N° RG 25/00916 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N7CL du 06 Novembre 2025

N° RG 25/00916 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N7CL

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 06 Novembre 2025

— ----------------------------------------

[K] [R]

[U], [A], [P] [W]

C/

[I], [N], [M] [X]

[C], [D] [T]

S.A.S. AXO ET ACTIFS

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copie exécutoire délivrée le 06/11/2025 à :

M^e Elodie MARQUER – 181

la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

M^e Chloé RAJALU – 125

copie certifiée conforme délivrée le 06/11/2025 à :

dossier

copie électronique délivrée le 06/11/2025 à :

• L’expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 8]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 09 Octobre 2025

PRONONCÉ fixé au 06 Novembre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [K] [R], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Chloé RAJALU, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [U], [A], [P] [W], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Chloé RAJALU, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Monsieur [I], [N], [M] [X], demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Elodie MARQUER, avocat au barreau de NANTES

Madame [C], [D] [T], demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Elodie MARQUER, avocat au barreau de NANTES

S.A.S. AXO ET ACTIFS (RCS ANGERS N°442984266), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Sarah PAQUET de la SELARL DECOT FAURE PAQUET SCHMIDT, avocats au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 2 septembre 2024 par Me [L] [E], notaire associé à [Localité 9], Mme [K] [R] et M. [U] [W] ont fait l’acquisition auprès de M. [I] [X] et Mme [C] [T] d’une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 7] après signature d’un avant contrat le 8 juin 2024 sous l’égide de l’agence immobilière AXO ACTIFS.

Se plaignant de différents désordres affectant le bien découverts après la vente notamment une fuite au niveau des toilettes, une infiltration au plafond lors de l’utilisation de la douche, un dysfonctionnement de la VMC et la présence de détritus dans le jardin, dont ils ont fait leur affaire des réparations sauf celle de la fuite sur la douche, Mme [K] [R] et M. [U] [W] ont fait assigner en référé M. [I] [X] et Mme [C] [T] et la S.A.S. AXO ET ACTIFS par actes de commissaires de justice des 7 et 19 août 2025 afin de solliciter l’organisation d’une expertise.

M. [I] [X] et Mme [C] [T] concluent au débouté des demandeurs avec condamnation solidaire de ceux-ci au paiement d’une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :

— ils n’ont rien dissimulé de l’état du bien, dont le prix a été baissé pour tenir compte d’une infiltration sous toiture dans une des chambres et alors qu’une fuite sur un robinet a été signalée et qu’une somme de 350 € a été versée pour permettre son remplacement,

— la douche a été utilisée quotidiennement avant la vente sans constat de fuite qui aurait entraîné une tache au plafond du rez-de-chaussée, en l’absence de travaux d’embellissement récents,

— contrairement à ce qui est allégué, le plafond n’avait pas été repeint ainsi qu’en témoigne la présence d’une tache résiduelle résultant d’une ancienne fuite au plafond du salon,

— rien ne permet d’affirmer que l’altération du plancher résulterait d’infiltrations persistantes et le receveur de douche était accessible et visible,

— l’action est manifestement vouée à l’échec.

La S.A.S. AXO ET ACTIFS conclut également au débouté des demandeurs et à la condamnation solidaire des parties succombantes aux dépens et à lui payer une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en soutenant que :

— la responsabilité de l’agent immobilier ne peut être recherchée au titre d’un vice caché qu’à condition de démontrer qu’il en avait connaissance,

— en l’espèce, sa responsabilité ne saurait être admise au sujet d’un vice caché dont de l’aveu même des demandeurs il n’existait aucune manifestation visible,

— en qualité d’intermédiaire, elle n’est pas responsable du défaut d’information par son mandant sur l’état du bien,

— le dol du vendeur exonère l’agent immobilier,

— il n’y a pas de motif légitime à l’attraire à la cause.

Mme [K] [R] et M. [U] [W] maintiennent leurs prétentions, y ajoutent une demande de condamnation de leurs adversaires à payer une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et rétorquent que :

— les désordres sont susceptibles d’engager la responsabilité des vendeurs, dans la mesure où ils peuvent constituer des vices cachés et ou des défauts de délivrance conforme, résulter d’un dol ou d’un défaut d’information,

— la société qui les a accompagnés lors d’une visite n’a pas constaté d’auréole, pas plus que les personnes ayant participé au déménagement, et elle n’apparaît pas sur les photographies de l’annonce,

— la seule présence d’une tâche n’est pas une information suffisante et ne permet pas de déceler l’existence d’une fuite active,

— les infiltrations ne pouvaient être ignorées, alors qu’elles sont apparues moins de 48 heures après l’emménagement,

— l’agent immobilier avait connaissance d’une tache qui figurait dans sa base de données et qui a disparu des photographies de l’annonce,

— l’agent est tenu d’un devoir d’information et de conseil, qui l’oblige à des vérifications.

MOTIFS DE LA DECISION

Mme [K] [R] et M. [U] [W] présentent des copies des documents suivants :

— compromis du 8 juin 2024,

— acte notarié du 2 septembre 2024,

— courriers et courriels,

— rapport d’expertise PACIFICA du 24/02/25,

— attestations de témoins,

— annonce en ligne,

— constat d’échec de tentative de conciliation,

— photographies,

— facture RHO du 26/06/25.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaignent Mme [K] [R] et M. [U] [W] concernant une fuite dans la douche de leur maison sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettrait d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Seule une action vouée à l’échec est de nature à faire obstacle à la demande de mesure d’instruction, ce que ne permet pas de constater l’argumentation développée par les défendeurs, dès lors que l’analyse des preuves contradictoires versées aux débats et celles qui pourraient s’ajouter ne peut ressortir que du juge du fond et que les allégations faisant état, sur la base d’une expertise amiable, d’une fuite sur la douche dont les causes seraient antérieures à la vente sont plausibles et que la dissimulation de ses stigmates par les vendeurs au moyen d’un repeint est une question mélangée de fait et de droit pour laquelle l’avis de l’expert est justement utile pour éclairer la juridiction.

D’ailleurs, l’argumentation des demandeurs n’est pas dénuée de sérieux dès lors que l’expert amiable estime que les joints ont été mal réparés par les vendeurs, réparations que ceux-ci ne contestent pas avoir exécutées sans les avoir signalées.

De la même façon, l’analyse du comportement de l’agent immobilier auquel il est reproché de ne pas avoir relevé la discordance entre les traces ayant pu être relevées ou non lors des différentes visites du bien et de ne pas s’être informé sur les causes de cette discordance relève de la juridiction du fond. Or il y a lieu de relever que la S.A.S. AXO ET ACTIFS ne produit rien d’autre que son mandat de vente et non le descriptif complet du bien qu’elle a dû réaliser pour la mise en vente du bien ni l’ensemble des photographies de la zone litigieuse pour tenter de convaincre que l’état du plafond n’avait jamais été modifié depuis qu’elle a pris en charge la vente du bien.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile en présence de l’ensemble des parties appelées en cause.

Il est équitable en l’état de ne fixer aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise confiée à M. [H] [Z], expert près la cour d’appel de [Localité 11], demeurant [Adresse 3], Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 10]. : 0687511368, Mél. : [Courriel 12] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si les désordres existaient avant la vente et si le vendeur en avait nécessairement connaissance en précisant les éléments susceptibles de permettre de s’en convaincre,

* préciser si les désordres concernent des ouvrages sur lesquels des travaux ont été effectués depuis moins de 10 ans en précisant la date de ces travaux et de leur réception,

* donner son avis sur le caractère apparent ou non des désordres au moment de la vente pour un acquéreur profane,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que Mme [K] [R] et M. [U] [W] devront consigner au greffe avant le 6 janvier 2026, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 décembre 2026,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Laissons provisoirement les dépens à la charge des demandeurs.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE