Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [P] épouse [L]

Logement 15 Etage 3

1 Rue Raymond Prevost

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024

date des débats : 17 octobre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02517 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGPU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Madame [V] [P] épouse [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 2 août 2006 à effet au 3 août 2006, HABITAT 44 a donné à bail à [V] [P] épouse [L] un logement lui appartenant sis, 1 rue Raymond Prévost, « la Changetterie », 3ème étage – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 212,48 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 58,80 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [V] [P] épouse [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.344,34 € arrêté au 14 mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [V] [P] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 juillet 2024 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 2.216,60 € arrêtée au jour de l’assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [V] [P] épouse [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 378,81 €, augmentée de son éventuelle réindexation du supplément SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Dire et juger que, en application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de 122,22 € ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

Les services du département ont informé le tribunal le 10 septembre 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec [V] [P] épouse [L] et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à justifier que [V] [P] épouse [L] a donné congé le 26 août 2024 et à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.338,82 € au titre des loyers et charges échus à la date du 10 octobre 2024.

Régulièrement assignée à étude, [V] [P] épouse [L] n’a pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de l’information de la situation d’impayé de sa locataire à la CAF le 26 janvier 2024, que la Caisse a réceptionnée le 12 février 2024 (évoquant toutefois une fiche de saisine du 17 décembre 2021) , soit au moins deux mois avant l’assignation du 2 août 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 2 août 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 5 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 5.6.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [V] [P] épouse [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.344,34€ arrêté au 14 mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [V] [P] épouse [L].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Sur la date d’effet du congé

Dans son congé daté du 26 août 2024 adressé par lettre recommandée avec accusé réception et reçu par HABITAT 44 le 28 août 2024, [V] [P] épouse [L] mentionne que la résiliation du bail sera effective au 26 août 2024, alors qu’elle doit respecter un délai de préavis de trois mois, conformément à l’article 5-4 du contrat de bail et de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, la défenderesse est tenue au paiement des loyers et charges jusqu’au 27 novembre 2024 inclus.

Sur le montant de la dette

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[V] [P] épouse [L] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.338,82 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 10 octobre 2024.

Il sera déduit de ce montant la somme de 122,22 € correspondant au coût du commandement de payer, qui relève des dépens.

En conséquence, [V] [P] épouse [L] sera condamnée au paiement de la somme de 2.216,60 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 10 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Elle sera enfin condamnée à payer à HABITAT 44, à compter du 11 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 378,81 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, HABITAT 44 a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, [V] [P] épouse [L] n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience. En effet, ses prélèvements de mai et juin 2024 ont été rejetés, ceux de juillet et août 2024 ont été prélevés, mais celui se septembre 2024 a de nouveau été rejeté.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être établi en l’absence de la locataire au rendez-vous proposé par l’Espace solidarité du département. Aucun élément ne permet donc de dire que la défenderesse est en situation de régler sa dette locative.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [V] [P] épouse [L].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [P] épouse [L], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elle sera également condamnée à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 2 août 2006 entre HABITAT 44 et [V] [P] épouse [L], concernant le logement sis 1 rue Raymond Prévost, « la Changetterie », 3 ème étage – 44800 SAINT HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

CONDAMNE [V] [P] épouse [L] à payer à HABITAT 44 la somme de 2.216,60 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse ;

CONDAMNE [V] [P] épouse [L] à payer à HABITAT 44, à compter du 11 octobre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 378,81 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [V] [P] épouse [L], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [V] [P] épouse [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [V] [P] épouse [L] à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEF Constance GALY