TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 7]

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N° RG 24/02434 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2E4H

Minute : 25/00033

S.C.I. RESIDENCE SAINT PIERRE

Représentant : M^e Manuel QUESNOT-FILIPPI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P0205

C/

Monsieur [O] [I] [U]

Madame [I] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. RESIDENCE SAINT PIERRE

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Manuel QUESNOT-FILIPPI, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [I] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [I] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 31 mars 2023, la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE a donné à bail à M. et Mme [O] et [Z] [I] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros outre 190 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE a fait signifier à Mme [Z] [I] [U] et à M. [O] [I] [U] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 3 636,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 19 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 août 2024 la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE a fait assigner Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 décembre 2024 aux fins de :

Vu les articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1231-1, 1231-6, 1224 et suivants, 1728 du code civil et 834 et 835 du code de procédure civile,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 31 mars 2023 signé entre la SCI Résidence Saint Pierre et M. et Mme [I] [U],

Par conséquent, constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 3] [Localité 4],

Ordonner l’expulsion de M. [O] [I] [U] et Mme [I] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef de l’appartement au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 4], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner solidairement à titre provisionnel M. [O] [I] [U] et Mme [I] [U] à payer à la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE la somme de 5 961,80 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juillet 2024 incluse, selon décompte arrêté le 4 juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de la présente assignation pour le surplus,

Condamner solidairement à titre provisionnel M. [O] [I] [U] et Mme [I] [U] à payer à la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés et un pv d’expulsion ou de reprise,

Condamner solidairement M. [O] [I] [U] et Mme [I] [U] à payer à la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [O] [I] [U] et Mme [I] [U] à payer à la SCI Résidence Saint-Pierre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa notification au préfet.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 14 août 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE, qui s’est fait représenter par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant la dette à la somme de 10 245,46 euros arrêtée au 3 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

M. [O] [I] [U] a comparu en personne et a indiqué qu’il avait perdu son travail et n’était plus en mesure de payer le loyer.

Mme [Z] [I] [U], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [Z] [I] [U] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 mars 2023, du commandement de payer délivré le 18 avril 2024 et du décompte de la créance arrêté au 3 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 10 245,46 euros.

Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U] sont mariés. Conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U] à payer à la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE la somme provisionnelle de 10245,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024, date de l’assignation, à hauteur de 5 961,80 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 11 de ses conditions générales, une clause qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes de tout ou partie du loyer et des charges. »

La SCI RESIDENCE SAINT PIERRE a fait signifier à Mme [Z] [I] [U] et à M. [O] [I] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 636,45 euros en principal dans un délai de deux mois, le 18 avril 2024.

Ce commandement de payer 2023 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 19 juin 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U], devenus occupants sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique est une mesure suffisante pour contraindre "Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U] à quitter les lieux. Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U] devenus occupants sans droit ni titre depuis le 19 juin 2024, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE du préjudice causé par cette occupation. En conséquence ils seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 19 juin 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U], qui succombent, supporteront in solidum les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 avril 2024, de l’assignation du 13 août 2024 et de sa notification au préfet du 14 août 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U] seront condamnés à lui payer cette somme in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 31 mars 2023, entre la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE d’une part et Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U] d’autre part concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 4], sont réunies à la date du 19 juin 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U] à payer à la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE la somme provisionnelle de 10245,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024, date de l’assignation, à hauteur de 5 961,80 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 4] de Mme [Z] [I] [U] et de M. [O] [I] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U] sous astreinte,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U] à compter du 19 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne solidairement et par provision Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U] à payer à la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versés, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne in solidum Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 avril 2024, de l’assignation du 13 août 2024 et de sa notification au préfet du 14 août 2024,

Condamne in solidum Mme [Z] [I] [U] et M. [O] [I] [U] à payer à la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ce avec intérêts à compter de la signification de la présente ordonnance,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge