Minute N°

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N° RG 24/01154 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JXBR

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic CITYA L’HORLOGE, RCS AVIGNON 349.759.647, [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON ( avocat postulant/plaidant)

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [P] [D]

né le 08 mars 1987 à [Localité 4] (84)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Nicolas HEQUET, avocat au barreau d’AVIGNON ( avocat postulant/plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Corine THEVENOT, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Corine THEVENOT ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 26 Juin 2025

Greffier lors de l’audience: Philippe AGOSTI

Greffier lors du pronnoncé: Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et , greffier.

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Grosse + expédition à :M^e Guillaume FORTUNET

Expédition à :M^e Nicolas HEQUET

délivrées le

EXPOSE DU LITIGE :

M.[D] est propriétaire d’un appartement et une cave lots N° 1719 et 1720 de la copropriété de la [Adresse 6] à [Localité 7] dont le syndic est aujourd’hui la société CYTIA L’HORLOGE.

Se trouvant défaillant dans le paiement de ses charges, le syndicat de copropriété l’a, par acte du 23 avril 2024 assigné devant le Tribunal judiciaire d’Avignon et demande de :

— Condamner Monsieur [O] [D] à payer au syndicat copropriétaire de l’immeuble dénommé [Adresse 6] la somme de 13 470,73 euros au titre des charges et travaux impayés à la date du 28 février 2024 assortie de l’intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2023,

— condamner Monsieur [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

Par Ordonnance du 14 janvier 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables comme prescrites les actions en recouvrement des charges de copropriété impayées antérieures au 23 avril 2019.

Par conclusions en date du 1er avril 2025, le syndicat de copropriété de la [Adresse 6], au visa de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10,10-1,14-1-1, et le décret N° 67-223 du 17 MARS 1967 et ses articles 35 et 36,demande de condamner M.[D] à lui payer la somme de 12.665,12€ au titre des charges et des travaux impayés à la date du 1° avril 2025 assorti de l’intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juillet 2023 ainsi qu’à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code procédure civile

Par Ordonnance du juge de la mise en état du 12 juin 2025, l’ordonnance de clôture a été révoquée, et une nouvelle clôture a été prononcée à la date du 16 juin 2025 .

Par conclusions en date du 6 juin 2025 au visa des articles 789 du code de procédure civile, 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 2224 et 1345-1 du code civil, M. [D] demande d’exclure des sommes demandées dans les dernières conclusions du demandeur, les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile, des charges prévisionnelles et des frais exposés par le syndicat pour leur recouvrement.

Il sollicite un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette, d’écarter l’application de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chaque partie conservera la charge de ses frais de justice et dépens.

Il demande d’exclure la somme de 80,27 € correspondant aux frais de signification de l’assignation qui a la nature de dépens.

Il explique que les intérêts au taux légal ne peuvent pas courir à la date du 17 juillet 2023 où il n’était pas redevable des sommes actuellement réclamées et en demande le rejet.

Il indique qu’il doit bénéficier de délais de paiement car il a dû après le départ de son locataire faire d’important travaux de mise aux normes qui lui permettront de remettre en location afin de régler les charges de copropriété.

Il ajoute qu’alors qu’il doit régler un emprunt de 570 € pour l’acquisition de cet appartement, son précédent locataire n’a pas payé son loyer pendant 3 ans et a laissé les lieux dans un état dégradé et précise qu’il a bénéficié de la solidarité familiale qui lui a permis d’apurer sa dette de taxe foncière.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 juin 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 26 juin 2025.

MOTIFS :

1° )Sur la demande en paiement de charges :

En application de l’article 10 de la loi numéro 65–557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

Il ressort des dispositions des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967 que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat de copropriétaires relative à la quote-part de charge de chacun des copropriétaires. En conséquence le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre.

Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6], aujourd’hui Cythia L’horloge verse aux débats :

— Les procès verbaux des assemblées générales des 27 mai 2019 ,26 février 2021 ,24 juin 2022 ,1er décembre 2023 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’année en cours et pour le dernier budget prévisionnel de l’année 2024 ;

— Les appels de provisions sur charges et de fonds de travaux jusqu’au 29 décembre 2023Le commandement de payer en date du 17 juillet 2023 ;

— Les extraits de compte copropriétaire du 31 décembre 2018 au 28 février 2024

Par ordonnance en date du 14 janvier 2025, le Juge de la mise en état a déclaré prescrite l’action en recouvrement des charges de copropriété impayées pour celles échues antérieurement au 23 avril 2019.

Le syndicat de copropriété de la [Adresse 6] produit un relevé actualisé tenant compte de la prescription de la créance à concurrence de la somme de 3220,68 euros du chef des charges de copropriété dont Monsieur [D] était redevable antérieurement 24 avril 2019.

Ce relevé actualisé fait apparaître à la date du 1er avril 2025 un solde débiteur de 12 665,12 euros.

Les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précisent que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, en revanche ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens de ces dispositions, les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°).

Le décompte fourni par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], fait apparaitre à la date du 27 février 2024 la somme de 80,27 € mentionnée en tant que « Frais remise huissier » dont il n’est pas justifié de l’objet exact.

Ces frais ne sont dus qu’en cas de diligences particulières ici non justifiées.

Il apparaît que cette somme ne correspond pas aux frais de signification de l’assignation qui pourrait être assimilé à des dépens et à ce titre du par Monsieur [D], mais semblent en réalité des frais de simple transmission par le syndic de la copie des pièces qu’il détient habituellement ( procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fond…) ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par le copropriétaire.

Cette somme qui ne rentre pas dans le cadre du texte susvisé n’est due ni par Monsieur [D] , ni par la copropriété de la [Adresse 6].

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 dispose « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant »

Il ne peut cependant pas être contesté qu’au moment du commandement du 17 juillet 2023 , la somme sollicitée n’était pas due puisque l’ordonnance du Juge de la mise en état du 14 janvier 2025 a constaté la prescription des sommes antérieures au 24 avril 2019 .

M. [D] se trouve redevable au titre des charges et travaux impayés à la date du 1° avril 2025 de la somme de 12.584,85 € (12665,12-80,27) assortie des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance du 14 janvier 2025.

2°)Sur la demande de délai de grâce :

L’article 1343-5 du code civil précise : » Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Monsieur [D] indique que le dernier locataire est parti sans régler 3 années de loyer et laissant un appartement ne correspondant pas aux normes d’habitabilité , alors qu’il doit rembourser un prêt immobilier à hauteur de 570 € mensuels.

Il soutient qu’une aide familiale aurait permis d’apurer sa dette d’impôt foncier.

Cependant , il ne justifie ni de ses revenus récents le dernier justificatif portant sur les revenus 2023 ,ni de la production d’un bulletin de salaire ou d’un relevé de prestation qu’il pourrait percevoir, ni de l’état et de la nature des travaux qu’il dit avoir engagés et de la manière dont il pourra s’en acquitter,

Dés lors, en l’état des seuls éléments produits, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délai de paiement.

3°) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [D] qui succombe supportera la charge des dépens de la présente instance et sera condamné à payer au syndicat de copropriété [Adresse 6] une somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constate que la clôture est intervenue le 16 JUIN 2025 ;

Prend acte de la désignation de CITYA HORLOGE en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 6]

Condamne M. [O] [D] à payer au syndicat de copropriété [Adresse 6] la somme de 12.584,85 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 ;

Rejette la demande de délai de paiement de M. [D] ;

Condamne M. [O] [D] à payer au syndicat de copropriété [Adresse 6] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Rejette toute autre demande ;

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT