COUR D’APPEL D'[Localité 17]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [T] [Z] [R] [F], [J] [I] [N] née [F], [B] [G] [F], [W] [G] [O] [V], [E] [F], [S] [K], [X] [Y], S.A.S. JULIZ c/ S.D.C. LE FORNARI

N° 25/

Du 17 Octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/03586 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NYJ7

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

M^e Cécile JACQUEMET

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 2 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Octobre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [T] [Z] [R] [F], tant en son nom personnel, qu’es qualité de représentant de l’indivision [F]

[Adresse 13]

[Localité 1]

représenté par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Madame [J] [I] [N] née [F], représentée par M. [F] es qualité de représentant de l’indivision [F] selon pouvoir en date du 01 Juillet 2005

[Adresse 12]

[Localité 1]

représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Monsieur [B] [G] [F], représenté par M. [F] es qualité de représentant de l’indivision [F] selon pouvoir en date du 01 Juillet 2005

[Adresse 24]

[Localité 14]

représenté par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Madame [W] [G] [O] [V], représentée par M. [F] es qualité de représentant de l’indivision [F] selon pouvoir en date du 01 Juillet 2005

[Adresse 16]

[Localité 1]

représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Monsieur [E] [F], représenté par M. [F] es qualité de représentant de l’indivision [F] selon pouvoir en date du 01 Juillet 2005

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Madame [S] [K], représentée par M. [F] es qualité de représentant de l’indivision [F] selon pouvoir en date du 01 Juillet 2005

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Madame [X] [Y], représentée par M. [F] es qualité de représentant de l’indivision [F] selon pouvoir en date du 01 Juillet 2005

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

S.A.S. JULIZ, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDEUR :

Syndicat de copropriétaires LE FORNARI représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet CLARUS ayant son siège [Adresse 15], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 1]

représenté par M^e Cécile JACQUEMET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

La société PRESTIGE WORLDWIDE CONSULTING (exploitant), société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le numéro 899 687 834,agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 21],

représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Madame [MH] [U] [P] [F], en sa qualité de nue-propriétaire, INTERVENANT VOLONTAIRE suite à la donation

[Adresse 19].

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Madame [M] [H] [MH] [F], en sa qualité de nue-propriétaire, INTERVENANT VOLONTAIRE suite à la donation

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par Maître Frédéric ROMETTI de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

L’indivision [F], représentée par M. [T] [F] suivant procuration du 1er juillet 2005, est propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 10].

Elle a donné à bail ce local commercial à la société Saveurs d'[D] à compter du mois de juillet 2005 puis à la société Juliz à compter du 29 janvier 2016 qui l’ont exploité pour une activité de restauration sur place et à emporter.

Le 12 mai 2021, après avoir obtenu l’accord de ses bailleurs, la société Juliz a conclu un contrat de location-gérance de fonds de commerce assorti d’une promesse de vente au profit de la société Prestige Worlwide Consulting portant sur le fonds de commerce de restauration sur place et à emporter connu sous l’enseigne « Les Saveurs d'[D] » exploité dans les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 20].

Par lettre du 13 juillet 2021, le cabinet Clarus, syndic de l’immeuble, a indiqué à M. [T] [F] que les copropriétaires l’avaient informé qu’un nouveau locataire avait pris possession des lieux qu’il comptait exploiter comme un restaurant avec cuisson, ce qui n’était pas permis par la destination du lot et constituait un désordre qu’il lui demandait de faire cesser immédiatement.

L’assemblée générale réunie le 2 août 2021 a adopté, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, une résolution n°4 intitulée « Interdiction d’exploitation de toute activité de bouche de type snack, restauration rapide, restaurant classique et tout type de commerce de restaurant » dans les termes suivants :

« Rappel :

Le local situé au rez-de-chaussée de l’immeuble a une destination de magasin conformément au règlement de copropriété et l’état descriptif de division, de ce fait, ce lot ne pourra pas être utilisé pour toute activité de bouche.

À la suite de l’envoi d’une lettre recommandée, un rendez-vous a été pris entre les copropriétaires dont certains ont été représentés par M. [T] [F].

Lors de ces échanges, les copropriétaires ont informé M. [T] [F] du fait qu’il ne pouvait pas exploiter ce lot n°1 comme restaurant et lui ont rappelé que la destination de ce dit lot est magasin.

Aucun compromis n’a pu être trouvé entre les copropriétaires et du fait du caractère urgent de la décision, il a été décidé de convoquer une assemblée générale d’urgence pour préserver les intérêts de la copropriété.

L’assemblée générale après avoir pris connaissance de ces informations, pris connaissance de l’avis du conseil syndical lors de la réunion sur place à la résidence et après en avoir délibéré, décide de l’interdiction d’exploitation de toute activité de bouche de type snack, restauration rapide, restaurant classique, tout type de commerce de restaurant ou tout type de commerce de bouche.

L’assemblée générale interdit au propriétaire du lot 1 qui n’a pas le droit d’exercer une activité de bouche conformément au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division et l’informe que toutes les dispositions nécessaires seront prises à son encontre en cas de besoin. »

Malgré les demandes de M. [T] [F] et de son conseil, le cabinet Clarus n’a pas été en mesure de fournir le règlement de copropriété et l’état descriptif de division avant la réunion de l’assemblée générale.

Par acte du 5 octobre 2021, M. [T] [F], Mme [J] [I] [N] née [F], M. [C] [F], Mme [W] [V] née [F], M. [E] [F], Mme [S] [K] née [F], Mme [X] [Y] née [F] et la société Juliz ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 9] [Localité 20] pour obtenir le prononcé de la nullité de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 2 août 2021 ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices.

Par actes des 7, 9, 11 et 14 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 10] a fait assigner en référé M. [T] [F], Mme [J] [I] [N] née [F], M. [C] [F], Mme [W] [V] née [F], M. [E] [F], Mme [S] [K] née [F], Mme [X] [Y] née [F] et la société Juliz pour obtenir principalement et sous astreinte, d’une part, la restitution au lot n°1 de son usage de magasin et, d’autre part, l’interdiction d’exploiter une fonds de restauration dans ce local.

Par ordonnance du 6 janvier 2023, le juge des référés, après avoir constaté que le syndicat des copropriétaires produisait exclusivement un cahier des charges de la copropriété du 21 décembre 1949 faisant référence à un lot constitué d’un magasin et d’un arrière-magasin, clause nécessitant une interprétation échappant à sa compétence, a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Devenu seul propriétaire du lot n°1 de l’immeuble suivant acte authentique du 28 juin 2024, M. [T] [F] a, par acte du 23 décembre 2024, fait donation de sa nue-propriété à ses filles, Mme [MH] [F] et Mme [M] [F] qui sont volontairement intervenues à l’instance.

* * * * *

Dans leurs conclusions récapitulatives n°4, M. [T] [F], désormais usufruitier, Mme [J] [I] [N] née [F], M. [C] [F], Mme [W] [V] née [F], M. [E] [F], Mme [S] [K] née [F], Mme [X] [Y] née [F], la société Juliz, la société Prestige Worlwide Consulting, Mme [MH] [F] et Mme [M] [F], intervenantes volontaires en qualité de nue-propriétaire, sollicitent :

le prononcé de la nullité de la résolution n°4 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] du 2 août 2021,

la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 10] à payer :

la somme de 10.000 euros à M. [T] [F] et aux consorts [F] en réparation de leur préjudice moral,

la somme de 10.000 euros à la société Juliz en réparation de son préjudice moral,

la somme de 10.000 euros à la société Prestige Worlwide Consulting en indemnisation de son préjudice,

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

—  5.000 euros à M. [T] [F] et aux consorts [F],

—  3.000 euros à la société Juliz,

—  2.000 euros à la société Prestige Worldwide Consulting.

Ils rappellent qu’en vertu de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider de la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Ils font valoir que plusieurs irrégularités affectent la délibération qu’ils contestent en ce qu’elle interdit une activité par référence à un règlement de copropriété et à l’état descriptif de division qui n’étaient pas en la possession du syndic, en ce que ces actes n’interdisent pas l’activité de restauration qui n’est pas exclue par la notion de « magasin », et en ce qu’en tout état de cause, cette délibération devait être adoptée à l’unanimité.

Ils soulignent que la délibération litigieuse a été adoptée alors que le syndic avait reconnu qu’il n’était pas en possession du règlement de copropriété qui n’a été communiqué que dans le cadre de l’instance en référé car il a reconnu avoir eu le plus grand mal à le retrouver. Ils font observer que le cahier des charges du 21 décembre 1949 désigne leur local comme un « magasin », terme fréquent dans les anciens règlements de copropriété qui doit s’entendre comme un commerce conformément à la définition fournie par les dictionnaires. Ils relèvent que cet acte n’interdit pas le commerce de restauration alors que cette activité existe dans les lieux au moins depuis l’année 2005 et que les copropriétaires ont reconnu lors de l’assemblée du 19 juillet 2022 qu’un commerce de bouche existait dans les lieux depuis de nombreuses années mais qu’ils préféraient un autre type de restauration dans les lieux que celui exploité par le locataire-gérant.

En tout état de cause, ils soutiennent que la modification de la destination du lot ou la restriction de son usage devait être votée à l’unanimité, l’interdiction de d’exploitation de toute activité de restauration rapide ne pouvant être décidée à la majorité de l’article 24 comme ce fût le cas. Ils en concluent que la résolution n°4 qui a décidé de l’interdiction de l’exploitation d’une activité de bouche dans le lot n°1 devra être annulée.

Ils indiquent que le délai de prescription applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété réduit de dix à cinq ans par la loi Elan était largement expiré à la date de l’assemblée générale litigieuse alors que l’exploitation d’un commerce de bouche dans les lieux avait débuté en 2005.

Ils rappellent qu’il est constant qu’un syndicat ne peut, sans abus, opposer un refus à une demande visant à entériner une situation de fait existant depuis plusieurs décennies, même lorsqu’elle caractérisait une violation du règlement de copropriété, dès lors que le changement d’affectation du lot ne pouvait plus être remis en cause du fait de l’acquisition de la prescription décennale.

Ils exposent que la société Saveurs d'[D] a débuté dans les lieux une activité de restauration et de vente de produits alimentaires locaux en 2005 et que la société Juliz a repris l’exploitation de ce fonds en 2016 avec une activité identique. Ils précisent verser aux débats de nombreux éléments démontrant que l’activité de restauration est exercée dans les lieux depuis l’année 2005, notamment des articles de presse et les recommandations du Gault et [Localité 22], les droits d’occupation du domaine public versés à la commune pour la terrasse, des photographies, des éléments comptables notamment. Ils ajoutent que le plan daté de 1949 annexé au règlement de copropriété mentionne une arrière-boutique avec cuisine annexée au magasin. Ils en déduisent que le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir que l’activité était une activité de restauration sans préparation ni cuisson sur place en produisant des attestations dont ils soutiennent qu’elles sont des faux et pour lesquelles une plainte a été déposée. Ils indiquent verser aux débats l’inventaire des éléments garnissant le fonds de commerce en 2015 dont un four ventilé et une hotte aspirante, de nombreux témoignages de fournisseurs, des employés et clients de l’époque dont un Chef de cuisine ayant acquis de la notoriété, les recherches auprès de Pôle Emploi de cuisinier, des publications de professionnels diffusant l’information de produits frais cuisinés sur place, des factures d’entretien et de remplacement des équipements de la cuisine.

Ils estiment donc rapporter la preuve de l’exercice de l’activité de restauration depuis l’année 2005, ce qui est corroboré, selon eux, par les déclarations du syndic devant le commissaire de justice.

Ils ajoutent avoir découvert récemment la dégradation du conduit d’extraction partant de leur cuisine pour rejoindre la toiture, partie commune, par certains copropriétaires ou voisins, fait qu’ils ont fait constater par un commissaire de justice le 7 mars 2022 et qui les a conduits à déposer une nouvelle plainte. Ils expliquent que, malgré l’engagement du syndicat en assemblée générale d’intervenir, rien n’a été fait pas le syndic au motif de la procédure en cours. Ils considèrent que le syndicat est mal fondé à se plaindre de nuisances olfactives dont ils contestent en tout état de cause qu’elles proviennent de son local. Ils exposent produire une attestation des services Hygiène Santé et Sécurité de la commune de [Localité 20] ainsi qu’un procès-verbal de constat d’un commissaire de justice qui a constaté, à l’heure du déjeuner, l’absence de toute nuisance olfactive sur la terrasse et dans le local. Ils soutiennent que le procès-verbal de constat produit par le syndicat relate des odeurs à l’extérieur de l’établissement qui est jouxté par cinq autres restaurants en enfilade de grande capacité qui proposent des plats cuisinés et fritures, un Ma cDonald se trouvant à 100 mètres du local. Ils soulignent que la majorité des plats vendus par l’exploitant du local sont des crêpes et des salades. Ils en concluent qu’il n’est pas démontré de préjudice provenant de l’activité exploité par le local si bien que le syndicat devra être débouté de ses demandes reconventionnelles.

Ils estiment en revanche avoir subi un préjudice moral par la mise en cause, de mauvaise foi, de l’activité exploité depuis 2005 dans le local, par le retard pris par la vente du fonds de commerce, et les investissements d’un montant conséquent réalisés par le locataire-gérant qui risque de se voir interdire son activité.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 9] [Localité 20], conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation in solidum des consorts [F] et de la société Juliz à lui payer les sommes suivantes :

10.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,

10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle qu’au terme du cahier des charges/règlement de copropriété du 21 décembre 1949, le lot numéro 1 est constitué d’un magasin avec arrière-magasin formant l’entier rez-de-chaussée de l’immeuble. Il expose que ce magasin était exploité jusqu’en 2016 par la société Les Saveurs d'[D] ayant ouvert dans les lieux un « restaurant-épicerie fine » puis, à compter de cette date, par la société Juliz qui a poursuivi cette activité de restaurant sans préparation ni cuisson sur place. Il explique que la société Juliz a donné son fonds de commerce en location-gérance en 2021 à une société ayant entrepris d’importants travaux de transformation du local pour y exploiter un restaurant avec cuisson, génératrice de nuisances, que ne permettait pas la destination du lot. Il indique que ses mises en demeure et la décision prise en assemblée générale sont demeurées vaines puisque l’exploitant a ouvert, début octobre, un commerce de restauration à l’enseigne « Carrousel Factory » proposant à sa clientèle des burgers frites.

Il fait valoir que l’immeuble est bien doté d’un règlement de copropriété daté du 21 décembre 1949 qui précise qu’il est à usage d’habitation même si le lot n°1 situé au rez-de-chaussée est à usage de magasin et arrière-magasin, ce qui permettrait de considérer que l’immeuble à une destination mixte. Il soutient que le magasin est un local pour recevoir et conserver des marchandises ou un commerce de vente de marchandises en gros ou en détail. Il en déduit que le terme magasin ne saurait être appliqué à tout type de commerce et notamment à un restaurant dont la règlementation exige des installations particulières et modifie la destination de l’immeuble par les nuisances qu’il implique.

Il considère qu’il est de jurisprudence constante que l’activité exercée ne doit pas entraîner des nuisances d’une ampleur telle qu’elles la rendraient contraire à la destination de l’immeuble en portant notamment atteinte à la tranquillité de ses occupants. Il souligne que tel est précisément le cas en l’espèce, raison pour laquelle il a été contraint de saisir la juridiction des référés.

Il soutient que l’assemblée générale n’a pas décidé la modification de la destination d’un lot privatif mais a rappelé la simple interdiction dans les lieux d’exploiter un commerce de restauration, si bien que la résolution devait incontestablement votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Il indique que l’activité de restauration antérieure ne comportait aucune cuisson, comme en témoignent les occupants de l’immeuble, et que depuis l’installation du nouvel exploitant, les habitants de sont plaints d’odeurs de friture dans les parties communes les obligeant à vivre fenêtres fermées. Il fait observer que les autres restaurants autour de l’immeuble ont toujours été présents sans générer aucune nuisance pour les copropriétaires. Il rappelle que le seul fait de déposer plainte pour faux témoignages ne consacre pas la fausseté de ces témoignages alors qu’aucune indication n’est donnée sur les suites réservées à cette plainte. Il ajoute que l’un des témoins a confirmé devant commissaire de justice son témoignage sur les nuisances générées par la nouvelle activité de restauration.

Il considère que l’activité de restauration n’est conforme ni à la destination de l’immeuble comportant des locaux réservés à une occupation bourgeoise, ni à la destination du lot privatif défini comme un magasin et dont les caractéristiques ne permettent pas d’y exploiter un restaurant dans le respect de la règlementation. Il estime également rapporter la preuve que le changement d’activité dans le lot n°1 porte atteinte aux droits des autres copropriétaires qui subissent des nuisances contrevenant aux conditions de jouissance de leurs lots privatifs.

Il relève que le descriptif figurant sur le plan ne saurait prévaloir sur celui figurant dans le cahier des charges qui définit le lot n°1 comme un magasin. Il précise que le conduit de cheminée était déjà obstrué avant même l’ouverture du restaurant « Le Carousel Factory » comme en témoigne le courriel adressé par M. [T] [F] au syndic le 20 septembre 2021.

Il ajoute avoir fait constater par un commissaire de justice d’aucune installation de gaine d’extraction n’était visible à l’extérieur de l’établissement, ce qui démontre que le lot n° 1 n’a jamais eu la destination de restaurant. Il précise que M. [T] [F] avait sollicité en vain l’autorisation d’installer un conduit d’extraction, ce qui lui avait été refusé, raison pour laquelle son activité n’a jamais comporté de cuisson sur place. Il en déduit que les demandeurs ne peuvent se prévaloir d’une situation préexistante pour éluder l’autorisation de la copropriété et pour invoquer un préjudice inexistant.

Il fait valoir que la décision de l’assemblée générale n’a pas empêché les consorts [F] et la société Juliz de poursuivre leur projet, rappelant que le règlement de copropriété est opposable au locataire. Il soutient que la circonstance que la société Prestige Worldwide Consulting ait procédé à d’importants travaux alors qu’elle était informée du litige n’est pas constitutif d’un préjudice qui aurait été causé par sa faute, d’autant qu’elle a exploité son commerce sans restriction depuis son ouverture.

Il considère enfin que la procédure est abusive car les consorts [F] et la société Juliz ont tenté d’imposer un changement de destination du lot n°1, ce qu’ils ont faits occasionnant à la collectivité des copropriétaires des nuisances importantes.

La clôture de la procédure est intervenue le 20 mai 2025. L’affaire a été retenu à l’audience du 3 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025 prorogé au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de Mme [MH] [F] et Mme [M] [F].

L’article 31 du code de procédure civile rappelle que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, selon acte authentique du 23 décembre 2024, M. [T] [F], devenu seul propriétaire du lot de copropriété n°1 dans l’immeuble situé [Adresse 9] [Localité 20], a fait donation de sa nue-propriété à ses filles, Mme [MH] [F] et Mme [M] [F].

Mme [MH] [F] et Mme [M] [F] ont donc intérêt et qualité à intervenir à l’instance contestant une décision d’assemblée générale ayant interdit l’exercice d’un commerce de restauration ou de bouche dans ce lot.

Leur intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 2 août 2021.

En vertu de l’article 8-I de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Ce texte précise que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

L’article 9-I de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, la liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. A ces deux restrictions s’ajoutent celle liée à l’obligation pour les copropriétaires de respecter le règlement de copropriété, notamment en ce qu’il détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance à condition que ces stipulations sont justifiées par la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble doit être appréciée in concreto. Pour définir la destination d’un immeuble, il est nécessaire de se référer à ses caractères matériels, à sa situation qui englobe sa localisation mais également son environnement, et aux actes dont le règlement de copropriété, lequel n’a pas une portée exclusive car il détermine l’affectation d’un immeuble mais non sa destination générale.

En effet, en déterminant l’affectation des parties privatives, le règlement de copropriété définit une catégorie d’usage concourant à la définition de la destination de l’immeuble qui doit être appréciée au regard de l’ensemble de ses dispositions.

Le règlement indique en effet ce à quoi les lots sont réservés : à l’habitation, à des activités professionnelles, à l’exercice de commerces, à usage de caves, de greniers ou garages. Il précise également, le cas échéant, les diverses conditions ou prohibitions qui affectent la jouissance de ces parties privatives.

L’affectation d’un lot n’étant pas intangible, contrairement à la destination de l’immeuble, sa définition contractuelle ne peut suffire, en elle-même, à faire obstacle à son changement d’affectation par un copropriétaire.

Les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sur ses parties privatives doivent être interprétées strictement, le principe de liberté d’usage d’un lot devant conduire à enfermer les stipulations restrictives dans le cadre strict de ce qui est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Le libre changement d’affectation des parties privatives est en effet encadré car il ne doit pas être contraire à la destination de l’immeuble, ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires et ne doit pas être expressément interdit par le règlement de copropriété.

L’assemblée générale ne peut, en tout état de cause et à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.

En l’espèce, l’immeuble [Adresse 18] est régi par un cahier des charges – règlement de copropriété du 21 décembre 1949 relativement succinct qui indique qu’il est un immeuble à usage d’habitation de quatre étages comportant un lot n°1 à usage de magasin et arrière-magasin au rez-de-chaussée.

Il n’existe aucune autre clause plus précise sur la destination de l’immeuble et les activités autorisées ou interdites dans celui-ci.

Toutefois, la désignation du local n°1 comme étant un magasin, à savoir un local de vente de marchandises en gros ou au détail que postule l’existence d’un arrière-magasin destiné au stockage, permet de considérer que l’immeuble était conçu, depuis l’origine, comme ayant une destination mixte, commerciale dans le local du rez-de-chaussée et à usage d’habitation dans les étages.

S’il n’a pas valeur contractuelle, le plan du lot du rez-de-chaussée de l’immeuble annexé à l’état descriptif de division daté du 21 novembre 1949 confirme la destination commerciale du rez-de-chaussée voulue par les rédacteurs du règlement puisqu’il comporte un « magasin de vente » et « un arrière-magasin cuisine ».

Il s’ensuit qu’aucune activité n’est interdite dans ce local car, le règlement ne contenant pas de clause prohibant l’exploitation de commerces déterminés, l’exercice d’une activité commerciale de restauration y est permis pour ne pas être expressément prohibé.

Dès lors, l’affectation du lot n°1 à usage de « magasin et d’arrière-magasin » ne fait pas obstacle à ce qu’y soit exploité un commerce de restauration.

Or, c’est en se fondant sur ce règlement de copropriété particulièrement concis que l’assemblée générale a décidé d’interdire dans le local l’exploitation de « toute activité de bouche de type snack, restauration rapide, restaurant classique, tout type de commerce de restaurant ou même tout type de commerce de bouche ».

Cette interdiction générale d’exploiter tout type de commerce de restaurant dans le local n°1 affecté à un usage commercial, qui ne figure pas dans le règlement de copropriété, n’est en outre pas justifiée par la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte de ses caractéristiques matérielles, de sa situation ou de son environnement.

Il ressort en effet du procès-verbal de constat du commissaire de justice dressé les 8 septembre et 4 novembre 2022 que tous les rez-de-chaussée des immeubles voisins de l’immeuble Le Fornari sont occupés par des commerces de restauration.

Par ailleurs, il est établi que le lot n° 1 a été exploité par la société Saveurs d'[D] de 2005 à 2016 puis par la société Juliz à compter du 29 janvier 2016 qui proposaient toutes deux la vente de produits locaux, un service de restauration sur place et à emporter.

Les demandeurs fournissent de très nombreux témoignages, dans les formes de l’article 202 du code de procédure civile, de fournisseurs des deux exploitants successifs en produits frais dont de la viande excluant une cuisson au four micro-ondes, de l’ancienne gérante de la société Les Saveurs d'[D], des cuisiniers successifs et serveuses du restaurant attestant que les produits étaient cuisinés sur place et que le restaurant n’était pas équipé d’un four micro-ondes.

Ils produisent également des articles de presse dont l’un du guide Gault et [Localité 22] mentionnant la qualité des plats cuisinés, des annonces diffusées auprès de Pôle Emploi pour rechercher des cuisiniers, des menus, des factures d’entretien du four ainsi que l’inventaire des éléments corporels garnissant le fonds de commerce établi le 23 juin 2015 qui comporte un four ventilé mais pas de four micro-ondes.

Le syndicat des copropriétaires soutient néanmoins qu’aucune cuisson n’était réalisée dans le local à l’aide de l’attestation d’une copropriétaire relatant des propos qui lui auraient été tenues par l’ancienne gérante des Saveurs d'[D] ayant indiqué « qu’elle n’avait pas le droit de cuisiner sur place » et de l’ancien syndic qui a été remplacé dans ses fonctions notamment à la demande de M. [T] [F].

Ces éléments sont insuffisants à contredire les nombreux éléments et témoignages versés aux débats par les demandeurs démontrant qu’un commerce de restauration, impliquant de cuire des plats cuisinés sur place, est exercé dans le local depuis l’année 2005.

Le syndicat ne démontre pas que le lot est, par sa configuration, impropre à l’exploitation de cette activité conformément à la règlementation qui lui est applicable, ce qui est d’ailleurs démenti par la lettre du maire de [Localité 20] du 27 décembre 2021 confirmant le suivi par les services Urbanisme et Hygiène Santé Sécurité des travaux de mise en conformité de la cuisine.

Dès lors, la résolution n°4 de l’assemblée générale le 2 août 2021 constitue d’une part, une modification de la destination et des modalités de jouissance du lot n°1 et, d’autre part, une remise en cause de l’affectation du lot qui n’était plus possible en raison de l’acquisition de la prescription décennale bien avant qu’elle soit votée.

Il sera souligné que cette décision ne se limite pas à interdire l’activité de l’exploitant actuel dans la mesure où elle génère des nuisances olfactives, mais interdit au copropriétaire toute activité de bouche de type snack, restauration rapide, restaurant classique, tout type de commerce de restaurant ou tout type de commerce de bouche de manière générale.

Or, l’exercice d’un commerce de restauration dans le local du rez-de-chaussée n’est pas, en lui-même, source de nuisances notamment olfactives et d’atteinte aux droits des autres copropriétaires, comme le démontre l’exploitation d’une telle activité sans difficulté par les précédents locataires durant quinze années.

Par conséquent, la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] du 2 août 2021 requérait non seulement un vote à l’unanimité qui n’a pas été obtenu mais est également constitutive d’un abus du syndicat si bien qu’il convient d’en prononcer la nullité.

Sur les demandes additionnelles de dommages-intérêts.

Sur la demande des consorts [F].

Outre l’exercice d’une action en nullité, le copropriétaire opposant peut agir en indemnisation du préjudice personnel que lui a causé une décision adoptée par l’assemblée générale.

Dans le cadre des pouvoirs que lui confèrent en particulier les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale peut en effet prendre des décisions susceptibles de porter atteinte aux intérêts légitimes de certains copropriétaires.

Dans la mesure où une délibération de l’assemblée générale irrégulière ou présentant un caractère abusif constituerait une faute imputable au syndicat et aurait causé un préjudice notamment à un copropriétaire, elle peut engager la responsabilité du syndicat, à condition que soit rapportée la preuve d’un préjudice causé par sa faute.

En l’espèce, en restreignant l’usage de leur lot par les consorts [F] par l’interdiction de toute activité de bouche ou de restauration, laquelle était pratiquée depuis quinze années sans difficulté, sur le fondement d’un règlement de copropriété ne comportant aucune interdiction, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] a indubitablement commis une faute.

Il apparaît, à la lecture des pièces produites, que c’est la nature de commerce de restauration rapide exercée par le locataire-gérant et les travaux qu’il a réalisés dans l’immeuble qui ont conduit l’assemblée générale à décider d’une telle interdiction avant même le début de l’exploitation dont le syndicat soutient qu’elle génère des nuisances olfactives.

Il ressort également des éléments fournis qu’à la date de l’assemblée générale, le syndic n’était pas en possession de l’état descriptif de division – règlement de copropriété qui ne lui avait pas été transmis par son prédécesseur.

Les débats lors de l’assemblée générale du 28 juillet 2022, retranscrits par Maître [L] [A], commissaire de justice à [Localité 20], autorisé par ordonnance sur requête du 19 juillet 2022, révèlent que des discussions auraient eu lieu au cours desquelles aurait été évoquée l’autorisation d’exploiter dans le local un bar à vins et tapas qui ne gênerait personne.

Il en résulte que les copropriétaires avaient conscience qu’un commerce de restauration n’était pas interdit dans le local du rez-de-chaussée mais qu’ils ont souhaité l’interdire de manière générale pour pallier les nuisances imputées au nouveau locataire-gérant en raison du type de restauration qu’il propose.

Or, cette interdiction générale par l’assemblée générale, distincte d’une action fondée sur les troubles anormaux de voisinage causés par les conditions d’exercice du commerce de restauration par le locataire-gérant, a causé un préjudice à l’indivision [F] dont les murs étaient exploités, depuis de très nombreuses années, par un commerce de restauration à l’instar de la plupart des locaux au rez-de-chaussée des immeubles voisins sur la [Adresse 25].

Si le risque de perte de valeur des murs et du fonds de commerce constitués par le lot n°1 ne s’est pas réalisé, le local étant exploité depuis lors et procurant les revenus escomptés, il n’en demeure pas moins que les conditions dans lesquelles il a été porté atteinte à leur droit de jouir librement des parties privatives comprises dans leur lot a généré un préjudice moral dont l’indemnisation sera évaluée à la somme de 3.000 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 9] [Localité 20] sera condamné à verser à M. [T] [F], Mme [J] [I] [N] née [F], M. [C] [F], Mme [W] [V] née [F], M. [E] [F], Mme [S] [K] née [F], Mme [X] [Y] née [F], Mme [MH] [F] et Mme [M] [F] la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts.

Sur la demande de la société Juliz.

La société Juliz fait valoir que l’exécution du contrat de location-gérance avec promesse de vente au profit de la société Prestige Worldwide Consulting valable jusqu’au 11 novembre 2021 a été retardée par les procédures diligentés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18].

Toutefois, elle ne démontre pas que la cession du fonds de commerce n’est pas intervenue alors que la société Prestige Worldwide Consulting est dans les lieux qu’elle exploite depuis le mois d’octobre 2021.

Dès lors que la société Juliz, distinct de la personne de son gérant co-propriétaire, ne rapporte pas la preuve d’un préjudice précis causé par la faute du syndicat des copropriétaires, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de la société Prestige Worldwide Consulting.

La société Prestige Worldwide Consulting indique qu’elle a fait procéder à des travaux importants d’un montant conséquent de 75.000 euros dans les lieux et que l’issue de la procédure présente pour elle un enjeu important qu’elle estime constitutive d’un préjudice moral.

Toutefois, il n’est pas contesté que la société Prestige Worldwide Consulting exploite dans les lieux son commerce depuis le mois d’octobre 2021 et qu’elle a fait procéder aux travaux alors qu’elle savait que son activité était contestée par le syndicat.

Elle ne démontre donc pas le préjudice qui lui a été causé par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de cette procédure entre son bailleur et le syndicat, que ce soit un préjudice moral, un préjudice d’exploitation ou tout autre préjudice.

Elle sera par conséquent également déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application de l’article 1240 du code civil et de l’article 32-1 du même code, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

En l’espèce, la contestation de la délibération n°4 de l’assemblée générale du 2 août 2021 étant fondée, l’action exercée par les consorts [F] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] ne saurait revêtir de caractère abusif.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 7] ne pourra en conséquence qu’être débouté de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 7] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser la somme globale de 5.000 euros à M. [T] [F], Mme [J] [I] [N] née [F], M. [C] [F], Mme [W] [V] née [F], M. [E] [F], Mme [S] [K] née [F], Mme [X] [Y] née [F], Mme [MH] [F] et Mme [M] [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile incluant le coût des constats de commissaire de justice qui ne sont pas inclus dans les dépens.

L’équité ne commande pas en revanche de prononcer de telles condamnations au profit de la société Juliz et de la société Prestige Worldwide Consulting qui seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire à l’instance de Mme [MH] [F] et Mme [M] [F] ;

CONSTATE que la résolution n°4 adoptée à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] du 2 août 2021 constitue une modification de la destination et des modalités de jouissance du lot n°1 et remet en cause l’affectation de ce lot alors que le délai de prescription était expiré ;

PRONONCE la nullité de la résolution n°4 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 8] à [Localité 20], le 2 août 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 10] à verser la somme globale de 3.000 euros de dommages-intérêts à M. [T] [F], Mme [J] [I] [N] née [F], M. [C] [F], Mme [W] [V] née [F], M. [E] [F], Mme [S] [K] née [F], Mme [X] [Y] née [F], Mme [MH] [F] et Mme [M] [F] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 10] à verser la somme globale de 5.000 euros à M. [T] [F], Mme [J] [I] [N] née [F], M. [C] [F], Mme [W] [V] née [F], M. [E] [F], Mme [S] [K] née [F], Mme [X] [Y] née [F], Mme [MH] [F] et Mme [M] [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Juliz de toutes ses demandes ;

DEBOUTE la société Prestige Worldwide Consulting de toutes ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 10] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] situé [Adresse 10] aux dépens ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [T] [F], Mme [MH] [F] et Mme [M] [F] seront dispensés de toute contribution à la dépense commune des frais de procédure ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT