N° RG 24/01010 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIEN

Minute N° 2025/0008

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 Janvier 2025

— ----------------------------------------

[W] [S]

C/

S.A. DEFENSE ET D’ASSURANCE

S.D.C. IMMEUBLE SITUE [Adresse 17]

S.A.M. C.V. MAIF

S.D.C. IMMEUBLE SITUE [Adresse 14]

[X], [F] [E]

S.A.S. COURTAGE CONSEIL GESTION D’ASSURANCE

S.A.S. BLONDY COUVERTURE

— --------------------------------------

copie exécutoire délivrée le 09/01/2025 à :

M^e César BUSCAIL – 45

copie certifiée conforme délivrée le 09/01/2025 à :

M^e César BUSCAIL – 45

la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS & ASSOCIES – 134

la SELARL CLARENCE – 283

la SELARL LSBC AVOCATS – 67Me Emilie DECHEZLEPRÊTRE DESROUSSEAUX ([Localité 26])

M^e Marie-Emmanuelle LEFEUVRE – 58

la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

la SELARL PUBLI-JURIS – 181

la SCP SCP ROBET- LE BLAY – 36

dossier

expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 23]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 05 Décembre 2024

PRONONCÉ fixé au 09 Janvier 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [W] [S],

demeurant [Adresse 16]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître César BUSCAIL, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

S.A. DEFENSE ET D’ASSURANCE (RCS NIMES n°580 201 127), dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Valérie PERRIER-TEXIER de la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

S.D.C. IMMEUBLE SITUE [Adresse 17] représenté par son Syndic la Société SYNDIC ONE (RCS [Localité 22] n° 820 918 258),

domiciliée : chez Syndic SAS SYNDIC ONE, dont le siège social est sis [Adresse 12]

[Localité 11]

Rep/assistant : Maître Marie-Emmanuelle LEFEUVRE, avocat au barreau de NANTES

S.A.M. C.V. MAIF en sa qualité d’assureur de Monsieur [W] [S], dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

S.D.C. IMMEUBLE SITUE [Adresse 14] représenté par son Syndic la SARL ROMEFORT IMMOBILIER (RCS [Localité 24] n° 819 038 183),

domiciliée : chez Syndic SARL ROMEFORT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [X] [E],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 9]

Rep/assistant : Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES

S.A.S. COURTAGE CONSEIL GESTION D’ASSURANCE (C.C.G.A) (RCS [Localité 22] n°326 625 290) en sa qualité d’assureur de la Copropriété située [Adresse 17],

dont le siège social est sis [Adresse 29]

[Adresse 13]

[Localité 11]

Rep/assistant : Maître Laura SIRGANT de la SELARL LSBC AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Emilie DECHEZLEPRÊTRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. BLONDY COUVERTURE (RCS de [Localité 24] n°489701607), dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 10]

Rep/assistant : Maître Alice LE BLAY de la SCP SCP ROBET- LE BLAY, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

INTERVENANT VOLONTAIRE

Société SYNDIC ONE (RCS [Localité 22] n° 820 918 258),

dont le siège social est sis [Adresse 12]

[Localité 11]

Rep/assistant : Maître Marie-Emmanuelle LEFEUVRE, avocat au barreau de NANTES

N° RG 24/01010 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIEN du 09 Janvier 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 3 août 2023 par Me [N] [G], notaire associée à [Localité 24], M. [W] [S] a fait l’acquisition auprès de M. [X] [E] d’un appartement au troisième étage avec caveau au rez-de-chaussée formant le lot n° 3 d’une maison d’habitation en copropriété située [Adresse 19] à [Localité 25].

Se plaignant d’infiltrations dans son appartement à l’occasion desquelles il lui a été révélé l’existence de sinistres antérieurs et l’intervention de la société BLONDY COUVERTURE pour tenter d’y remédier et mettant en cause la solidité d’une poutre, l’origine des fuites pouvant être en lien avec l’immeuble voisin, M. [W] [S] a fait assigner en référé M. [X] [E], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 18] à [Localité 24] pris en son syndic la S.A.S. SYNDIC ONE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 15] à [Localité 24] pris en son syndic la S.A.R.L. ROMEFORT IMMOBILIER, la S.A.S. BLONDY COUVERTURE, la S.A.M. MAIF assureur de M. [S] et la SOCIETE DE COURTAGE DE CONSEIL ET DE GESTION D’ASSURANCE (CCGA) en qualité d’assureur de l’immeuble par actes de commissaires de justice des 17, 18, 19 septembre 2024 afin de solliciter l’organisation d’une expertise aux frais avancés de la copropriété et avec condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] à lui payer une somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en le dispensant de participer à la charge commune des frais de procédure.

M. [W] [S] a ensuite fait assigner par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024 la S.A. DEFENSE ET D’ASSURANCE (SADA) en qualité d’assureur de l’immeuble aux mêmes fins que la demande initiale.

M. [X] [E] s’en rapporte à la sagesse du juge sur l’utilité de sa présence aux opérations d’expertise, alors que des travaux avaient été exécutés à la demande de la copropriété qui avaient remédié aux infiltrations, et il formule en conséquence toutes protestations et réserves et souligne qu’il n’a pas à garantir la société CCGA, dès lors qu’il ne l’a ni appelée en cause ni désignée comme assureur du syndicat des copropriétaires.

La S.A.M. MAIF assureur de M. [S], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 15] à [Localité 24] pris en son syndic la S.A.R.L. ROMEFORT IMMOBILIER et la S.A. DEFENSE ET D’ASSURANCE formulent toutes protestations et réserves.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 18] à [Localité 24] pris en son syndic la S.A.S. SYNDIC ONE formule toutes protestations et réserves en s’opposant à la demande concernant l’avance des frais d’expertise et les frais de procédure et souligne qu’il a été donné suite aux réclamations de M. [S] et que la copropriété a rejeté la demande de travaux qu’il a soumise, du fait de la discordance entre les deux devis qui étaient présentés. Il intervient dans l’instance engagée contre la SADA pour s’associer à la demande formée à son égard.

La S.A.S. SYNDIC ONE formule toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise en sollicitant la condamnation de M. [E] et de la société BLONDY COUVERTURE à la garantir de toutes condamnations et en déclarant cette demande interruptive de prescription au sens de l’article 2241 du code civil, avec rejet de toute demande de provision qui pourrait être formée contre elle.

La S.A.S. BLONDY COUVERTURE s’oppose à sa mise en cause en soutenant qu’elle n’a été appelée que pour remplacer une ardoise cassée et souder une tête de noue à titre conservatoire après intervention d’autres entreprises et que si un devis préconise la reprise intégrale du pan de toiture présentant des signes avancés d’usure, c’est parce qu’elle a signalé cette vétusté par un rapport d’intervention. Elle conclut en formulant toutes protestations et réserves et en sollicitant des précisions dans la mission d’expertise.

La SOCIETE DE COURTAGE DE CONSEIL ET DE GESTION D’ASSURANCE (CCGA) demande sa mise hors de cause en soulignant qu’elle n’a pas qualité pour prendre en charge l’indemnisation du sinistre en qualité de courtier alors que c’est la SADA est l’assureur de l’immeuble depuis le 1er décembre 2021. Elle formule subsidiairement toutes protestations et réserves en réclamant la garantie de toutes condamnations par M. [E] et la société BLONDY COUVERTURE en déclarant ses demandes interruptives de prescription au sens de l’article 2241 du code civil avec rejet de toute demande de provision formée contre elle.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [W] [S] présente des copies des documents suivants :

— acte notarié du 3 août 2023,

— attestation d’assurance,

— modificatif d’état descriptif de division,

— factures et devis,

— courriers et courriels,

— procès-verbal de constat du 28/05/24.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des infiltrations dont se plaint M. [W] [S] dans son appartement sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

La mise hors de cause de la société BLONDY COUVERTURE ne peut être prononcée d’emblée, avant même que l’expert n’ait donné son avis sur ses explications mélangées de fait, dans la mesure où il appartiendra à l’expert de vérifier si les prestations qu’elle a exécutées sont conformes à sa facturation et si le travail qui lui a été confié, dont elle prétend qu’il se limitait à de simples mesures conservatoires, a été réalisé de manière correcte, l’intervention d’autres couvreurs étant à cet égard indifférente.

De même, la demande implicite de mise hors de cause de M. [X] [E] ne saurait être accueillie, alors que tout recours contre lui n’est pas nécessairement voué à l’échec, étant donné qu’en qualité de vendeur il avait la charge de révéler à l’acquéreur toutes les informations dont il disposait sur l’état de la toiture et notamment les infiltrations qu’il avait subies et que le demandeur prétend qu’il a eu la révélation d’informations à ce sujet après la vente, ce que seul le juge du fond sera en mesure d’apprécier après avis de l’expert.

Il sera donné acte à la S.A.S. SYNDIC ONE de son intervention volontaire dans l’instance, qui n’a fait l’objet d’aucune objection. Ses prétentions n’ont cependant aucun sens, puisqu’il n’y a pas de demande formulée contre elle, étant donné qu’elle n’a pas été appelée dans l’instance à d’autre titre que représentant légal de la copropriété, si bien qu’elle ne saurait être garantie, et qu’au surplus le juge des référés ne peut se prononcer sur l’effet interruptif d’une prescription ou d’une forclusion, alors qu’il n’est pas saisi d’une fin de non-recevoir à ce sujet.

La SOCIETE DE COURTAGE DE CONSEIL ET DE GESTION D’ASSURANCE sera mise hors de cause dès lors qu’il est établi qu’elle n’est intervenue qu’en qualité de courtier au vu de la police d’assurance de la SADA.

Les instances ayant été jointes, il n’y a pas lieu de statuer sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] dans celle d’appel en cause de la SADA.

En l’état des documents produits, il est difficile de considérer que la présente procédure s’imposait, alors que le principe des travaux de rénovation de la couverture a été voté par consultation le 26 octobre 2023 par la copropriété et que lors d’une assemblée générale du 27 août 2024, c’est à dire juste avant l’assignation, les copropriétaires ont refusé à la majorité des voix les deux devis présentés par les entreprises contactées à ce sujet et que M. [S] s’est joint aux votes contre les travaux proposés par ces deux entreprises, si bien qu’il ne peut reprocher au syndicat des copropriétaires d’avoir pris une décision avec laquelle il est d’accord et qu’il aurait pu attendre que de nouveaux devis soient établis.

Les frais de la mesure d’instruction à laquelle il a droit avant tout procès doivent donc être avancés par lui et les frais de la procédure resteront provisoirement à sa charge, étant souligné qu’il ne peut être statué par avance sur la dispense de participer aux frais communs de la procédure dans le cadre de la copropriété sans statuer sur le fond.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Donnons acte à la S.A.S. SYNDIC ONE de son intervention volontaire dans l’instance,

Déclarons la SOCIETE DE COURTAGE DE CONSEIL ET DE GESTION D’ASSURANCE hors de cause,

Ordonnons une expertise confiée à

M. [M] [I],

expert près la cour d’appel de [Localité 28],

demeurant [Adresse 20],

Tél : [XXXXXXXX01], [Localité 27]. : 06.62.05.23.47, Courriel : [Courriel 21]

avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si les désordres existaient avant la vente et si le vendeur en avait nécessairement connaissance en précisant les éléments susceptibles de permettre de s’en convaincre,

* préciser si les désordres concernent des ouvrages sur lesquels des travaux ont été effectués depuis moins de 10 ans en précisant la date de ces travaux et de leur réception,

* donner son avis sur le caractère apparent ou non des désordres au moment de la vente pour un acquéreur profane,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que M. [W] [S] devra consigner au greffe avant le 9 mars 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 janvier 2026,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Laissons provisoirement les dépens à la charge du demandeur.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE