Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01445 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWDI

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Juin 2025

ENTRE :

S.A. D’ [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [M] [L]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [D] [K]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 avril 2018, la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES a donné à bail à Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 338,39 euros hors charges.

La S.A [Adresse 4] a fait délivrer le 4 novembre 2024 à Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 782,12 €.

Par courrier simple du 17 septembre 2024, la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 18 mars 2025 et signifiée à personne concernant Madame [D] [K] et à domicile concernant Monsieur [M] [L], la S.A [Adresse 4] a attrait ces derniers devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] ;

— de condamner solidairement Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] au paiement des sommes suivantes :

1 186,17 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 décembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 € à titre de dommages et intérêts ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par notification électronique le 20 mars 2025.

L’audience s’est tenue le 3 juin 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A [Adresse 4], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 571,37 € sa créance locative arrêtée au 16 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse. Le bailleur ajoute qu’un plan d’apurement n’a pas été respecté par les locataires.

Madame [D] [K], comparante en personne, a indiqué être en pleine séparation avec Monsieur [M] [L], qu’il vit toujours dans le logement mais cherche à partir. Elle explique que son frère s’est suicidé l’année dernière et que par la suite, elle est tombée dans un engrenage. Elle ajoute que la somme du plan d’apurement était trop élevée, expliquant ainsi son absence de paiement au mois de mars, avril et mai 2025. Concernant ses ressources, elle indique percevoir environ 1 200 euros d’aides sociales. Le loyer s’élève à 450,00 euros sans les aides pour le logement.

Monsieur [M] [L], malgré sa convocation régulière, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de l’absence des locataires aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu, renouvelé le 5 juin 2024 soit postérieurement à la réforme du 27 juillet 2023, entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] le 4 novembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 782,12 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 janvier 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] et de dire que faute par Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES verse aux débats un décompte arrêté au 16 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 571,37 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de la S.A [Adresse 4] la somme de 13,68 euros correspondant à des frais de rejet ainsi que celle de 22,86 euros qui correspond à des « autres produits ».

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] à payer la somme de 1 534,83 € actualisée au 16 mai 2025, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] n’ont pas repris le paiement du loyer courant. Dès lors, l’octroi de délais de paiement sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 n’apparaît pas possible.

Toutefois, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limites de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l’octroi de délais de grâce.

En l’espèce, Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] ne règlent plus leur loyer depuis plusieurs mois. En outre, il apparaît que Madame [D] [K], durant l’audience, a indiqué que son dossier à la caisse d’allocations familiales était en cours de traitement et expliqué qu’elle allait percevoir environ 1 200,00 euros.

En outre, il y la tentative de plan d’apurement à hauteur de 200,00 euros par mois, outre le paiement des loyers courants, n’a pu être respectée par les locataires.

Au regard des mensualités, en se basant sur 24 mensualités, celles-ci s’élèveraient à un montant de 63,00 euros sachant que le loyer résiduel s’élève à environ 60,00 euros.

Dès lors, les prélèvements automatiques de 261,30 euros apparaissent excessifs pour les locataires. En cas d’octroi de délais, ceux-ci seraient ramenés à 123,00 euros (60 euros) pour le loyer courant + 63,00 euros pour les mensualités.

Dans ces conditions, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement tels que prévus au dispositif.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le S.A [Adresse 4].

Il y a donc lieu de condamner in solidum Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] à verser cette indemnité à la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A [Adresse 4] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 26 avril 2018 entre la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES et Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] concernant le bien sis [Adresse 1] s’est trouvé de plein droit résilié le 5 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] ;

DIT que faute par Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à la S.A [Adresse 4] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] à payer à la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES, la somme de 1 534,83 € arrêtée au 16 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] à se libérer en 23 mensualité de 63,00 euros, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT en revanche qu’à défaut de payement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A [Adresse 4] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

REJETTE la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE in solidum Madame [D] [K] et Monsieur [M] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE