N° RG 24/00237 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M2E5

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 23 Janvier 2025

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S.A.R.L. [9] DE [Localité 6]

C/

S.A.S. QUAI WEST

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copie exécutoire délivrée le 23/01/2025 à :

la SELARL CVS – 22B

copie certifiée conforme délivrée le 23/01/2025 à :

la SELARL BRG – 206

la SELARL CVS – 22B

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 19 Décembre 2024

PRONONCÉ fixé au 23 Janvier 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.R.L. [9] DE [Localité 6]

(RCS [Localité 6] n°[Numéro identifiant 3]),

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. QUAI WEST (RCS NANTES n°912 956 497),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte dressé le 26 avril 2022, la S.A.R.L. [9] DE [Localité 6] a sous loué en convention d’occupation précaire dérogatoire au statut des baux commerciaux à la S.A.S. QUAI WEST des locaux dépendants du Domaine public, mis à disposition par le PORT AUTONOME DE [Localité 6] [Localité 8] dans le cadre d’une convention du 26 avril 2007 situés sur le bras de Loire de la [Adresse 5] reliés par 4 passerelles d’accès au [Adresse 7] à [Localité 6] pour une durée courant jusqu’au 31 décembre 2037, à destination de l’organisation de réceptions et d’événements en tous genre, de restauration, de bar, de dancing moyennant une redevance annuelle de base de 99 999,96 € hors taxes hors charges majorée de 10 % en cas de chiffre d’affaires supérieur à 1 500 000 € hors taxes, payable mensuellement d’avance.

Se plaignant d’un défaut de paiement de la redevance malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 novembre 2023, la S.A.R.L. [9] DE [Localité 6] a fait assigner en référé la S.A.S. QUAI WEST suivant acte de commissaire de justice du 28 février 2024 pour solliciter :

— le constat de la résiliation de la convention d’occupation,

— l’expulsion de la S.A.S. QUAI WEST et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— le paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant de redevances et charges du 1er mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

— le paiement provisionnel de la somme de 96 056,91 € au titre des redevances et charges impayées arrêtés au 29 février 2024,

— le paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 13 novembre 2023 et de l’état des créanciers inscrits.

La S.A.S. QUAI WEST conclut au rejet de la demande avec condamnation de son adversaire aux dépens et à lui payer une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et sollicite subsidiairement la suspension des effets de la clause résolutoire avec autorisation de se libérer des sommes dues sur un délai de 6 mois en rejetant notamment les indemnités injustifiées, en répliquant que :

— les charges ont été sous-évaluées et dissimulées lors de la signature de la convention et elles ont augmenté de plus de 50 %,

— des erreurs ont été commises dans la répartition des charges de contrôle entretien décennal au prorata temporis de la jouissance du bien,

— les périodes de sortie et de remise à l’eau de la barge devaient donner lieu à dispense de paiement sur la période du 17 avril 2023 au 22 mai 2023 concernant non seulement la redevance mais aussi les charges et à tout le moins aussi la redevance domaine public,

— le commandement comprenait donc des sommes injustifiées et a été délivré de manière déloyale,

— une demande de régularisation des charges lui a été adressée sans décompte et démontrant la sous-évaluation des charges,

— les contestations sérieuses soulevées justifient le rejet de la demande, étant souligné qu’elles portent sur un total de 82 459,68 € TTC ou à tout le moins sur 78 148,76 € TTC, alors que le décompte fait apparaître une somme réclamée de 67 493 € au 13 septembre 2024,

— subsidiairement, elle réclame des délais et la suspension de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil en soulignant qu’elle a effectué un virement de 74 083,30 € le 11 avril 2024 et que le solde ne correspond qu’au montant en litige.

La S.A.R.L. [9] DE [Localité 6] maintient sa demande principale en actualisant la demande de provision sur les redevances et charges impayées au 13 septembre 2024 à 67 493 € et en portant la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile à 4 000 € avec rejet de tous délais, en rétorquant que :

— une franchise partielle de redevance a été consentie jusqu’au 31 décembre 2023 et la convention précise la répartition des charges et travaux,

— elle n’a ni sous-évalué ni dissimulé des charges et elle se contente de répercuter les frais qu’elle subit dans les conditions contractuelles,

— elle justifie avoir déduit les charges antérieures à la période d’occupation, sauf l’appel de fonds exceptionnel du 31 octobre 2023 qui correspond à des travaux de traitement de l’acier rouillé à l’intérieur de la péniche,

— la clause d’exonération en cas de travaux de réparation de la coque de plus de 60 jours ne concerne que les redevances et il n’est justifié d’aucune mise en demeure,

— l’absence de justificatifs et non de décompte accompagnant la régularisation de charges du 22 janvier 2024 n’exonère pas le preneur de son obligation de paiement, d’autant plus qu’elle verse aux débats les documents réclamés,

— les contestations soulevées ne sont pas fondées et elle laisse le soin au juge d’apprécier si un délai peut être accordé.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail des 26 avril 2022 prévoyait le versement d’une redevance annuelle de base de 99 999,96 € hors taxes hors charges majorée de 10 % en cas de chiffre d’affaires supérieur à 1 500 000 € hors taxes, payable mensuellement d’avance, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.A.R.L. [9] DE [Localité 6] a fait délivrer un commandement de payer le 13 novembre 2023 portant sur un arriéré de loyer et charges de 122 361,72 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Cependant le preneur conteste la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement au titre des sommes réclamées.

Le seul fait que les provisions sur charges aient brutalement augmenté l’année suivant la prise de possession du bail ne suffit pas à caractériser une sous-évaluation des charges, dont les provisions sont calculées en fonction des exercices précédents. Les calculs opérés par le preneur ne démontrent pas, ni ne tentent de le faire, que les provisions sur charges réclamées à l’entrée en jouissance étaient inférieures à ce qu’elles auraient dû être.

Il n’est pas plus démontré de volonté de dissimuler l’augmentation prévisible des charges, étant observé que la demanderesse ne fait que répercuter les charges qu’elle se voit imposer en qualité de bénéficiaire de la convention principale au titre des clauses du sous contrat d’occupation.

A tout le moins, ce dol ne pourrait justifier qu’une demande d’indemnisation du préjudice subi qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, de sorte qu’il ne peut y avoir une forme de compensation partielle ou totale, ni une exception d’inexécution partielle du contrat autorisant la prise en compte de cette contestation.

Il résulte des échanges entre les parties qu’un accord informel a été conclu entre les parties prévoyant une dispense du preneur d’avoir à supporter les charges pour la période antérieure à son entrée en jouissance et qu’un calcul au prorata temporis des sommes déjà engagées a été effectué pour facturer la somme de 10 475,93 € hors taxes sur 125 711,44 € à raison de 10 mois sur 120.

Une somme de 27 555,84 € est en litige correspondant à des travaux réalisés par la société ERBI à l’intérieur de la péniche pour traiter la rouille. Or cette prestation correspond à l’entretien normal et régulier de la péniche pour l’ensemble de la période depuis la prise en concession, de sorte qu’elle doit suivre le même calcul de répartition prorata temporis, rien ne justifiant de la distinguer, dès lors qu’il est bien évident que la rouille s’est formée au cours du temps et non subitement après la prise de jouissance de la S.A.S. QUAI WEST. Il en résulte que sur les 27 555,84 €, seuls 10/120èmes sont exigibles et que la somme de 25 259,52 € doit être déduite de la réclamation de la demanderesse.

La locataire demande une exonération de redevances et charges au titre de la période de sortie d’eau du 17 février 2023 au 22 mai 2023. Or l’article 6.3 du contrat ne prévoit qu’une dispense de paiement des redevances et non une dispense du paiement des charges qui ne peut être rajoutée à la stipulation contractuelle. Si cet article précise que « la dispense commence à courir le jour suivant l’envoi d’une mise en demeure par l’occupant au propriétaire », le preneur produit une copie de lettre du 17 avril 2023 réclamant l’application de la clause qui satisfait aux exigences du contrat, lequel n’impose pas un envoi en recommandé ni une forme de rédaction particulière, étant observé que la réception de la lettre n’est pas contestée. Il en résulte que la redevance à déduire pour la période du 18 avril 2023 au 22 mai 2023 correspondant à 10 287 € selon le calcul du bailleur dans ses conclusions doit être accordée au preneur.

La locataire conteste enfin la somme réclamée au titre de la régularisation des charges intervenue le 22 janvier 2024 pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023. Si l’article 11 du contrat prévoit que le bailleur doit transmettre un décompte exhaustif des charges un mois après leur régularisation, aucune sanction n’est attachée au non-respect de cette obligation, dont le preneur ne peut s’emparer pour exciper une exception de non-exécution, puisque cette obligation est exigible postérieurement à la régularisation elle-même. En tout état de cause, le bailleur a produit le décompte en cours d’instance, de sorte que la somme réclamée au titre des charges régularisées n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte d’un état récapitulatif des inscriptions délivré par le site Infogreffe du tribunal de commerce qu’il n’y a pas de créanciers inscrits au 14 février 2024.

La dette n’ayant pas été entièrement réglée dans le délai imparti, même en tenant compte des rectifications à opérer concernant le prorata de charges et la période de dispense de paiement de la redevance, le preneur encourt la résiliation du bail.

En ce cas, il n’y aurait pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendrait de constater, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

Il serait cependant inutile de fixer une astreinte, dès lors que l’autorisation de recourir à la force publique devrait permettre d’assurer l’exécution de la décision d’expulsion.

L’indemnité provisionnelle d’occupation serait fixée un montant de la redevance avec charges.

Le décompte des loyers et accessoires au 14 septembre 2024 permet de constater qu’il est réclamé 67 493 € jusqu’à cette date au titre des redevances et charges exigibles au 30 septembre 2024, de sorte qu’en déduisant les sommes de 25 259,52 € au titre du prorata de charges et de 10 287 € de dispense de redevance, la somme de 31 946,48 € n’est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.S. QUAI WEST devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 1343-5 du code civil prévoit et encadre la faculté du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

La S.A.S. QUAI WEST, présumée de bonne foi, explique qu’elle a été victime d’une sous-évaluation des charges et des difficultés d’exploitation liées à l’entretien des lieux.

Pour sa part, la S.A.R.L. [9] DE [Localité 6] supporte des impayés de la part des preneurs qui se sont succédés, alors qu’elle est elle-même tenue au paiement des charges et redevances au PORT AUTONOME.

Il est donc impératif que le paiement du solde soit calculé selon un échéancier proportionné.

Eu égard à l’importance de la dette accumulée, l’étalement sur un délai de quatre mois, en plus du loyer courant, pour solder la dette est raisonnable et sera accordé.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.A.S. QUAI WEST à payer à la S.A.R.L. [9] DE [Localité 6] :

— une provision de 31 946,48 € TTC au titre des redevances et charges dues jusqu’au 30/09/24,

— une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Autorisons la S.A.S. QUAI WEST à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme de trois versements mensuels de 8 300,00 €, le premier devant intervenir dans le mois de la présente décision, et un quatrième versement du solde de la dette dans le mois suivant le troisième versement,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire et des voies d’exécution,

Disons qu’en cas de non-paiement d’un seul des versements prévus ou du loyer courant à leur échéance, la clause résolutoire reprendra son effet et qu’en ce cas :

— l’expulsion de la S.A.S. QUAI WEST et celle de tous occupants de son chef pourra intervenir sans nouvelle formalité au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier,

— le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d’exécution pourront être reprises,

— une indemnité d’occupation égale au montant des redevances et charges sera due jusqu’à la libération complète des lieux,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.S. QUAI WEST aux dépens, y compris le coût du commandement du 13 novembre 2023 et de la levée d’état des créanciers inscrits.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE