TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 6 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e DUMONT-LATOUR

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2025

à M. [L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07249 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GC4

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [E]

né le 25 Juin 1955 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON

Madame [P] [X] épouse [E]

née le 11 Mars 1959 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [K] [L]

né le 20 Juin 1979 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 17 juin 2021, Monsieur [F] [E] et Madame [P] [X] épouse [E] ont donné à bail à Monsieur [K] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 500 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [E] et Madame [P] [X] épouse [E] ont fait signifier à Monsieur [K] [L] par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 28 septembre 2023 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, Monsieur [F] [E] et Madame [P] [X] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

??constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de location d’un appartement au jour du jugement à intervenir ;??ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [K] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours de la [Localité 5] Publique ;??ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls de Monsieur [K] [L];??dire et juger qu’à défaut pour Monsieur de respecter ses engagements, les clauses résolutoires seront acquises et l’expulsion prononcée sans autres formalités ;??condamner Monsieur [K] [L] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyer et des charges arrêtés à ce jour, soit la somme de 3 094,50 euros augmentée des intérêts de droit à compter des présentes, et à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir ;??condamner Monsieur [K] [L] en vertu de l’article 1240 et 1760 du Code civil au paiement, d’une somme égale au montrant d’une indemnité d’occupation, du jour du prononcé du jugement à celui de son départ effectif, d’un montant identique au loyer actuel, outre les charges ;??condamner Monsieur [K] [L] à titre provisionnel au paiement d’une somme de 72,98 euros correspondant au coût de l’acte de commandement de payer les loyers ;??condamner Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur et Madame [E], la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites (article 696 du Code de Procédure civile).

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 janvier 2024 et renvoyée au 6 juin 2024 à la demande des parties.

Le 6 juin 2024, Madame et Monsieur [E], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Comparant en personne, Monsieur [L] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir une reprise du paiement des loyers courants avant l’audience. Il a déclaré être employé par la ville de [Localité 6] et percevoir 1980 euros de salaire mensuel.

A la date du délibéré, fixé au 5 septembre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée pour inviter les demandeurs à produire un justificatif de propriété.

Le dossier a été rappelé à l’audience du 7 novembre 2024, date à laquelle les demandeurs ont été représentés par leur conseil et le défendeur a comparu en personne. Les parties ont maintenu l’ensemble de leurs prétentions, sauf pour les bailleurs à actualiser la dette locative à un montant de 7.736,48 euros au 17 octobre 2024.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier du locataire qui ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés par le service chargé de l’établir.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 octobre 2023, soit plus six semaines avant l’audience du 25 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleurs privés, Madame et Monsieur [E] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 2 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 17 juin 2021 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2023, pour la somme en principal de 1.859,06 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date 28 septembre 2023.

Sur les délais de paiement dérogatoires et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le loyer actuel hors charge est de 548,87 euros. Il ressort des décomptes du locataires que les derniers paiements qu’il a honorés, ne sont que partiels et ne couvrent pas l’intégralité de ce loyer (398 euros le 31 juillet 2024, 350 euros le 29 août 2024 et 515 euros le 1er octobre 2024). Dès lors Monsieur [L] ne peut bénéficier des dispositions précitées et prétendre ni à des délais de paiement dérogatoires, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [L] étant occupant sans droit ni titre depuis le 28 septembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 17 octobre 2024, que Monsieur [L] reste devoir la somme de 7.736,48 euros.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 512,78 correspondant à des frais d’huissier ou MRH qui ne sont pas justifiés et ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Monsieur [L] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il n’apporte pas la preuve de paiements libératoires. Il sera donc condamné, par provision, au paiement d’une provision de 7.223,70 euros, avec intérêts au taux légal sur le montant de 3.094,50 euros à compter de l’assignation du 19 octobre 2023, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, des délais importants dont a déjà bénéficié Monsieur [L], des règlements partiels et sporadiques depuis de nombreux mois même après l’audience de renvoi, de la qualité des bailleurs, personnes privées, la demande de délais de paiement de droit commun sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches accomplies par les demandeurs, il sera aussi condamné à leur payer une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juin 2021, entre d’une part Monsieur [F] [E] et Madame [P] [X] épouse [E], d’autre part Monsieur [K] [L], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 septembre 2023 ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [K] [L] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [E] et Madame [P] [X] épouse [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [F] [E] et Madame [P] [X] épouse [E], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 603,87 euros, due à compter du 28 septembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [F] [E] et Madame [P] [X] épouse [E], à titre provisionnel, la somme de 7.223,70 euros, avec intérêts au taux légal sur le montant de 3.094,50 euros à compter de l’assignation du 19 octobre 2023, et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 octobre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à payer à Monsieur [F] [E] et Madame [P] [X] épouse [E] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président