Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 25 Septembre 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES,

substituée par Maître Bertrand LARONZE, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [N]

Logement 224 Etage 3

9 Allée Alphonse Beillevaire

44700 ORVAULT

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025

date des débats : 05 juin 2025

délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/01819 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2CC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Monsieur [V] [N] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 avril 2021 à effet au 20 avril 2021, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [V] [N] un logement de type 1 lui appartenant sis, 9 allée Alphonse Beillevaire, 3ème étage n°224 – 44700 ORVAULT, moyennant un loyer mensuel initial de 227,11 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 43,10 €.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait sommation à [V] [N] de fournir son avis d’imposition 2023 sur ses revenus 2022, commandement de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 783,27 € arrêté au 9 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Deux précédents commandements de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer ont été délivrés à [V] [N] les 8 avril 2022 et 30 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— constater à compter du 18 mai 2024 pour défaut de justification d’une assurance, depuis le 18 juin 2024 pour défaut de paiement la résiliation du bail ayant pris effet le 20 avril 2021 entre les parties;

— à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire dudit bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion du locataire, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner le locataire à lui payer les sommes suivantes :

—  1055,27 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés ainsi qu’aux pénalités de non-réponse à enquête au 29 octobre 2024, avec intérêts de droit ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 18 mai 2024 ou du 18 juin 2024 ou du jugement à intervenir et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

—  500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— assortir les délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 22 avril 2025 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025. À ladite audience, ATLANTIQUE HABITATIONS se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 967,57 € au titre des loyers et charges échus à la date du 4 juin 2025. La requérante indique également se désister de sa demande de résiliation du bail au titre du défaut d’assurance, le locataire ayant produit une attestation.

Régulièrement assigné à personne, [V] [N] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 11 avril 2024, la Caisse en ayant accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 26 décembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 26 décembre 2024 a été régulièrement dénoncée par la bailleresse au représentant de l’État dans le département le 27 décembre 2024, qui en accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 05 juin 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

À l’audience, ATLANTIQUE HABITATIONS déclare se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance locative, le locataire ayant finalement produit une attestation. Il convient de prendre acte de ce désistement.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait commandement à [V] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 783,27 € arrêté au 9 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [V] [N].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’ATLANTIQUE HABITATIONS est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[V] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 967,57 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 4 juin 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 225,26 € (70,13 € + 76,18 € + 78,95 €).

En conséquence, [V] [N] sera condamné au paiement de la somme de 742,31 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 5 juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 315,75 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [V] [N] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et ATLANTIQUE HABITATIONS a relevé les efforts supplémentaires récents du locataire pour apurer sa dette.

Il ressort du diagnostic social et financier que [V] [N] est retraité et souffre d’importants problèmes de santé qui ont conduit à plusieurs hospitalisations. Il perçoit une retraite d’environ 900 € et offre de verser 50 € par mois en plus de son loyer pour résorber sa dette, offre acceptée par ATLANTIQUE HABITATIONS.

Au regard de ces éléments, dès lors que [V] [N] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [V] [N] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). ATLANTIQUE HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [N], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En équité, la demande d’ATLANTIQUE HABITATIONS présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 avril 2021 entre la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS et [V] [N], concernant le logement sis 9 allée Alphonse Beillevaire, 3ème étage n°224 – 44700 ORVAULT ;

CONSTATE le désistement d’ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement figurant au bail sont réunies à la date du 19 juin 2024 ;

CONDAMNE [V] [N] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 742,31 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [V] [N] un délai de paiement de quinze (15) mois pour se libérer de la dette, soit 14 mensualités de 50 €, la 15ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [V] [N] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 9 allée Alphonse Beillevaire, 3ème étage n°224 – 44700 ORVAULT, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [V] [N] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE dans ce cas [V] [N] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS, à compter du 5 juin 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 315,75 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [V] [N] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

DÉBOUTE ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY