N° RG 24/00824 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NE2S

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Janvier 2025

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S.C.I. DU PAVILLON

C/

S.A.R.L. S.F.L.

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copie certifiée conforme délivrée le 16/01/2025 à :

la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE ([Localité 8])

la SELARL GUEGUEN AVOCATS – 53

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 7]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 12 Décembre 2024

PRONONCÉ fixé au 16 Janvier 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. DU PAVILLON (RCS NANTES n°443 385 745),

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. S.F.L. (RCS ST-MALO n°440 993 889) prise en la personne de M. [U] [X] es qualités de gérant,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Jean-Maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15 décembre 2023, la S.C.I. DU PAVILLON a donné à bail mixte commercial et d’habitation à la S.A.R.L. S.F.L. des locaux dans un immeuble situé [Adresse 4] » à [Localité 9] pour une durée de 9 ans à compter du 18 décembre 2023 à destination de réalisation de prestations administratives, activité de bureaux, logement de fonction et à usage d’habitation du preneur moyennant un loyer de 26 190,00 € hors taxes hors charges payable mensuellement d’avance par virement bancaire.

Par courrier du 5 avril 2024, la S.A.R.L. S.F.L. a donné son congé pour le 30 avril 2024, congé contesté par le bailleur par courrier du 11 avril 2024.

Se plaignant du départ de la locataire contraire aux stipulations du bail, du non-paiement du dépôt de garantie et du loyer depuis l’échéance du 3ème trimestre 2024, ainsi que de l’absence de justification de l’assurance des locaux, la S.C.I. DU PAVILLON a fait assigner en référé la S.A.R.L. S.F.L. par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024 afin de solliciter la condamnation de la défenderesse :

— au paiement des sommes de :

* 6 547,50 € de provision sur le dépôt de garantie,

* 8 392,50 € de provision sur l’échéance de loyer du 3ème trimestre 2024 outre une pénalité provisionnelle de 30 € par jour de retard à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à parfait paiement,

* 850,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— à lui communiquer une attestation d’assurance en cours de validité pour les locaux loués sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’ordonnance.

Dans ses dernières conclusions, la S.C.I. DU PAVILLON rajoute à ses prétentions initiales une nouvelle provision de 8 392,50 € à valoir sur le loyer du 4ème trimestre 2024, celle de 4 970,88 € au titre de la taxe foncière 2024 outre des sommes trimestrielles de 8 392,50 € du 1er janvier 2025 au 18 décembre 2025, en soutenant que :

— la défenderesse est la dirigeante d’une société JEAN DE [R] exploitant d’un restaurant à [Localité 6], de sorte qu’elle a envisagé la prise à bail de ses locaux pour y loger ses locaux sociaux et servir d’hébergement pour ses salariés et le preneur,

— au mépris des règles du bail, la locataire a tenté de se dédire sans respecter le délai prévu,

— le bail mixte ne peut être regardé comme bail d’habitation et ce sont les modalités de l’article L 145-4 du code de commerce qui s’appliquent,

— les allégations de M. [X] sur l’usage des locaux sont contraires à la clause de désignation et le plan annexé,

— le gérant avait conscience de ses engagements pour avoir négocié la faculté de donner congé à l’issue de la première période triennale, réduite à deux ans, pour lui permettre de trouver une maison à acheter en région nantaise, d’autant plus qu’il est rompu à la signature de contrats en tant que gérant de 11 sociétés,

— le preneur avait tout loisir de ne pas conserver le mobilier abandonné par le précédent locataire, laissé pourtant à sa demande,

— les loyers sont dus jusqu’à l’échéance du 18 décembre 2025 selon les stipulations de la clause « durée » et les locaux restent sous la garde de la défenderesse qui doit les assurer.

La S.A.R.L. S.F.L. réplique que :

— dans le cadre de leurs relations concernant l’exploitation du restaurant JEAN DE [R], Mme [N], gérante des deux S.C.I., a proposé à M. [X], gérant des locataires, un local à usage commercial et d’habitation pour une durée de 18 mois maximum pouvant être réduite à sa convenance, qui devait être non meublé,

— le local s’est avéré meublé sans possibilité d’exploiter des bureaux et le bail non conforme aux engagements convenus a été signé électroniquement en toute confiance,

— un constat démontre que les locaux ne sont pas à usage mixte mais à usage exclusif d’habitation et ils ne permettent pas d’exercer l’activité commerciale,

— la qualification donnée par les parties ne lie pas le juge et seul le juge du fond peut trancher la contestation tenant à la qualification du contrat,

— le bail ne fait pas mention des meubles présents dans les locaux, si bien que les locaux ne correspondent pas aux stipulations contractuelles,

— l’objet réel du bail est l’habitation en meublé, soumise aux dispositions d’ordre public de l’article 1er bis de la loi du 6 juillet 1989 imposant un contrat type, des documents obligatoires, la faculté de résilier le contrat à tout moment avec un préavis d’un mois, l’interdiction de réclamer un dépôt de garantie,

— les demandes sont infondées, dès lors que le préavis légal a été respecté et que les clés ont été restituées avec paiement du loyer jusqu’au 30 juin 2024, même s’il n’était pas dû,

— les demandes additionnelles sont injustifiées y compris celle concernant la taxe foncière qui ne peut être mise à la charge du preneur dans un bail d’habitation en meublé,

— la communication d’une attestation d’assurance est devenue sans objet après résiliation du contrat.

Elle conclut au renvoi de la demanderesse à mieux se pourvoir et subsidiairement au débouté avec condamnation de la demanderesse à lui payer une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties ont signé un contrat qualifié en en-tête de bail mixte commercial et d’habitation.

Pour s’opposer à la demande d’exécution de ses stipulations, la locataire invoque une requalification en bail d’habitation.

La requalification du contrat n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement vérifier si cette argumentation est sérieuse, auquel cas il doit rejeter la demande en renvoyant la demanderesse à mieux se pourvoir.

Or, même si les explications du preneur sont relativement confuses sur les modalités de signature du contrat, il établit par un constat de commissaire de justice du 25 avril 2024 que les locaux mis à disposition sont effectivement un logement d’habitation complètement meublé sans aucun espace dédié à des activités professionnelles, contrairement aux énonciations du bail et c’est là que les explications du bailleur deviennent confuses sur une prétendue possibilité de transformation des locaux en se débarrassant du mobilier d’appartement et installant du mobilier de bureau, qui n’est pas évoquée dans le contrat.

Curieusement, la demanderesse ne produit pas les annexes du contrat et notamment l’annexe 3 qui correspond au plan des lieux mis à disposition, lequel, produit par la défenderesse, révèle pourtant une totale incohérence dans la désignation des différents espaces avec la description qui en est faite par le commissaire de justice.

De plus, le preneur souligne dans son congé que l’acte de bail est affecté d’erreurs.

Cette affirmation n’est pas dénuée de fondement dès lors que :

— l’article 7 « entretien réparation » est rédigé de manière obscure avec un deuxième alinéa où il est fait état des travaux à la charge du bailleur et les alinéas suivants qui sont introduits par « il » pour décrire de nouvelles obligations, qui en toute logique devraient incomber au preneur,

— l’article 11 fait supporter toutes les taxes et impôts au preneur, y compris la taxe foncière sur l’ensemble de la surface mise à disposition comprenant la partie habitation,

— l’article 15 relatif aux charges ne donne aucune définition des charges remboursables par le preneur et ne renvoie à aucune liste réglementaire ou annexée, celle-ci ne figurant pas dans la liste des annexes de l’article 32, ce qui viole soit le statut des baux de location d’habitation soit le statut des baux commerciaux,

— l’article 16 concernant les modalités de paiement du loyer énonce que « le loyer et la provision sur charges sont payables mensuellement et d’avance au bailleur le 01 de chaque trimestre par échéances d’égal montant, le premier terme étant facturé au prorata temporis » étant souligné que le bailleur se prévaut d’un loyer payable trimestriellement,

— l’article 18 stipule un dépôt de garantie censé être versé à la signature du contrat, ce qui n’est manifestement pas le cas.

La confusion culmine à l’article 4 sur la durée du bail pour laquelle le preneur indique qu’il pensait avoir négocié une durée de 18 mois maximum pouvant être réduite à sa convenance, alors que la clause prévoit au troisième alinéa que : « A titre exceptionnel, le bailleur accorde au preneur une faculté additionnelle de pouvoir donner congé, s’il le désire, à n’importe quel moment à compter de la deuxième année du bail, soit à compter du 18 décembre 2025 et jusqu’à la première période triennale, moyennant le respect d’un préavis d’au moins six mois ».

Il existe en effet une distorsion entre l’expression « à compter de la deuxième année du bail » qui peut s’entendre comme à compter du 18 décembre 2024, qui constitue le début de la deuxième année du bail, et « soit à compter du 18 décembre 2025 », qui peut s’entendre comme une erreur matérielle ou un complément précisant que la deuxième année doit être achevée. Les exemples figurant à l’alinéa suivant ne permettent pas de trancher sur l’interprétation de la clause sur la date à laquelle le preneur peut commencer à notifier son congé, l’interprétation la plus favorable au preneur, à savoir six mois avant le 18 décembre 2024, n’étant pas compatible avec celle qu’en donne le bailleur dans sa demande.

Le juge des référés n’a pas le pouvoir d’interpréter cette clause obscure.

Il en résulte que la défenderesse apporte une contestation sérieuse sur la qualification du contrat remettant en cause l’ensemble des prétentions du bailleur et que sur le point crucial de la durée du contrat, la clause du bail n’est en tout état de cause pas claire.

Il convient donc de débouter la demanderesse en l’état.

La demanderesse étant la partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, elle devra en conséquence supporter la charge des dépens.

Il est équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, dans la mesure où le juge des référés est incapable de déterminer qui a tort dans cette affaire.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la S.C.I. DU PAVILLON de sa demande,

Rejetons la demande reconventionnelle,

Condamnons la S.C.I. DU PAVILLON aux dépens.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE