Tribunal Judiciaire de Nantes, 4e chambre, 20 mars 2025, n° 23/03620

TJ Nantes 20 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Violation des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965
La cour a estimé que la canalisation à l'origine du dégât des eaux était une partie privative, et non une partie commune, rendant ainsi la demande d'annulation infondée.
Accepté
Responsabilité du copropriétaire pour l'entretien des parties privatives
La cour a jugé que la canalisation était effectivement une partie privative, et que le copropriétaire devait en assumer les frais d'entretien et de réparation.
Accepté
Droit à l'indemnité pour les frais de justice
La cour a condamné la S.A.R.L. TRIANON VALORISATION à verser une indemnité au syndicat pour couvrir les frais de justice, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, 4e ch., 20 mars 2025, n° 23/03620
Numéro(s) :	23/03620
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florent LUCASAlain LEBOUGREGaëlle VIZIOZ
Cabinet(s) :	CORNET VINCENT SEGUREL
Parties :	S.A.R.L. TRIANON VALORISATION c/ Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ], S.A.R.L. TRIANON VALORISATION ( RCS de [ Localité 11 ]

Texte intégral

LE 20 MARS 2025

Minute n°

N° RG 23/03620 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MM7Z

S.A.R.L. TRIANON VALORISATION

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

Autres demandes relatives à la copropriété

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CVS – 22B

M^e ALAIN LEBOUGRE – C1104

M^e Gaëlle VIZIOZ – 353

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

— --------------------------------------------------

QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 07 JANVIER 2025 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 20 MARS 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

S.A.R.L. TRIANON VALORISATION (RCS de [Localité 11] N°814 136 966) agissant poursuites et diligences de sa gérante, Mme [I] [X],, dont le siège social est sis [Adresse 9]

Rep/assistant : M^e Gaëlle VIZIOZ, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : M^e ALAIN LEBOUGRE, avocat au barreau de PARIS

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le Cabinet BRAS IMMOBILIER, dont le siège social est Administrateurs de Biens, [Adresse 10]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE

Le 04 juillet 2022, une fuite d’eau concernant le hall de l’immeuble et trois appartements, situés les uns au-dessus des autres, a été signalée dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 12]. Cette fuite provenait du lot n°101, situé au 4e étage et appartenant à la société TRIANON VALORISATION.

Le syndic a missionné la société HYDROLEAK, pour procéder à une recherche de fuite, le 08 juillet 2022, et face à l’aggravation des désordres, des travaux ont été réalisés en urgence, en août 2022.

Lors de l’assemblée générale du 16 mai 2023, le syndic a été autorisé à agir contre la société TRIANON VALORISATION afin d’obtenir le remboursement des factures réglées dans le cadre de la fuite.

Par acte du 13 juillet 2023, la SARL TRIANON VALORISATION a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé [Adresse 7] à Nantes, aux fins de prononcer la nullité des résolutions n°5, 6, 13 et 13-2 de l’assemblée générale du 16 mai 2023 et condamner le syndicat des copropriétaires, au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives du 09 octobre 2024, la SARL TRIANON VALORISATION a sollicité du tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Déclarer la société à responsabilité limitée TRIANON VALORISATION recevable et bien-fondée en son action,

Y faisant droit,

Vu les dispositions des règlements de copropriété des 8 septembre 1969 et 21 septembre 1973,

Vu l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le procès-verbal de l’Assemblée Générale Ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8],

Juger que la canalisation fuyarde incorporée dans le plancher du lot n° 101 de l’état descriptif de division de cet immeuble est une partie commune au sens de ces dispositions contractuelles et légale,

En conséquence,

Prononcer la nullité des résolutions n° 5, 6, 13 et 13-2 de l’Assemblée Générale Ordinaire de cet immeuble du 16 mai 2023,

Condamner le syndicat défendeur à payer à la société TRIANON VALORISATION une indemnité de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat défendeur aux entiers dépens, dont Maître Gaëlle VIZIOZ, avocat, pourra poursuivre le recouvrement dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 03 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Nantes a sollicité du tribunal, au visa des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Débouter la société TRIANON VALORISATION de l’ensemble des demande, fins et écritures.

Condamner la société TRIANON VALORISATION à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 12] la somme de 2.874,50 € TTC avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 7 avril 2023.

Condamner la société TRIANON VALORISATION à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 12] la somme 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile.

Condamner la société TRIANON VALORISATION aux entiers dépens de l’instance, en allouant à la SELARL CORNET, [K] & SEGUREL (Maître [P] [V]),

Avocat aux offres de droits, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 07 novembre 2024 et l’audience des plaidoiries a eu lieu le 07 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation des résolutions n°5, 6, 13 et 13-2 de l’assemblée générale du 16 mai 2023

La SARL TRIANON VALORISATION sollicite l’annulation des résolutions n°5, 6, 13 et 13-2 adoptées lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 12], du 16 mai 2023. Elle se fonde sur le fait que la canalisation ayant donné lieu à des travaux, objets desdites résolutions, est une partie commune et non une partie privative.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, situé [Adresse 7] à [Localité 12] soutient que la demanderesse ne motive pas sa demande d’annulation.

La demande d’annulation de résolutions prises en assemblée générale des copropriétaires doit être fondée sur la méconnaissance de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes. En l’espèce, la SARL TRIANON VALORISATION, en indiquant que la canalisation objet de réparations est une partie commune, fait finalement valoir que les résolutions dont elle demande l’annulation, ont été prises en violation des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, concernant la définition des parties privatives et des parties communes et des dispositions du règlement de copropriété portant sur ce sujet.

Selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

L’article 3 de la loi indique que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

— le droit d’affichage sur les parties communes ;

— le droit de construire afférent aux parties communes. »

Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 définissent ce que sont les parties privatives et les parties communes, dans l’immeuble en copropriété, mais ces dispositions sont supplétives de la volonté des copropriétaires. Ainsi, le règlement peut-il fixer d’autres règles pour la qualification des parties de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété du 21 septembre 1973 décrit les parties communes et les parties privatives. Concernant les parties communes définies comme celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, le règlement procède à une description de ce qui doit relever de cette définition et vise ainsi « les conduites, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité et de distribution d’eau froide (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux dépendant et affectés à l’usage exclusif et particulier de ceux-ci). »

Quant aux parties privatives définies comme celles réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, elles comportent notamment, selon le règlement : « les installations de chauffage (chaudière, radiateur), les conduits, les canalisations, les colonnes montantes se trouvant à l’intérieur des locaux constituant chaque appartement ».

Il apparait à la lecture de ces textes, que sont des parties privatives les canalisations situées à l’intérieur des locaux privatifs et que les parties de canalisations au-delà de ces segments sont des parties communes. Les articles du règlement ne sont pas contradictoires et différencient les parties privatives et les parties communes, en fonction de leur localisation.

En l’espèce, la canalisation à l’origine du dégât des eaux était située à l’intérieur de l’appartement de la SARL TRIANON VALORISATION, ainsi que l’a établi la société HYDROLEAK intervenue dans l’appartement en recherche de fuite. Dans son rapport déposé le 18 juillet 2022, cette société avait constaté que la fuite était au niveau de la canalisation d’eau froide sanitaire entre la nourrice de distribution d’eau et la chaudière, dans le logement de la SARL TRIANON VALORISATION. Cette canalisation est ainsi située à l’intérieur de l’appartement et doit être considérée comme une partie privative. Les travaux ont été effectués dans l’appartement sous la baignoire, puisque, comme en atteste la facture produite, la société LUCOTTE a procédé au remplacement de la vanne d’arrêt et à la réfection de la canalisation d’eau froide desservant la chaudière depuis la nourrice située sous la baignoire.

Sur cette base, les demandes en l’annulation des résolutions n°5, 6, 13 et 13-2 adoptées lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], du 16 mai 2023, formées par la SARL TRIANON VALORISATION sont rejetées.

Sur la demande de paiement des travaux formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 12] sollicite le paiement des frais engagés pour la recherche de fuite, à hauteur de 540 euros TTC et la réfection de la canalisation suite au dégât des eaux dénoncé le 04 juillet 2022, pour un montant de 2334,50 euros TTC.

La canalisation étant une partie privative, il appartient au copropriétaire d’en assumer l’entretien et de prendre en charge les travaux de réfection. La demande du syndicat des copropriétaires est donc fondée et la SARL TRIANON VALORISATION est condamnée à lui verser la somme de 2874,50 euros TTC.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL TRIANON VALORISATION succombant à titre principal, il convient de la condamner aux dépens de l’instance et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 12], la somme de 1500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SARL TRIANON VALORISATION fondée sur l’article 700 du code de procédure civile est rejetée en ce qu’elles sont dirigées contre des parties non tenues aux dépens ou en ce qu’elles sont contraires à l’équité.

L’exécution provisoire est de droit, rien ne s’y oppose en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique

REJETTE les demandes en l’annulation des résolutions n°5, 6, 13 et 13-2 adoptées lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 12], du 16 mai 2023, formées par la SARL TRIANON VALORISATION ;

CONDAMNE la SARL TRIANON VALORISATION à verser la somme de 2874,50 euros TTC au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], au titre des frais engagés pour la recherche de fuite et la réfection de la canalisation suite au dégât des eaux dénoncé le 04 juillet 2022 ;

CONDAMNE la SARL TRIANON VALORISATION aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SARL TRIANON VALORISATION à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], la somme de 1500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SARL TRIANON VALORISATION fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE