décédé. De ce fait et à l’audience, la demanderesse s’est désistée de ses demandes à son égard, ce qui sera constaté.

Les défendeurs suivants :

Mme [E] [X] [H] [R]

Mme [RP] [X] [H] [R], épouse [A]

M. [U] [X] [H] [R]

Mme [M] [Y] [X] [H] [R]

M. [N] [X] [H] [R]

M. [B] [X] [H] [R]

Mme [P] [X] [H] [R]

Mme [S] [L] [Q]

M. [F] [L] [Q]

Mme [P] [OU] [L] [Q] épouse [KM]

M. [W] [L] [Q] épouse [VV]

n’ont ni comparu ni ne se sont fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

In limine litis, sur les demandes de fin de non recevoir et de nullités formées par les défendeurs

Sur l’autorité de la chose jugée s’agissant de la transmission du bail aux héritiers de Mme [MP] [ZO] veuve [L] [Q]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En application de l’article 1355 du code civil, « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

En l’espèce, les défendeurs représentés soutiennent que la bailleresse fonde son raisonnement sur l’article 5 de la loi 1er septembre 1948 qui accorde un droit au maintien dans les lieux aux héritiers sous réserve que ces derniers soient mineurs et justifient avoir vécu durant un an avec la locataire défunte dans les lieux loués et qu’elle opère, de ce fait, une confusion entre deux situations juridiques, à savoir d’une part, celle de l’article 5 de la loi précitée relative au bénéficie du droit au maintien dans les lieux et d’autre part, celle prévue à l’article 1742 du code civil relative à la transmission du droit au bail.

Ils considèrent que ce débat a été tranché par le tribunal d’instance du 9ème arrondissement puis par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 04 mai 2004 confirmant le jugement et enfin par la Cour de cassation selon son arrêt du 20 septembre 2005 aux termes duquel «« la cour d’appel a exactement retenu que les dispositions de l’article 1742 du code civil devaient recevoir application dès lors que la locataire n’avait pas été destinataire d’un congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948», et que dès lors, les héritiers de Madame [MP] [L] [Q] ont hérité du droit au bail et sont donc locataires, et non occupants sans droit ni titre. Ils ajoutent que cette décision est opposable à la demanderesse et que dès lors, il n’y a pas lieu de statuer à nouveau.

Décision du 10 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08213 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZYY

De son côté, la société BRET SQUARE 1829 fait valoir que l’objet n’est pas celui de la transmission ou non du bail, mais celui, en l’absence d’un congé délivré au défunt titulaire du bail, d’un droit ou non au maintien dans les lieux au profit des héritiers qui ne remplissaient pas certains critères, dont l’occupation des lieux et/ou la minorité au moment de la transmission du bail dès lors que le bail était contractuellement expiré. Elle ajoute que de plus, le droit ou non au maintien dans les lieux n’est pas la seule infraction invoquée à l’encontre des défendeurs.

Il ressort du jugement rendu le 25 mars 2003 par le tribunal d’instance du 9ème arrondissement de Paris que :

« Aux termes des dispositions de l’article 1742 du code civil, le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.

L’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 modifiée par la loi du 23 décembre 1986, article 27, limite le droit au maintien dans les lieux en cas de décès du locataire ou de l’occupant de bonne foi au conjoint et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, … ainsi que jusqu’à leur majorité aux enfants mineurs.

En l’espèce, il n’est pas établi par la bailleresse que Mme [L] [Q] ait été destinataire d’un congé article 4 de la loi du 1 septembre 1948 lui conférant la qualité d’occupant de bonne foi. Il n’a donc pas été mis fin au contrat de louage et l’article 5 précité ne serait donc recevoir application ; le contrat de bail originaire demeure donc soumis aux dispositions de droit commun de l’article 1742 du code civil qui a trait à la poursuite du bail par des héritiers et non au transfert du droit au maintien dans les lieux lorsque le locataire décède. »

Ce jugement a été confirmé par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 04 mai 2004 et la Cour de cassation a rendu un arrêt de rejet le 20 septembre 2005 suite au pourvoi de la bailleresse à l’unique motif que la cour d’appel a exactement retenu que les dispositions de l’article 1742 du code civil devaient recevoir application dès lors que la locataire n’avait pas été destinataire d’un congé délivré au visa de l’article 4 de la 1er septembre 1948.

Ce point est tranché.

Toutefois, les demandes de la société BRET SQUARE 1829 ne sont pas formées exclusivement à l’égard de Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF] et de M. [WX] [RY] [XF] mais également à l’égard des autres héritiers de la défunte locataire, désormais appelés dans la cause. De plus, elle forme des demandes circonstanciées à l’égard de tous au regard du droit ou non au maintien dans les lieux selon les critères de la loi du 1er septembre 1948 (notamment articles 4 et 10).

En conséquence, la demande de la société BRET SQUARE 1829 de ce chef est recevable.

Sur les modalités de délivrance des congés

Les défendeurs représentés soutiennent que la procédure serait irrégulière au motif que certains congés sont atteints de nullité en ce qu’ils comportent une adresse inexacte de la bailleresse et n’identifient pas l’organe de représentation de la personne morale, que de plus, concernant les congés signifiés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice n’a pas respecté son obligation de recherche des parties, et enfin que les congés délivrés sont distincts selon les défendeurs et non identiques pour tous, qu’ils soient ou non occupants des lieux.

La demanderesse s’y oppose et fait valoir que les mentions légales concernant la bailleresse ne portent pas grief, que l’ensemble des diligences requises du commissaire de justice ont été accomplies, y compris les recherches en cas d’application de l’article 659 du code de procédure civile, et que les congés n’ont pas à être motivés uniformément, les situations personnelles des défendeurs devant être prise en considération.

Sur l’application des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile

L’article 648 du code de procédure civile dispose que « Tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

1. Sa date ;

2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;

b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ;

4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. »

La société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW aux droits de laquelle se trouve la société BRET SQUARE 1829, a fait procéder à la délivrance des congés qui viennent à l’appui de la présente procédure. Cette société a changé de siège social suivant décision du 17 mars 2022 d'[Localité 1] (92) à [Localité 2] (92), soit dans un temps proche de la signification des congés réalisée en mai 2022. Si certains des actes visent l’ancienne adresse de siège social (et d’autres le nouveau siège social), aucun grief n’est établi. De même, s’agissant de l’identification incomplète de l’organe de représentation, étant précisé que la mention concernée vise la bailleresse « agissant poursuite et diligences de son représentant légal », aucun grief n’est établi. Ce premier argument sera rejeté.

Sur les modalités de délivrance des congés

Certains congés ont été délivrés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Parmi les défendeurs représentés, Mme [RP] [L] [Q], défenderesse représentée, n’a pas été destinataire du congé. Il ressort des pièces produites que ce congé a été signifié à sa dernière adresse connue, soit celle figurant sur l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 avril 2008. Le procès-verbal de signification du commissaire de justice vise les recherches auxquelles il a procédé : internet, voisin, commerçants, Services de la mairie et du commissariat pour le congé. Il en est de même du congé signifié à Mme [OU] [L] [Q], à savoir, voisin, internet, Maire du village qui indique qu’elle n’est plus inscrite sur les listes électorales, elle serait partie en Bretagne et, encore, du congé délivré à Mme [CG] [L] [Q], à savoir, voisinage, service de la Mairie qui continue de voter à [Localité 3], internet sur les sites Facebook, Pagesblanches, Geneafrance, Google, les services de la Poste ayant invoqué le secret professionnel. Ainsi, il est établi que les commissaires de justice instrumentaires ont accompli les diligences requises.

S’agissant du congé délivré à M. [N] [X] [H] [R] qui est évoqué par les défendeurs représentés, la signification a été faite selon les modalités de transmission à l’entité requise étrangère, en l’occurrence en Suisse, et non selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Les autres congés ont été délivrés à personne ou à étude.

Il ressort de ce qui précède que les congés ont été délivrés régulièrement s’agissant des formalités de signification. Cet argument est rejeté.

Sur la motivation des congés

Les défendeurs représentés font valoir que peu importe qu’ils occupent ou non les lieux, chacun des héritiers devant recevoir un congé motivé de manière identique, conformément à l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 10 avril 2008 (6ème chambre Section B 07/10680) dans l’affaire les concernant, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La société BRET SQUARE 1829 soutient de son côté que s’il est désormais acquis que l’ensemble des héritiers doit recevoir un congé, la motivation doit être distincte en ce qu’ils présentent des situations différentes, notamment, certains n’occupent pas les lieux à la différence de ceux qui y résident. C’est ainsi que la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW aux droits de laquelle vient la société BRET SQUARE 1829 a fait délivrer des congés visant les dispositions légales applicables aux situations individuelles, et ce conformément de l’arrêt de la cour d’appel de Paris Pôle 4 chambre 3, 02 octobre 2025 23/3782.

Il ressort de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 10 avril 2008 entre :

M. [WX] [RY] [XF],

Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF],

Mme [HM] [L] [Q] épouse [H] [R],

Mme [OU] [L] [Q] épouse [KM],

Mme [RP] [L] [Q] épouse [VV],

Mme [CG] [L] [Q] épouse [EO]

et M. [F] [L] [Q]

d’une part,

et la SCI du [Adresse 2],

d’autre part,

« Qu’en vertu de l’article 1742 du Code civil, les congés, quels que soient leur fondement et leur motif, devaient donc être délivrés à tous les indivisaires sans en omettre aucun, peu important l’identité de celui ou de ceux des héritiers occupant effectivement l’appartement litigieux pendant la durée des opérations de liquidation successorale toujours en cours ;

Que le congé délivré au visa de l’article 10-7° de la Loi du 1* septembre 1948 susvisé n’a été notifié qu’à Mme [YO] [L] [Q]-[XF] et à son époux, M. [XF], ce congé ne pouvant donc produire aucun effet ;

Que le congé délivré au visa de l’article 10, 2° et 3° de la loi susvisée n’a été notifié qu’à quatre des sept indivisaires, Mmes [H]-[R], [EO], [KM] et [VV], toutes nées [L] [Q], un tel congé étant donc, lui aussi, de nul effet; »

Aucun pourvoi n’a été formé par la SCI du [Adresse 2] et il n’est pas invoqué que cet arrêt n’est pas devenu définitif.

Il convient de constater que de la même manière, dans la présente instance :

* le congé délivré à la demande de la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW à Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF] et à M. [WX] [RY] [XF] , les 05 et 06 mai 2022, vise « l’article 10-7° » de la loi du 1er septembre 1948, et reproduit cet article, outre l’article 4 alinea 1 et 2 de cette loi et l’article 621-2 du code de la construction et de l’habitation,

* tandis que le congé délivré aux autres défendeurs entre le 03 mai et le 23 mai 2022, vise « l’article 10-2° et « l’article 10-3° » de la loi du 1er septembre 1948, et reproduit ces articles, outre l’article 4 alinea 1 et 2 de cette loi

et qu’ainsi, des congés distincts ont été signifiés aux intéressés selon qu’ils occupent ou non les lieux litigieux.

Par ailleurs, il est relevé que l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 02 octobre 2025 mentionné par la société BRET SQUARE 1829 ne vise pas le cas d’un congé délivré à plusieurs indivisaires mais celui du fondement d’un congé délivré à une locataire unique, de telle sorte que cette décision n’est pas transposable à l’espèce.

Il ressort de ce qui précède :

* que le congé délivré au visa de l’article 10-7° de la loi du 1er septembre 1948 n’a été notifié qu’à Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF] et à M. [WX] [RY] [XF], et ne peut produire aucun effet,

* et que le congé délivré au visa des articles 10-2° et 10-3° de la loi susvisée a été notifié aux autres héritiers et ne peut non plus produire aucun effet.

En conséquence, ces congés seront déclarés de nul effet et la société BRET SQUARE 1829 sera déboutée de l’intégralité de ses demandes sur lesquelles il n’y a pas lieu de statuer.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF], M. [WX] [RY] [XF] et Mme [EF] [RY] [XF] pour attitude déloyale et sur la demande de remboursements des frais de serrurerie et de métrage de Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF] et de M. [WX] [RY] [XF]

Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF], M. [WX] [RY] [XF] et Mme [EF] [RY] [XF], leur fille, sollicitent la condamnation de la société BRET SQUARE 1829 à leur payer la somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages-intérêts, soit la somme totale de 30 000 euros, en raison de son attitude déloyale s’agissant de manquements à ses obligations contractuelles et à ses manœuvres d’intimidation.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF] et M. [WX] [RY] [XF] sollicitent en outre la condamnation de la société BRET SQUARE 1829 à leur rembourser les frais de serrurier d’un montant de 643 euros consécutifs à l’intervention à leur domicile du commissaire de justice aux fins de constat et de métrage de l’appartement d’un montant de 230 euros.

Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF], M. [WX] [RY] [XF] et leur fille reprochent à la demanderesse l’intrusion dans l’appartement d’un commissaire de justice le 09 avril 2025, en leur absence, pour constater les conditions d’occupation des lieux, alors que la société BRET SQUARE 1829 s’était engagée à l’article 21.5 à proroger les baux d’habitation pour une durée de 6 ans à compter de la vente s’agissant de la cession d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de cinq logements, mentionnant une annexe 32 « Liste des baux d’habitation » et que l’article 17.2 vise une dossier d’information remis à l’acquéreur incluant l’étude des biens immobiliers.

Ils ajoutent que la société BRET SQUARE 1829 refuse de communiquer les annexes au contrat de vente ce qui permettrait de connaître leur situation locative telle que déterminée par la précédente propriétaire, dissimule ainsi les informations dont elle disposait au moment de la cession et a tenté de contourner leur droit à préemption en exigeant leur expulsion, préférant leur imposer une procédure non contradictoire et l’intrusion dans leur environnement privé.

Ils précisent que le but de la bailleresse est de les intimider et de se constituer des preuves de manière déloyale alors qu’ils sont en état de vulnérabilité. M. [WX] [RY] [XF] étant désormais très fragilisé par son grand âge et par son état de dégénérescence et Mme [EF] [RY] [XF] souffrant de très longue date d’une maladie invalidante. Ils se disent très perturbés par cette intrusion en leur absence, de même que Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF].

De son côté, la demanderesse soutient qu’avant d’initier une procédure aux fins de constat, le gestionnaire de l’immeuble appartenant alors à la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW avait sollicité vainement des informations de la part des occupants de l’appartement en vue de justifier de leurs conditions d’occupation par courrier du 20 juin 2024, puis selon mise en demeure du 09 décembre 2024 et encore par sommation des 23 janvier et 10 février 2025. Elle-même a fait délivrer une itérative sommation de communiquer le 28 février 2025 et sans réponse, a été contrainte de s’adresser à justice. Elle ajoute que le commissaire de justice s’est heurté au même silence. S’agissant des pièces à produire, elle se dit bien fondée à opposer le régime de protection des tiers (les autres locataires) et le secret des affaires.

Enfin, elle indique que le constat était un préalable nécessaire à la mise en oeuvre des congés délivrés par la précédente propriétaire bailleresse par voie d’assignation.

Parmi les demandes formées par les propriétaires bailleresses successives, les intéressés avaient à communiquer leur attestation d’assurance et l’identification des occupants, et non l’ensemble des documents relatifs à leur situation personnelle (avis d’imposition de 2021 à 2024, avis de taxe foncière, factures de téléphone, d’électricité et de gaz de 2021 à 2024 notamment) en dehors de tout cadre judiciaire.

Il est observé qu’il n’est justifié d’aucune réponse à ces demandes par les défendeurs.

Le juge des contentieux de la protection saisi a dès lors autorisé un constat de commissaire de justice avec une mission limitée selon son ordonnance du 25 mars 2025, décision non communiquée par les parties, dont le dispositif a été repris au constat du commissaire de justice. Il est relevé que celui-ci, avant de faire appel à un serrurier, s’est présenté les 03 avril 2025 à 15h00 et le 04 avril 2025 à 16h00, vainement et n’a de nouveau reçu aucune réponse lorsqu’il s’est présenté le 09 avril 2025.

La seule production de feuillets de messes des 08 avril et 09 avril 2025 à l’occasion du décès de deux personnes dans la région de [Localité 4], dont le nom de famille ne permet pas d’établir un lien avec les défendeurs, est insuffisante à établir que les demandeurs reconventionnels s’y trouvaient dès le 03 avril 2025, en l’absence d’éléments qui corroborent leur présence.

Le silence persistant des parties concernées à faire part de l’identité des occupants des lieux puis leur absence dans l’appartement plusieurs jours de suite ont seuls provoqué l’intervention d’un serrurier auprès du commissaire de justice afin que celui-ci effectue sa mission judiciaire.

Ainsi, il n’est pas établi de manœuvres d’intimidation et/ou déloyales, dès lors que les demandeurs reconventionnels, relancés à plusieurs reprises, pouvaient répondre partiellement aux seules demandes justifiées des bailleresses, et que seule leur absence concomitante au domicile a provoqué l’intervention d’un serrurier aux frais des époux [RY] [XF] et son intrusion dans l’appartement.

S’agissant des frais de métrage de l’appartement, le devis produit n’inclut aucun accord et aucune facture n’est versée aux débats. De plus, cette opération est prématurée et se devra d’être contradictoire. Ils en garderont également la charge.

En conséquence, Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF], M. [WX] [RY] [XF] ainsi que leur fille seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts. Les époux [RY] [XF] seront également déboutés de leur demande de remboursements de frais de serrurerie de 643 euros et de métrage de 230 euros.

Sur les demandes accessoires

La bailleresse qui succombe supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à verser aux défendeurs représentés la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société BRET SQUARE 1829 se désiste de ses demandes formées à l’encontre de M. [O] [K],

DÉCLARE de nul effet les congés délivrés en mai 2022 à la requête de la société PFA FRENCH REAL ESTATE COMMERCIAL LOW aux droits de laquelle vient la société BRET SQUARE 1829, à l’égard des héritiers de Mme [MP] [ZO] veuve [L] [Q],

DÉBOUTE la société BRET SQUARE 1829 de l’ensemble de ses demandes,

DÉBOUTE Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF], M. [WX] [RY] [XF] et Mme [EF] [RY] [XF] de leur demande de dommages et intérêts pour attitude déloyale,

DÉBOUTE Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF] et M. [WX] [RY] [XF] de leur demande en remboursements des frais de serrurerie et de métrage,

CONDAMNE la société BRET SQUARE 1829 aux dépens,

CONDAMNE la société BRET SQUARE 1829 à payer à Mme [YO] [L] [Q] épouse [RY] [XF], M. [WX] [RY] [XF], Mme [EF] [RY] [XF], Mme [CG] [L] [Q], Mme [RP] [L] [Q] épouse [VV], M. [YY] [L] [Q] et M. [SS] [X] [H] [R] la somme globale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

DIT que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection