TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

RÉFÉRÉ

N° RG 25/00101 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-H6FL

N° ORDONNANCE : 25/

ORDONNANCE DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR

La société KC9 SNC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent SCHITTENHELM de la SELARL SEKRI VALENTIN ZERROUK, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

La Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marc BENSIMHON de la SCP BENSIMHON Associés, avocats au barreau de PARIS

FORMATION

Juge des référés : Martine GIACOMONI CHARLON

Greffier : Delphine BROUSSOU

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 03/10/2025, l’avocat de la partie demanderesse a été entendu en sa plaidoirie. A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 07 Novembre 2025.

ORDONNANCE

Contradictoire, en premier ressort, prononcée par Martine GIACOMONI CHARLON, juge des référés assistée de Delphine BROUSSOU, greffier le 07 Novembre 2025, par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Par exploit en date du 10 février 2025, la Société KC9 SNC a fait assigner la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE devant le Juge des Référés aux fins de voir :

juger que la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE est redevable envers la demanderesse d’une dette locative totale de 215.856,42 euros TTC, arrêtée au 13 décembre 2024;condamner la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE à payer à la Société KC9 SNC, à titre provisionnel la somme de 188.068,98 euros TTC au titre d’un arriéré de loyers arrêté au 13 décembre 2024, incluant le coût de la sommation de payer; ordonner la capitalisation des intérêts légaux à compter de la sommation du 9 décembre 2024, sur la somme de 16.380,80 euros TTC, en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil et des clauses du bail; juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la Société KC9 SNC et qu’il vient en compensation de la créance locative; rejeter toute demande de délais de paiement qui serait formulée par la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE;condamner la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE à payer à la Société KC9 SNC la somme provisionnelle de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;condamner la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE aux dépens en ce compris les frais de la saisie conservatoire, les frais de signification de l’assignation et les frais de signification de l’ordonnance à intervenir;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

La Société KC9 SNC rappelle que le bail conclu le 26 juillet 2023 a pris effet rétroactivement au 1er janvier 2021 et que le preneur est resté sans payer régulièrement les loyers depuis le mois d’octobre 2023, malgré la sommation de payer qui lui a été délivrée le 9 décembre 2024 et la mesure de saisie-conservatoire effectuée le 17 décembre 2024. Le preneur soutient qu’il n’existe aucune contestation sérieuse de nature à faire échec à la demande de règlement provisionnel des loyers. Le bailleur soutient également qu’il est fondé à conserver le dépôt de garantie, par compensation avec les loyers dus, s’agissant de créances connexes résultant d’un même contrat, le preneur étant alors tenu de reconstituer ce dépôt de garantie. En ce qui concerne la clause pénale, le bailleur soutient que le Juge des Référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale, laquelle est prévue au contrat de bail.

Par conclusions en date du 20 juin 2025, la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE demande au Juge des Référés de :

à titre liminaire :

prononcer un sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitivement rendue par le Juge de l’Exécution; à titre principal :

dire la juridiction des référés incompétente pour statuer sur les demandes formulées par la Société KC9 SNC;dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes;débouter la Société KC9 SNC de l’ensemble de ses demandes; à titre subsidiaire :

dire n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses;débouter la Société KC9 SNC de l’ensemble de ses demandes;à titre infiniment subsidiaire :

accorder à la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la somme restant éventuellement due au titre de l’indexation pour les années 2021 à 2024, à raison de 23 mensualités de 1.712 euros et une mensualité de 1.729,96 euros;en tout état de cause :

débouter la Société KC9 SNC de ses demandes;

condamner la Société KC9 SNC au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Lors de l’audience de plaidoiries, la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE a déclaré ne pas soutenir sa demande de sursis à statuer, la décision du Juge de l’Exécution ayant été rendue le 8 juillet 2025. La Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE indique qu’elle a débuté l’exploitation le 1er février 2013, en reprenant les dettes de son prédécesseur . Elle ajoute que, par congé avec offre de renouvellement, la Société KC9 SNC a souhaité augmenter le loyer de 70 % dès le mois de juin 2013. La Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE indique que le nouveau bail conclu le 10 juillet 2023 résulte d’un protocole d’accord signé le même jour, mettant à la charge de la locataire une somme totale de 151.422,48 euros TTC, à régler en 18 mensualités de 8.412,36 euros, à compter du 1er juillet 2023. La Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE soutient s’être régulièrement acquittée des loyers et des mensualités prévues.

Dans ses dernières écritures, en date du 19 septembre 205 et soutenues oralement à l’audience, la Société KC9 SNC maintient les termes de son assignation, en y ajoutant la demande faite au Juge des Référés de se déclarer incompétent pour connaître de la demande de caducité et de mainlevée de la saisie conservatoire et compétent pour connaître du litige, en l’absence de contestation sérieuse. Par ailleurs, la Société KC9 SNC porte sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à la somme de 7.000 euros. Le bailleur rappelle que la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE a été déboutée de sa contestation portée sur la saisie conservatoire, dont la caducité et la mainlevée ont été rejetées par jugement du Juge de l’Exécution en date du 8 juillet 2025.

Par note en délibéré, spécialement autorisée, en date du 8 octobre 2025, la Société KC9 SNC indique au Juge des Référés que les sommes versées par la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE entre le 1er octobre 2023 et le 1er octobre 2025 ne couvrent pas à la fois le paiement des échéances prévues au protocole et celui des loyers et charges courants. Le bailleur en déduit que le protocole n’a pas été régulièrement exécuté et que sa créance s’élève à 317.106,02 euros au 1er octobre 2025.

Par note en délibéré en réponse, la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE soutient avoir exécuté le protocole en son intégralité et ne plus être redevable d’aucune somme à ce titre envers la Société KC9 SNC.

SUR CE :

Attendu que le Juge des Référés rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et qu’il en est de même de celles tendant à ce qu’il soit “dit et jugé” en ce qu’elles constituent des moyens et non des prétentions;

Sur les loyers et charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1728 du Code Civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus;

Qu’en application de l’article 835 du Code de Procédure Civile, le Juge des Référés peut accorder une provision au créancier, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable;

Que le moyen tiré de l’incompétence du Juge des Référés, soulevé par la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE, sera donc rejeté;

Attendu qu’en l’espèce, en application des dispositions de l’article 24 des conditions générales du bail, le preneur s’engage à payer le loyer par trimestre et d’avance, en quatre paiements, les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année à compter de la date de départ du loyer;

Que, par jugements en date du 23 février 2021, le juge des loyers commerciaux de ce Tribunal a fixé le loyer principal de renouvellement de l’officine à 146.205 euros HT/HC/an et celui de la réserve à 16.200 euros HT/HC à compter du 1er octobre 2024;

Attendu qu’en raison de retards de paiement des loyers, les parties ont conclu un protocole d’accord le 10 juillet 2023, aux termes duquel le preneur reconnaissait que la créance du bailleur s’établissait à 305.807,94 euros TTC, correspondant aux loyers et charges arrêtés à la date du 20 juin 2023, mais que celui-ci consentait à diminuer sa créance de 128.400 euros TTC, laissant subsister une dette de 177.407,94 euros TTC, à régler en un premier versement de 25.985,46 euros TTC et 18 mensualités de 8.412,36 euros;

Qu’il est expressément prévu au protocole d’accord que les échéances courantes doivent être réglées à leur date d’exigibilité et que, “à défaut d’honorer, à bonne date, un seul de ces règlements, la déchéance du terme interviendra de plein droit et l’intégralité de la somme restant due au bailleur sera immédiatement exigible.”

Que l’article 4 du protocole précise également que “à défaut d’honorer une seule des échéances de paiement à l’une des dates prévues à l’article 2 [ndlr : modalités de règlement de l’arriéré locatif] et aux échéances convenues à l’article 3 [ndlr : modalités de paiement des échéances courantes] et/ou en cas d’incident ou de retard de paiement d’une seule des échéances courantes à leur date d’exigibilité comme rappelé à l’article 3 ci-dessus pour quelque cause que ce soit :

— la déchéance du terme interviendra de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à une sommation ou mise en demeure,

— l’intégralité du solde de la dette locative restant dû deviendra alors immédiatement exigible,

— la clause résolutoire du bail sera acquise,

— le bailleur reprendra le bénéfice de ses droits, l’autorisant à poursuivre immédiatement l’expulsion de la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE des locaux n° 5 et 6 situés dans le Centre Commercial [Localité 4] à [Localité 4] .”

Attendu qu’il n’est pas stipulé au protocole d’accord que la Société KC9 SNC pourra retrouver les droits abandonnés sur la créance de 128.400 euros TTC, dans la mesure où cette diminution de la dette du preneur correspond non pas à une concession faite par le bailleur dans le cadre de la rédaction du protocole d’accord, mais à un nouveau calcul des loyers au regard du bail en renouvellement conclu le 10 juillet 2023;

Qu’en conséquence, la Société KC9 SNC ne peut ajouter cette somme sur la dette de la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE résultant des loyers, charges courants et échéances impayées;

Attendu, par ailleurs, que la Société KC9 SNC indique, dans ses écritures, qu’aucune ligne comptable ne fait apparaître les échéances mensuelles de 8.412,36 euros;

Or, attendu que le loyer minimum garanti apparaissant sur le relevé de compte client est fixé régulièrement à 20.059,02 euros par mois à compter du mois d’octobre 2023, alors qu’il a été fixé à 146.205 euros HT/HC/an, soit 12.183,75 euros par mois, par le juge des loyers commerciaux, le 23 février 2021;

Qu’il convient donc de retenir que les mensualités dues en exécution du protocole d’accord ont été imputées sur les factures éditées au titre des loyers minimum garantis;

Attendu, en tout état de cause, que, si la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE soutient s’être acquittée, dans le cadre de l’exécution du protocole, de quatre factures d’un montant total de 238.697,40 euros, qui correspondraient à des échéances entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023 -période couverte par le protocole d’accord- il n’en demeure pas moins que, au 18 novembre 2024, il résulte des relevés de compte client qu’il subsistait une dette de 188.068,98 euros, constituée du dépôt de garantie et d’échéances depuis le 1er octobre 2023 et donc non comprises dans le protocole, dette qui a donné lieu à délivrance, le 9 décembre 2024, d’une sommation de payer en matière commerciale;

Que la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE ne saurait prétendre que ce montant constitue une contestation sérieuse rendant le Juge des Référés incompétent à connaître du litige, dans la mesure où, si le preneur prétend avoir exécuté correctement le protocole en ce qui concerne les arriérés de loyer, il ne soutient pas s’être acquitté, dans les délais, du paiement des échéances courantes;

Qu’en conséquence, il convient de condamner la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE à verser à la Société KC9 SNC la somme de 188.068,98 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 13 décembre 2024;

Sur le dépôt de garantie :

Attendu qu’aux termes de l’article 26.5 des conditions générales du bail, le dépôt de garantie pourra, en cours de bail, être compensé avec des sommes dues au bailleur, étant précisé que le dépôt de garantie devra être immédiatement reconstitué par le preneur entre les mains du bailleur;

Que, dans la mesure où la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE reste redevable d’une somme de 188.068,98 euros au titre des arriérés de loyers et charges, le bailleur est bien fondé à opérer une compensation entre le dépôt de garantie et la dette du preneur;

Sur la pénalité pour défaut de communication du chiffre d’affaires :

Attendu que la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE s’oppose à la demande du bailleur consistant à lui infliger une pénalité de 33.600 euros pour défaut de communication du chiffre d’affaires pour l’année 2020;

Attendu que, si l’article 23.7 du bail prévoit cette communication et la sanction du défaut de celle-ci, il n’en demeure pas moins que le preneur riposte que l’année 2020 fut marquée par l’épidémie de COVID et qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité de produire ce chiffre d’affaires en temps utile;

Attendu, cependant, qu’en tout état de cause, la Société KC9 SNC déclare, sans contestation de la part du preneur, que le chiffre d’affaires pour les années 2022 et 2023 n’a pas été communiqué non plus;

Qu’en outre, contrairement à ce que soutient la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE, il lui appartient, aux termes de l’article 23.7 précité, de communiquer son chiffre d’affaires au bailleur dans un délai de trois mois, sans que celui-ci n’ait à le lui réclamer;

Qu’en conséquence, le bailleur est bien fondé à faire valoir la pénalité correspondante, d’un montant non contesté de 33.600 euros;

Sur les factures au titre des frais d’animation du centre commercial :

Attendu que, pour s’opposer à la demande de la Société KC9 SNC relative aux frais d’animation du centre commercial, la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE soutient ne pas être adhérente à ladite association;

Que la Société KC9 SNC rétorque qu’il n’a jamais été demandé au preneur de régler les cotisations relatives au [Adresse 3], mais de s’acquitter de sa participation au Système de Contribution Directe prévue au bail;

Attendu que l’article 12 de la partie II du bail stipule, en ce qui concerne la promotion et l’animation du Centre, que “le preneur reconnait expressément cette nécessité et le bénéfice qui y est attaché pour sa propre exploitation et l’accepte. En conséquence, le preneur s’engage à prendre en charge sa quote-part des dépenses liées à la mise en oeuvre de ces moyens collectifs, selon les termes et conditions prévus ci-après (les “opérations d’animation et de promotion”).”;

Que, si l’alinéa 2 de l’article 12.2 de la partie II du bail, envisage, lui, l’existence d’un Organisme des Commerçants du Centre, auquel le preneur choisit d’adhérer, l’alinéa précédent, relatif à la participation aux frais d’animation ne mentionne pas de choix possible pour le preneur;

Que la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE demeure donc redevable d’une d’une Contribution d’Animation et de Promotion du Centre, fixée au montant annuel forfaitaire de 7.446 euros HT;

Sur la clause pénale :

Attendu que l’article 29 des conditions générales du bail prévoit l’application de pénalités de retard en cas de somme non réglée par le preneur à la date d’exigibilité;

Qu’aux termes de l’article 29.2, toute somme non réglée par le preneur porter intérêt au taux de l’intérêt légal majoré de cinq points;

Que la Société KC9 SNC sollicite à ce titre un intérêt au taux non contesté de 8,71 %, correspondant à une somme de 16.380 euros pour la dette établie à 188.068,98 euros;

Qu’il convient, conformément à la demande présentée dans l’assignation et en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil, de condamner la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE à verser à la Société KC9 SNC les intérêts au taux légal, capitalisés, sur cette somme de 16.380 euros;

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement :

Attendu que la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE sollicite l’octroi de délais de paiement afin de s’acquitter de son éventuelle dette correspondant à l’indexation du loyer;

Mais attendu que la dette de loyers a été fixée à 188.068,98 euros;

Que, depuis le mois d’avril 25024, les prélèvements effectués par la Société KC9 SNC ont régulièrement fait l’objet de refus de prélèvements;

Que, dès lors, la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE ne justifie pas des capacités financières lui permettant de se voir octroyer des délais de paiement en sus du paiement des échéances courantes;

Qu’il convient, en conséquence, de débouter le preneur de sa demande reconventionnelle en délais de paiement;

Attendu qu’il apparaît inéquitable de laisser à la Société KC9 SNC la charge de ses frais irrépétibles;

Qu’il y a lieu de lui allouer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu qu’il convient de rappeler que les ordonnances du Juge des Référés bénéficient, de droit, de l’exécution provisoire;

PAR CES MOTIFS :

le Juge des Référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamne la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE à payer à la Société KC9 SNC, à titre provisionnel, la somme de 188.068,98 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 13 décembre 2024;

Ordonne la capitalisation des intérêts légaux à compter de la sommation du 9 décembre 2024, sur la somme de 16.380,80 euros TTC, correspondant au montant de la clause pénale;

Dit que le dépôt de garantie vient en compensation de la créance locative;

Déboute la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE de sa demande reconventionnelle en délais de paiement;

Condamne la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE à verser à la Société KC9 SNC la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires;

Rappelle que la présente ordonnance bénéficie, de droit, de l’exécution provisoire;

Condamne la Société PHARMACIE LA FRANCILIENNE aux dépens, en ce compris les frais de la saisie conservatoire, les frais de signification de l’assignation et les frais de signification de la présente ordonnance.

Ainsi jugé et prononcé à Melun, le 7 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES

Delphine BROUSSOU Martine GIACOMONI CHARLON