Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 22 Mai 2025

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DEMANDEURS :

Madame [E] [N] épouse [C]

9, impasse des Ecrins

44470 THOUARE

Monsieur [I] [P]

9, impasse des Ecrins

44470 THOUARE

représentés par Maître Gilles CAMPHORT, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [G]

10 Impasse du Paradis

44470 CARQUEFOU

représenté par Maître Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 février 2025 prorogé au 22 mai 2025

RG N° N° RG 24/03340 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NLC2

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Gilles CAMPHORT

CCC à Maître Sébastien CHEVALIER + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice en date du 2 juillet 2024, [I] [P] et [E] [N] épouse [C] a assigné [S] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Nantes en lui demandant de :

— la recevoir en sa demande et l’y déclarer bien fondée ;

— constater que [S] [G] est occupant sans droit ni titre de l’immeuble sis 30 allée des Serres – 44470 CARQUEFOU ;

En conséquence :

— ordonner con expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, de libérer volontairement et sans délai les lieux qu’il occupe ainsi que les biens de cet immeuble d’habitation, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin il y a ;

— supprimer le délai de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution ;

— condamner l’intéressé à verser à [I] [P] et [E] [N] épouse [C], la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

***

En effet, [I] [P] et [E] [N] épouse [C] font valoir qu’ils ont fait construire une maison dans le but de la vendre. Le défendeur à l’instance, agent immobilier de profession, s’est porté acquéreur et a rédigé le compromis de vente, signé le 2 novembre 2023. L’article 28 de ce compromis prévoit qu’il ne pourra entrer dans l’immeuble en attendant la conclusion de la vente dans le seul but d’effectuer certains travaux, listés exhaustivement.

Ils font valoir qu'[S] [G] s’est installé dans la maison avec sa famille et a meublé la maison, ce qui a été constaté par huissier.

Or, au jour de la vente, celui-ci a refusé de signer, faisant valoir le dol face à différents problèmes qu’il a pu rencontrer dans la maison.

Ainsi, les requérants font valoir qu'[S] [G] est occupant sans droit ni titre et qu’il doit être expulsé. Ils refusent que lui soit accordé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux au regard de sa mauvaise foi et d’un trouble manifestement illicite.

L’audience de référé, initialement prévue le 19 septembre 2024 a été renvoyée au 17 octobre 2024. Une nouvelle demande de renvoi étant présentée par les parties, le tribunal a considéré que ces différents renvois ne permettaient plus de maintenir la qualification de référé et a renvoyé l’affaire au fond. Le dossier a été retenu à l’audience du 21 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025 mais en raison d’une difficulté de service, il a dû être prorogé au 22 mai 2025.

***

[S] [G] fait valoir de son côté que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour juger cette affaire qui relève du tribunal judiciaire statuant sur les contentieux en matière de vente immobilière. Il reconnaît qu’il occupe actuellement la maison.

S’agissant de la rédaction du compromis de vente, il affirme que celui-ci a été rédigé par l’agence immobilière des vendeurs, rappelant qu’il est ici acquéreur à titre personnel. Il précise par ailleurs que ce compromis de vente ne constitue pas une promesse de vente mais un contrat synallagmatique puisque chacune des deux parties a des obligations à exécuter et il fait valoir qu’il exécute ses obligations.

Le défendeur ajoute que l’article 28 du compromis l’autorise à occuper le bien et à effectuer des travaux, ce qui constitue une clause d’occupation précaire, excluant toute entrée en fraude dans la maison.

Il ajoute qu’une des conditions suspensive, liée à la réparation des volets par les vendeurs, n’a pas été remplie. Il déclare également avoir découvert des malfaçons sur cette maison neuve, réceptionnée par les vendeurs le 23 octobre 2023 soit 10 jours avant la signature du compromis. Ainsi, le défendeur fait valoir que la situation lui a été dissimulée et que cette information étant tout à fait déterminante, il n’a fait qu’exercer son droit de rétractation.

[S] [G] estime ainsi qu’il a, de son côté, levé les conditions suspensives prévues par le compromis de vente et qu’ainsi il n’est pas occupant sans droit ni titre.

[S] [G],cité à étude, n’a pas comparu aux audiences mais était représenté par son Conseil. Les deux parties étant présentes ou représentées, la décision est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection :

L’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire énonce que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En l’espèce, la demande principale figurant dans l’assignation et réitérée à l’audience concerne l’expulsion du défendeur d’un immeuble bâti, qualifié par le requérant d’occupant sans droit ni titre.

Nonobstant les difficultés liées à l’exécution de la vente sous conditions suspensives du 2 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a la charge de déterminer si l’occupant des lieux est ou non sans droit ni titre, puis de déterminer, le cas échéant, s’il répond aux conditions liées à l’expulsion dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Ainsi, le juge des contentieux de la protection est compétent en l’espèce, à l’exception du contentieux lié au respect ou non de l’article 28 de la vente sous conditions suspensives du 2 novembre 2023, l’acquéreur aura la jouissance du bien par la prise de possession à compter du 27 novembre 2023 dans le but d’effectuer, ce que les vendeurs acceptent, des travaux d’amélioration à sa seule charge.

Sur la demande principale :

Sur l’occupation sans droit ni titre

En l’espèce, l’article 27 de la vente sous conditions suspensives du 2 novembre 2023 mentionne que « l’acte authentique de vente réitérant les présentes, interviendra au plus tard le 31 janvier 2024. ».

Il ne peut être contesté qu’à la date de l’assignation, le 2 juillet 2024, l’acte de vente n’était pas intervenu et que la vente sous conditions suspensives était devenue sans effet, et ce dès le 1er février 2024.

Ainsi, à la date de l’assignation et qui plus est à la date de l’audience, [S] [G] et tout occupant de son fait ne peut qu’être considéré comme occupant sans droit ni titre.

Sur les délais

Les articles L412-1 et L412-6 du code de procédure civile d’exécution, tels qu’ils résultent de la loi du 27 juillet 2023 en vigueur au 29 juillet 2023 énoncent que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et sauf exception, il est sursis à statuer à toute mesure d’expulsion jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ainsi que pour ce qu’il est convenu d’appeler « la trêve hivernale ».

Ces sursis ne s’appliquent cependant pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte (rédaction précédente : par voies de fait).

Il ressort de la rédaction de ces textes que le sursis à une expulsion ne peut être accordé à un occupant sans droit ni titre, première condition, qui se serait introduit dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, seconde condition. La voie de fait est ainsi présentée comme une condition supplémentaire nécessaire pour refuser à l’occupant le bénéfice du sursis de l’expulsion pendant la trêve hivernale.

En l’espèce, [S] [G] a occupé le logement sis 30 allée des Serres – 44470 CARQUEFOU dans le cadre de l’article 28 de la vente sous conditions suspensives du 2 novembre 2023 qui le liait aux demandeurs, et donc sans qu’aucune manœuvre, menace, voies de fait ou contrainte ne puisse être retenue à son encontre.

Par conséquent, le délai susvisé de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ne saurait être supprimé.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chaque partie succombant en partie à l’instance, supportera la charge de ses propres dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile énonce que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, [S] [G], reconnu occupant sans droit ni titre, est condamné à payer à [I] [P] et [E] [N] épouse [C] la somme de 1.000 € sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Constance GALY, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant au fond, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la requête en référé présentée par [I] [P] et [E] [N] épouse [C] contre [S] [G] ;

CONSTATONS que [S] [G] est occupant sans droit ni titre du logement sis 30 allée des Serres – 44470 CARQUEFOU ;

ORDONNONS l’expulsion de [S] [G] et de tout occupant de son chef de ce logement, le cas échéant avec le concours de la force publique pour toute la durée de l’expulsion et d’un serrurier ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS chaque partie aux paiement de ses propres dépens ;

CONDAMNONS [S] [G] à payer à [I] [P] et [E] [N] épouse [C] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à NANTES le 22 mai 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY