Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

Monsieur [D] [F] [K]

5 Bis Rue du Moulin du Breuil

44830 BRAINS

représenté par Maître Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J]

Bâtiment A Etage 2

4 Rue de la Distillerie

44000 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 avril 2024

délibéré au : 30 mai 2024

date de réouverture des débats ; 20 juin 2024

délibéré au : 12 septembre 2024

date de réouverture des débats : 26 septembre 2024

délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 23/03904 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MVWN

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume CIZERON

CCC à Monsieur [L] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 1999, Monsieur [K] [D] a donné à bail à Monsieur [J] [L] un logement à usage d’habitation situé 4 rue de la Distillerie – 44000 NANTES.

Par actes d’huissier de justice en date des 13 août 2019 et du 24 février 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire deux commandements de payer les loyers impayés.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 mars 2023, Monsieur [F] [K] [D] a fait délivrer à Monsieur [J] [L] un congé pour motif sérieux et légitime visant le non-paiement ou le paiement anarchique des loyers, à effet au 1er octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 décembre 2023, Monsieur [F] [K] [D] a fait assigner Monsieur [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES aux fins de :

— Valider le congé pour motif sérieux et légitime délivré à Monsieur [J] [L] ;

— Constater la résiliation de plein droit du bail conclu avec Monsieur [L] [J] à compter du 30 septembre 2023 par l’effet du congé et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner en conséquence son expulsion des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [J] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer exigible le 1er de chaque mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [J] [L] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 février 2023, et du congé pour motif sérieux et légitime du 22 mars 2023.

Par jugement en date du 30 mai 2024, le juge de contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES a ordonné la réouverture des débats, à la demande de Monsieur [J] [L], arrivé tardivement lors de l’audience.

L’affaire a de nouveau été évoquée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.

Monsieur [F] [K] [D], valablement représenté par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance, maintenant l’ensemble de ses demandes. Il a indiqué que de nouveaux versements avaient été réalisés, sans apurement du passif, sollicitant la délivrance d’une note en délibéré afin d’actualiser la dette.

Monsieur [L] [J], bien que régulièrement convoqué, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

Dans le temps du délibéré, Monsieur [F] [K] a transmis le décompte actualisé tenant compte des derniers virements réalisés par le locataire, avec un solde de 1.309,66 euros et a sollicité la réouverture des débats afin de formuler une nouvelle demande oubliée dans le cadre de l’assignation.

Par jugement en date du 12 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats.

A l’audience du 26 septembre 2024, Monsieur [F] [K] a finalement maintenu les demandes formulées dans le cadre de son assignation.

Monsieur [L] [J], comparant, a décrit sa situation personnelle et financière, et s’est opposé aux demandes formulées par Monsieur [F] [K], indiquant que son frère pourrait désormais être cautionnaire, et sollicitant la possibilité de se maintenir dans les lieux.

Dans le temps du délibéré, il a transmis un courrier dans lequel il explique être devenu propriétaire d’un appartement dans les Alpes suite au décès de sa mère en 2020, précisant qu’il a procédé à sa rénovation entre 2022 et 2023. Il a également produit un tableau récapitulatif de ses missions en cours et à venir, avec un prévisionnel de ses ressources, ainsi que des éléments de solvabilité s’agissant de son frère susceptible de se porter caution.

Monsieur [F] [K], dans une note en délibéré en date du 10 octobre 2024, fait valoir que les revenus locatifs prévisionnels du locataire ne reposent sur aucune pièce, et que les éléments produits ne permettent pas de garantir qu’il paiera ses loyers à l’avenir ; que la signature d’un acte de cautionnement ne permettrait pas d’assurer en temps et en heure le paiement du loyer, mais d’obtenir uniquement de nouveaux débiteurs ; que la validité du congé pour motif légitime et sérieux doit s’apprécier à la date du congé, peu important les annonces de Monsieur [J] qui n’a eu de cesse d’être en retard, tant dans le cadre de l’instance qu’à l’occasion du paiement des loyers.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le congé pour motif légitime et sérieux :

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur”.

En l’espèce, le congé délivré par Monsieur [D] [F] [K] à son locataire, pour motif légitime et sérieux, par acte d’huissier en date du 22 mars 2023, avec effet au 1er octobre 2023, satisfait aux exigences formelles et aux délais prévus par les dispositions susvisées.

Le bailleur produit deux commandements de payer les loyers en date des 13 août 2019 et du 24 février 2023 qui démontrent que Monsieur [L] [J] a procédé à un règlement anarchique de ses échéances.

Le dernier décompte produit, en date du 24 septembre 2024, permet de constater que malgré les deux commandements de payer régularisés et une précédente instance, le locataire s’est de nouveau montré défaillant dans le règlement du loyer entre le mois de janvier 2024 et le mois de mai 2024, avant de réagir et de réaliser plusieurs versements permettant d’apurer quasi-intégralement la dette avant l’audience (reliquat de 13,61 euros au 5 septembre 2024).

Si Monsieur [L] [J] a pu invoquer lors de la dernière audience des difficultés financières en lien avec une dette de 37000 euros pour des impayés de loyers par son propre locataire, il n’en a pas justifié dans le cadre de la note en délibéré produite. Il a en revanche fait état de ses revenus prévisionnels s’agissant d’un autre appartement dont il aurait hérité en 2021 et de ses missions d’architecture à venir.

Toutefois, force est de constater que les ressources invoquées pour le futur par Monsieur [J] demeurent incertaines et qu’un acte de cautionnement, soumis à l’acceptation du bailleur, ne serait pas de nature à garantir des paiements réguliers par le locataire.

Surtout, ces éléments, postérieurs à une longue période de paiements anarchiques, susceptibles d’exposer le bailleur à des problèmes financiers, ne font pas disparaître le caractère « légitime et sérieux » du motif invoqué par Monsieur [F] [K].

Par conséquent, il convient de valider le congé en date du 22 mars 2023, de constater la résiliation du bail à la date du 1er octobre 2023 et de prononcer l’expulsion du locataire.

Monsieur [L] [J], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [L] [J] sera en outre condamné à payer à Monsieur [D] [F] [K], en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation en date du 1er octobre 2023, et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les mesures accessoires :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 24 février 2023 et du congé pour motif légitime et sérieux en date du 22 mars 2023.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [L] [J] à verser à Monsieur [F] [K] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail en date du 1er octobre 1999 à compter de la date du 1er octobre 2023 suite au congé valablement délivré par Monsieur [D] [F] [K] ;

DIT que Monsieur [L] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 4 rue de la Distillerie – 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [L] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à payer à Monsieur [D] [F] [K] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 1er octobre 2023, jusqu’à la libération complète des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] à verser à Monsieur [D] [F] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [J] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 24 février 2023 et du congé pour motif légitime et sérieux en date du 22 mars 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE