N° RG 25/00175 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NSCJ

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Mai 2025

— ----------------------------------------

[I], [V] [F]

[M], [C], [L] [H]

C/

[P] [X], [R] [G] épouse [B]

[S] [K], [A] [B]

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copie certifiée conforme délivrée le 07/05/2025 à :

M^e Etienne ROSENTHAL – 100

M^e Gaëlle VIZIOZ – 353

dossier

copie électronique délivrée le 07/05/2025 à :

L’expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 7]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 03 Avril 2025

PRONONCÉ fixé au 07 Mai 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [I], [V] [F], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Etienne ROSENTHAL, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [M], [C], [L] [H], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Etienne ROSENTHAL, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Madame [P], [X], [R] [G] épouse [B], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Gaëlle VIZIOZ, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [S], [K], [A] [B], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Gaëlle VIZIOZ, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

N° RG 25/00175 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NSCJ du 07 Mai 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 15 décembre 2023 par Me [T] [U], notaire associée à [Localité 9], M. [M] [H] et Mme [I] [F] ont fait l’acquisition auprès de M. [S] [B] et Mme [P] [G] d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5].

Se plaignant de l’apparition de traces d’humidité et de l’absence d’isolation des murs de la maison, de dysfonctionnements électriques et de l’exécution possible de travaux dans les dix ans ayant précédé la vente sans avoir été déclarés, M. [M] [H] et Mme [I] [F] ont fait assigner en référé les époux [S] et [P] [B] par actes de commissaire de justice du 11 février 2025 afin de solliciter l’organisation d’une expertise.

M. et Mme [S] et [P] [B], cités par procès-verbaux de recherches infructueuses, n’ont pas comparu à l’audience du 27 février 2025. Une nouvelle citation par courriel a été ordonnée par décision du 20 mars 2025, suite à laquelle les défendeurs ont constitué avocat.

Les époux [S] [B] concluent au débouté des demandeurs avec condamnation solidaire de ceux-ci à leur payer une somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :

— les consorts [H] [F] ont seulement fait constater des traces d’humidité par un commissaire de justice qui n’a procédé à aucune mesure du taux d’humidité, et il aurait été judicieux de faire des investigations pour déterminer l’origine des moisissures dans cette maison ancienne en pierre à proximité d’un puits et d’un ruisseau, sur une commune ayant connu des coulées de boues,

— ils n’ont fait réaliser aucuns travaux et n’ont pas constaté la présence d’humidité,

— l’acte de vente ne fait pas allusion à des travaux de reconstruction mais à des changements de menuiseries,

— la garantie décennale est expirée si des travaux ont été réalisés en 2004/2005 et la date de construction mentionnée dans le rapport du SPANC est fantaisiste,

— les allégations de défauts de construction sont injustifiées et l’absence d’isolation des murs était mentionnée au DPE,

— ils sont fondés à se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés,

— le défaut de raccordement à un réseau collectif d’assainissement était connu par le diagnostic du SPANC.

Mme [I] [F] et M. [M] [H] maintiennent leurs prétentions initiales en réclamant la condamnation des défendeurs au paiement d’une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en faisant valoir que :

— leur demande est motivée et repose sur un motif légitime,

— le constat de commissaire de justice établit l’existence d’infiltrations qui sont apparues après l’achat de la maison et dont la cause apparaît être un défaut d’étanchéité des constructions, après investigation par démontage et creusement,

— d’après le DPE, la maison est pourvue d’une bonne isolation,

— la vente est intervenue sur une présentation tronquée des travaux entrepris antérieurement,

— la communication de l’acte de vente du 28/02/22 sans ses annexes prouve une dissimulation avec un extrait du compromis qui n’a pas été reproduit concernant des constructions non conformes à un permis de construire sans rapport avec des menuiseries, et il ne peut être exclu que la garantie décennale s’applique,

— le renouvellement des ventes sur les cinq dernières années permet de s’interroger,

— la clause de style d’exonération de garantie des vices cachés dans un acte incomplet ne peut être invoquée.

MOTIFS DE LA DECISION

Mme [I] [F] et M. [M] [H] présentent des copies des documents suivants :

— annonce de l’agence Estuaire immobilier,

— compromis de vente,

— acte notarié du 15 décembre 2023,

— procès-verbal de constat de commissaire de justice du 14 novembre 2024,

— courriel du 21 mars 2025.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaignent Mme [I] [F] et M. [M] [H] concernant des défauts affectant leur maison sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Seule une action vouée à l’échec peut fait obstacle à la désignation d’un expert, lorsque des éléments viennent accréditer les doléances des demandeurs.

En l’espèce, les demandeurs produisent un constat de commissaire de justice suffisant pour attester d’une humidité anormale dans la maison et font état d’informations incomplètes ou contradictoires sur les travaux qui ont pu être exécutés dans la maison, éléments susceptibles de permettre d’envisager des recours autres que la garantie des vices cachés à laquelle ils ont renoncé tels que sur le fondement du dol ou de la garantie décennale. L’argumentation développée en défense comporte une analyse détaillée des faits qui suppose l’avis technique de l’expert avant d’être examinée sur le fond.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Il est impossible de déterminer en l’état une partie perdante, de sorte que chacune gardera ses dépens à sa charge, et il est équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise confiée à

M. [Z] [Y],

expert près la cour d’appel de [Localité 8],

demeurant [Adresse 1],

Port. : 06.79.37.81.63, courriel : [Courriel 6]

avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si les désordres existaient avant la vente et si le vendeur en avait nécessairement connaissance en précisant les éléments susceptibles de permettre de s’en convaincre,

* préciser si les désordres concernent des ouvrages sur lesquels des travaux ont été effectués depuis moins de 10 ans en précisant la date de ces travaux et de leur réception,

* donner son avis sur le caractère apparent ou non des désordres au moment de la vente pour un acquéreur profane,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que Mme [I] [F] et M. [M] [H] devront consigner au greffe avant le 7 juillet 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 juin 2026,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Laissons provisoirement les dépens à la charge de chaque partie qui les a exposés.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE